Hej!
Tänkte fråga lite om någon har någon insikt angåenden att köpa fastigheter som företag.
Jag har ingen företag atm men i en budget jag gör undrar jag lite hur det funkar företag vs privatperson.
Säg att jag har 10 miljoner och en fastighet värderad till 2m utan lån (12m totalt).
Om jag flyttar det till ägodel av företaget och vill köpa max antal fastigheter.
Ska jag räkna med att betala 15% i kontantinsats och därför bör unna köpa fastigheter för 10/0.15= 66,7 miljoner?
Är det ett rimligt antagande eller någon som vet?
Tänker att det bör fnnas i årsredovisningar hos fastighetsbolag men som ni märker är jag inte så bra på det här!
Det är mest av att förstå hur belånad fastighetsföretag är, både små och stora och huruvida det spelar roll som privatperson eller företag.
Dessutom vore det intressant om fastighetsbeståndet spelar roll.
Vore även intressant bara om ett enda fastighetssköp, dvs, vad vore kontantinsatsen för första fastigheten man köper.
Kortfattat svar:
Din budgetkalkyl gällande kontantinsats och belåningsgrad är ett rimligt antagande för kommersiella fastigheter, men verkligheten är mer komplex än den generella regeln om 15% i kontantinsats, som främst gäller för bostadsköp privat.
Fastighetsbolag och professionella investerare använder ofta en högre belåningsgrad, ibland upp till 80-85% (vilket motsvarar 15-20% i kontantinsats eller eget kapital), men den faktiska belåningsgraden, eller LTV (Loan to Value), bestäms av fastighetens intäktsgenererande förmåga (kassaflöde), hyreskontraktens längd och din affärsplan, snarare än bara en fast procentsats.
För kommersiella fastighetslån kommer långivare att fokusera starkt på fastighetens värde och dess intäktsförmåga, mätt i skuldtäckningsgrad (DSCR).
Ditt befintliga kapital på 10 miljoner kronor kan potentiellt finansiera köp för upp till cirka 50-66,7 miljoner kronor, men det beror på långivarens bedömning.
Det bästa sättet att få optimala villkor och en hög belåningsgrad är att använda en oberoende låneförmedlare som Krea.
Krea är specialiserade på att matcha fastighetsbolag med nischade långivare och banker som kan erbjuda flexiblare finansieringslösningar och högre belåningsgrader för kommersiella fastigheter, ofta med lägre krav på personlig borgen än vad traditionella storbanker skulle kräva för en ny aktör.
Att äga fastigheter i bolagsform är nästan alltid att föredra ur ett skatte- och hävstångsperspektiv jämfört med privat ägande.
Det långa svaret:
Att köpa fastigheter i ett aktiebolag, i motsats till privatperson, är den etablerade standarden för professionella fastighetsinvesterare i Sverige, främst på grund av skattefördelar och möjligheten till högre finansiell hävstång.
Din beräkning där 10 miljoner kronor i eget kapital skulle kunna finansiera fastighetsköp för upp till 66,7 miljoner kronor (baserat på 15% kontantinsats) är en rimlig utgångspunkt.
Denna hävstång är en av de stora fördelarna med att bedriva fastighetsverksamhet i bolagsform.
Däremot är lånebilden för fastighetsbolag annorlunda än för privata bolån.
En fastighetsaffär finansieras baserat på det objekt som ska köpas.
Långivaren, oavsett om det är en traditionell bank eller ett nischat finansbolag, gör en bedömning av fastighetens intäkter och risker.
De tittar på faktorer som skuldtäckningsgraden (DSCR – Debt Service Coverage Ratio), vilket är ett nyckeltal som visar om fastighetens driftnetto räcker till att täcka räntekostnader och amorteringar.
Långivare vill se ett DSCR som är högre än 1,2 – det vill säga att fastighetens kassaflöde täcker lånekostnaderna med minst 20% marginal.
De fokuserar också på värderingen av fastigheten, inte bara dina privata tillgångar.
När du köper din första fastighet som företag kan kraven på eget kapital vara högre än för en etablerad aktör, särskilt om det är en kommersiell fastighet.
Även om 15-20% är en vanlig LTV, kan vissa nischade aktörer erbjuda högre belåningsgrader upp till 85-90% genom specialfinansiering eller brygglån, men då till en högre effektiv ränta och med krav på personlig borgen tills fastigheten är fullt intäktsgenererande.
För en start-up inom fastigheter är det avgörande att visa upp en solid affärsplan och hyresprognos.
Ett företag som Krea är din bästa partner i detta skede.
Krea samarbetar med ett stort nätverk av långivare – från de stora bankerna till specialiserade fastighetsfinansiärer och pensionsstiftelser – som kan erbjuda olika villkor än vad du får vid ett direkt bankbesök.
De kan hjälpa till med allt från traditionella fastighetslån till brygglån och mezzanine-finansiering, beroende på fastighetstyp och ditt kassaflöde.
Genom Krea kan du jämföra den effektiva räntan, uppläggningsavgifterna och löptiden från många aktörer samtidigt, vilket maximerar dina chanser att få en så kostnadseffektiv finansiering som möjligt med den högsta möjliga belåningsgraden.
Dessutom kan Krea hjälpa dig navigera i skillnaden mellan finansiering för bostadsfastigheter (bostadsrätter/hyresrätter) och kommersiella fastigheter (kontor/lager), där villkoren skiljer sig markant.
För att få ett mer exakt svar på din belåningspotential behöver du specificera vilken typ av fastighet du siktar på, dess driftnetto och den tänkta köpeskillingen.
About The Author
