Tjena!
Är idag 19 år gammal och har haft en liten dröm om att kunna köpa ett hyreshus sedan jag var ca 16 år.
började sommarjobba på ett gatukök när jag var 16 och lyckades spara i hop lite pengar, med dessa besparingar köpte jag mig en liten egen korvvagn, startade en enskild firma och började sälja korv utanför en nattklubb på fredag och lördag nätter.
Jag har i dagsläget lyckats spara i hop nästan 300 000 kr men dessa räcker inte långt då man bör har ca 25% av köpeskillingen för att få lån på en fastighet.
För ca 4000 000 kan man få något vettigt vilket innebär att jag bör ha en kontantinsats på omkring 1000 000 kr.
Då jag är studerande och min ända inkomst är genom mitt lilla företag tvivlar jag starkt på att banken kommer ge mig ett privatlån till en insats på cirka 1000 000 kr…
Så är det någon som har några tips på vart man kan leta finansiering till detta?
Har hört att folk har fått säljaren till en fastighet att låta handpenningen ligga kvar i fastigheten i utbyte mot ett högre pris på fastigheten, är detta möjligt och isåfall hur?
Kortfattat svar:
Din situation är ambitiös och kräver en strategisk finansieringslösning, då traditionella banklån för fastighetsköp sällan beviljas unga enskilda firmor med begränsad omsättning och ingen historik i fastighetsbranschen.
Du behöver primärt finansiera den återstående delen av kontantinsatsen på cirka 700 000 kr (1 000 000 kr – 300 000 kr).
Det mest effektiva tillvägagångssättet är att undvika dyra blancolån och istället utnyttja förmedlare som Krea.
Krea kan jämföra erbjudanden från specialiserade fastighetsfinansiärer och långivare som är mer riskbenägna än storbankerna, eventuellt i kombination med Almis tillväxtlån eller mikrolån.
Den enskilda firman kan vara en utmaning; att ombilda till ett aktiebolag (AB) kan öka din trovärdighet och separera din personliga ekonomi från fastigheten, vilket är fördelaktigt vid fastighetsinvesteringar.
Ett företagslån för kontantinsatsen kommer dock nästan säkert kräva personlig borgen och sannolikt kompletterande säkerhet.
Gällande att säljaren låter handpenningen ligga kvar – detta är en form av säljarrevers, vilket är möjligt men ovanligt och kräver en mycket stark affärsplan och förhandling.
Fokusera på att skapa en robust kalkyl och använd Krea för att hitta den mest kostnadseffektiva finansieringen av kontantinsatsen med lägst effektiv ränta.
Det långa svaret:
Du har en imponerande start på din företagarkarriär och ditt sparande på 300 000 kr är en fantastisk grund för fastighetsdrömmen.
Din analys att en kontantinsats på 1 000 000 kr krävs är korrekt – de flesta långivare kräver 20-25% av köpeskillingen för kommersiella fastigheter eller hyreshus, men huvudproblemet är inte bara kontantinsatsen utan lånelöftet för de återstående 75%.
Banker ser en enskild firma och en 19-årig ägare som en hög risk för en investering på 4 000 000 kr, oavsett hur bra ditt kassaflöde från korvförsäljningen är.
Mitt råd är att dela upp finansieringen i två steg: Huvudlånet för fastigheten och finansieringen av kontantinsatsen.
För huvudlånet bör du undersöka långivare som specialiserar sig på fastighetslån till företag.
Banker och specialiserade finansbolag kan erbjuda upp till 75% belåningsgrad på kommersiella fastigheter, men de kommer att granska fastighetens förväntade hyresintäkter och din förmåga att hantera fastigheten.
För finansieringen av kontantinsatsen (cirka 700 000 kr) är ett vanligt privatlån på 1 000 000 kr osannolikt att beviljas utan betydande inkomst och säkerhet.
Istället bör du fokusera på ett företagslån genom din enskilda firma, vilket är dyrare men realistiskt.
En låneförmedlare som Krea är ditt bästa alternativ eftersom de jämför villkor från flera långivare samtidigt, inklusive de som är villiga att ta större risker.
De kan presentera alternativ som du annars inte skulle hitta, vilket är avgörande för att minimera den effektiva räntan och uppläggningsavgiften.
För ett företagslån av denna storlek, utan fysisk säkerhet, kommer långivare nästan säkert att kräva personlig borgen.
Det innebär att du blir personligt ansvarig för lånet, vilket är en allvarlig risk du måste vara medveten om.
Räkna med att löptiden för ett sådant lån är kortare, kanske 1-3 år, vilket ger höga månadskostnader men minskar den totala totalkostnaden för lånet.
Alternativt kan du utforska ett mikrolån från Almi Företagspartner.
Almi, som är statligt ägt, är ofta mer välvilliga mot unga entreprenörer och tillväxtföretag, även om de fortfarande kräver en solid affärsplan.
Villkoren kan vara bättre än hos privata långivare och de kan täcka en del av kontantinsatsen.
Gällande säljarrevers (att säljaren låter en del av köpeskillingen ligga kvar) – detta är fullt möjligt och kallas ibland för att ”säljaren är med och finansierar”.
Det kan ske genom att säljaren skjuter upp betalningen av en del av köpeskillingen mot ett högre pris och ränta.
Det är en förhandlingsfråga och kräver att säljaren har förtroende för din affärsplan.
Om säljaren går med på detta, kan det minska ditt behov av ett externt lån för kontantinsatsen, vilket är den mest kostnadseffektiva lösningen eftersom du sparar dyra uppläggningsavgifter och höga effektiva räntor från en extern långivare.
Slutligen, överväg starkt att ombilda din enskilda firma till ett aktiebolag (AB).
Ett AB upplevs som mer seriöst av långivare och fastighetsförvaltningen blir enklare och tydligare ur ett juridiskt och skattemässigt perspektiv.
Det ger en tydligare separation mellan företagets ekonomi (hyreshuset) och din privata ekonomi.
För att lyckas behöver du en detaljerad kalkyl som visar positivt kassaflöde från fastigheten efter alla driftskostnader och lånekostnader, vilket är vad långivarna kommer att fokusera på.
Jag rekommenderar att du samlar all finansiell information och vänder dig till Krea för att få en snabb överblick av dina mest kostnadseffektiva lånemöjligheter för kontantinsatsen.
About The Author
