⚡ Kortsvaret
Ett brygglån är ett kortfristigt lån med fastigheten som säkerhet — designat för att överbrygga ett tillfälligt finansieringsgap tills långsiktig finansiering är på plats eller fastigheten säljs. Löptiden är typiskt 3–24 månader och räntan ligger ofta i spannet 10–16% per år. Amorteringen är vanligtvis uppskjuten till löptidens slut (s.k. bulletlån), vilket håller de löpande kostnaderna nere.
Brygglån passar fastighetsbolag och företag som befinner sig i en övergångsfas — exempelvis under renovering, medan nya hyresgäster söks, eller i väntan på slutfinansiering från en storbank.
💡 Vår rekommendation
För de flesta företag som söker brygglån rekommenderar vi Krea.
Krea är en av Sveriges ledande förmedlare av fastighetsfinansiering och konkurrensätter över 30 banker och specialistlångivare med en enda ansökan — inklusive aktörer som Terox Finans, Realkredit, Bizcap, Kameo och FundingPartner. Deras rådgivare hjälper dig att optimera kreditunderlaget och navigera komplexa strukturer som bulletlån, belåningsgrad och säkerhetskrav. Krea har ett Trustpilot-betyg på 4,8/5 baserat på 500+ omdömen och utbetalning sker vanligtvis inom 2–10 dagar efter signerat avtal.
Se Kreas erbjudande inom brygglån →
📋 Vad du lär dig i den här guiden
Den här guiden förklarar hur brygglån fungerar i praktiken för företag och fastighetsbolag. Du lär dig:
- Vad ett brygglån är och i vilka situationer det används
- Vilka scenarier som är lämpliga — och vilka som inte är det
- Vad det faktiskt kostar i ränta och avgifter
- Vilka krav som ställs och hur ansökningsprocessen ser ut
- Vilka långivare som erbjuder brygglån på den svenska marknaden
🛡️ Brygglån förklarat — från grunden
Ett brygglån är en form av kortfristig fastighetsfinansiering som används för att täcka ett tillfälligt kapitalbehov. Namnet kommer från det faktum att lånet ”bygger en bro” mellan nuläget och en mer permanent lösning — exempelvis slutfinansiering hos en storbank, en fastighetsprojektets färdigställande eller en planerad försäljning.
Till skillnad från ett traditionellt fastighetslån hos en storbank är brygglån konstruerade för flexibilitet snarare än låg ränta. Löptiden är kortare, villkoren mer anpassningsbara och handläggningstiden snabbare. Det gör dem till ett verktyg för situationer där timing är avgörande — inte ett alternativ till långsiktig finansiering.
🏢 Vanliga användningsscenarier för brygglån
Fastighetsbolag och företag använder brygglån i ett antal specifika situationer:
Förvärvsfinansiering: Du köper en fastighet och vill agera snabbt — innan storbankens långsamma kreditprocess är klar. Brygglånet täcker förvärvet och ersätts sedan av ett bottenlån.
Renoveringsperiod: Fastigheten ska renoveras och genererar under perioden begränsade hyresintäkter. Brygglånet håller likviditeten uppe utan krav på löpande amorteringar.
Vakansperiod: Befintliga hyreskontrakt har löpt ut och du söker nya hyresgäster. Brygglånet ger tid att hitta rätt hyresgäst utan att tvingas sälja under press.
Förlängd försäljningsprocess: Du vill sälja fastigheten men i ett svagt marknadsläge kan det ta tid att hitta rätt köpare till ett rimligt pris. Brygglånet förlänger din horisont och ökar sannolikheten för ett bättre utfall.
Byggnation: Under byggnation av ny fastighet används ofta ett byggnadskreditiv — men brygglån kan komplettera finansieringen i specifika skeden av projektet.
💡 Bulletlån — den vanligaste strukturen
Det absolut vanligaste strukturen vid brygglån är ett s.k. bulletlån: du betalar bara räntan löpande, och hela kapitalbeloppet återbetalas på en och samma gång vid löptidens slut. Det minimerar de månadsliga utflödena — viktigt när fastigheten inte genererar full intäkt — och ger dig tid att bygga upp det kapital som krävs för återbetalning, antingen via försäljning eller refinansiering.
Crowdfunding-plattformar som Kameo och FundingPartner är särskilt kända för bulletstrukturer i Sverige, men de flesta nischbankerna och finansbolagen som Krea samarbetar med erbjuder samma upplägg.
Jämför brygglånsvillkor via Krea →
✅ Vad ingår i brygglån — och vad ingår inte?
| Scenario | Gäller? | Notering |
|---|---|---|
| Finansiering under renovering | ✅ | Standardscenario för brygglån |
| Förvärv av befintlig fastighet | ✅ | Vanligt via nischbanker och finansbolag |
| Amorteringsfri period | ✅ | Bulletlån är standardupplägg |
| Löptid 3–24 månader | ✅ | Normal löptid hos de flesta aktörer |
| Löptid 2–4 år (amorteringsfritt) | ✅ | Möjligt via vissa specialistlångivare |
| Belåning upp till 75% av fastighetsvärdet | ✅ | Vanlig maxnivå; 80–85% möjligt i undantagsfall |
| Permanent långsiktig finansiering (10–50 år) | ❌ | Gäller bottenlån hos storbanker, inte brygglån |
| Finansiering utan fastighetspant | ❌ | Fastigheten krävs alltid som säkerhet |
| Finansiering av privatbostad | ❌ | Gäller enbart företag och fastighetsbolag |
| Finansiering utan kassaflödesanalys | ⚠️ | Krav varierar — kortare löptider har ibland lägre krav |
| Markförvärv | ⚠️ | Möjligt, men belåningsgrad vanligtvis max 50% |
| Bolagsförvärv (fastighet i bolag) | ⚠️ | Begränsat antal aktörer (t.ex. SBP Kredit, Aros Kapital) |
💰 Vad kostar brygglån?
📊 Räntenivåer och kostnadsstruktur
Brygglån är dyrare än traditionella bottenlån, och det av en anledning: de är snabbare, mer flexibla och bär en högre kreditrisk för långivaren. Priset speglar den servicen.
Fastighetslån generellt har en ränta som typiskt ligger 6–8 procentenheter över styrräntan. Det innebär att räntan för fastighetslån i dagsläget befinner sig runt 10–12% per år. För brygglån — som är kortare och ofta amorteringsfria — ligger räntan vanligtvis något högre, och för amorteringsfria bulletlån kan spannet nå 12–16% per år.
| Låneprofil | Typisk effektiv ränta | Amortering | Löptid |
|---|---|---|---|
| Brygglån, standardfall | 10–13% | Bulletlån | 6–18 månader |
| Brygglån, kortfristigt | 13–16% | Bulletlån | 3–6 månader |
| Brygglån, renovering med kassaflöde | 10–12% | Ränta löpande | 12–24 månader |
| Förvärvslån via nischbank | 10–12% | Amorteringsfritt | 12–24 månader |
Kolla aktuella räntor via Krea →
🎯 Faktorer som påverkar din ränta
- Belåningsgrad (LTV): Ju lägre belåningsgrad, desto lägre ränta. Lånar du 50% av fastighetsvärdet betalar du väsentligt mindre än om du lånar 75%.
- Fastighetstyp och läge: Centrala lägen i storstäder betraktas som mer likvida och ger bättre villkor. Konjunkturkänsliga fastigheter (kontor, handelslokaler) prissätts hårdare.
- Löptid: Kortare löptider har ibland lägre ränta men ger dig mindre manöverutrymme.
- Kassaflöde (driftnetto): Fastigheter med stabilt hyresintäkter och låg vakansrisk ger bättre villkor.
- Erfarenhet hos fastighetsägaren: Har du genomfört liknande projekt tidigare ökar sannolikheten för godkännande och bättre pris.
- Säkerhetsstruktur: Kompletterande säkerheter som aktiepant eller begränsad personlig borgen kan förbättra villkoren.
🎯 Krav och hur du ansöker om brygglån
📋 Grundläggande krav
De exakta kraven varierar mellan långivare, men det finns ett antal gemensamma nämnare:
| Krav | Vanlig nivå | Notering |
|---|---|---|
| Kassaflöde (driftnetto) | Täcker ränta + amortering | Minst 6–8% avkastning hos storbankerna; flexiblare hos nischbolag |
| Belåningsgrad (LTV) | Max 75% | I undantagsfall 80–85%; markförvärv max ca 50% |
| Registrerat i Sverige | Ja | Obligatoriskt för alla aktörer |
| Kreditupplysning (UC) | Ja (typiskt 1 st) | Krea tar t.ex. bara 1 UC oavsett antal långivare |
| Personlig borgen | Varierar | Krävs av vissa — rekommenderas ofta för bättre villkor |
| Fastighetspant | Alltid | Primär säkerhet; aktiepant kan krävas utöver |
| Tidigare projekterfarenhet | Rekommenderas | Krävs av vissa aktörer vid byggkreditiv |
🏗️ Steg-för-steg: Så ansöker du om brygglån via Krea
- Förbered din ansökan: Samla in fastighetsvärdering (eller köpeavtal), hyresintäkter och driftkostnader (för beräkning av driftnetto), bolagets senaste bokslut samt information om eventuella befintliga lån på fastigheten.
- Skicka in ansökan: Via Krea fyller du i en digital ansökan som matchas mot deras nätverk av 30+ aktörer. En rådgivare kontaktar dig för att optimera presentationen av ditt ärende.
- Kreditupplysning tas: En UC-kreditupplysning tas på bolaget (och i de flesta fall på dig som firmatecknare). Krea säkerställer att detta sker samordnat — bara 1 förfrågan oavsett hur många långivare som lämnar bud.
- Du får offerter: Inom 1–5 bankdagar presenteras erbjudanden från de aktörer i nätverket som matchar din profil. Krea hjälper dig att jämföra total kostnad, säkerhetskrav och villkorsflexibilitet.
- Välj, förhandla och signera: Du väljer det erbjudande som passar bäst. Avtal signeras digitalt.
- Utbetalning: Pengarna betalas vanligtvis ut inom 2–10 dagar från signerat avtal.
🛑 Vanliga orsaker till nekad ansökan
- Otillräckligt driftnetto i förhållande till lånebeloppet
- Belåningsgrad som överstiger 75–80% utan kompletterande säkerheter
- Fastighet i ett geografiskt läge eller av en typ med låg likviditet (t.ex. konjunkturkänsliga kommersiella lokaler utanför storstadsregioner)
- Avsaknad av relevant fastighetserfarenhet vid komplexa projekt
- Befintliga skulder eller betalningsanmärkningar som försämrar kreditprofilen
📊 Jämförelse: Ledande brygglånsaktörer i Sverige
Brygglånsmarknaden domineras av nischbanker och specialistfinansbolag — de stora storbankerna hanterar i regel den långsiktiga slutfinansieringen, inte kortfristiga brygglån. Nedan ges en översikt av de aktörer och plattformar som är relevanta på den svenska marknaden.
| Aktör | Typ | Max belopp | Löptid | Trustpilot | Styrka | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare | 100 000 000 kr | 1–120 månader | 4,8/5 (500+ rec) | Konkurrensutsätter 30+ aktörer med 1 ansökan | Jämför ränta → |
| Northmill Bank | Bank | Fastighetslån | Varierar | 4,6/5 (1 020 rec) | Banktillstånd; trygg aktör med digital process | Jämför ränta → |
| Terox Finans | Finansbolag | Varierar | 12–24 månader | Ej tillgängligt | Specialist på korta brygglån för fastighetsbolag | — |
| Realkredit | Finansbolag | Varierar | 12–24 månader | Ej tillgängligt | Specialiserad aktör för kortare bryggfinansieringar | — |
| Bizcap | Finansbolag | Varierar | 12–24 månader | Ej tillgängligt | Kan hantera både mindre och större finansieringar | — |
| Kameo | Crowdfunding | Varierar | Kortare | Ej tillgängligt | Bulletlånsstruktur; privata och institutionella investerare | — |
| FundingPartner | Crowdfunding | Varierar | Kortare | Ej tillgängligt | Flexibla villkor; högre belåningsvärde möjligt | — |
OBS: Terox Finans, Realkredit, Bizcap, Kameo och FundingPartner förmedlas via Kreas plattform och kan nås via en enda ansökan — du behöver inte kontakta dem separat.
❓ Vanliga frågor
⚡ Vad är skillnaden mellan brygglån och ett vanligt fastighetslån?
Ett vanligt fastighetslån (bottenlån) hos en storbank har lång löptid (10–50 år), löpande amorteringar och lägre ränta — men en långsam process och strikta krav på kassaflöde och belåningsgrad. Brygglånet är kortfristigt (3–24 månader), ofta amorteringsfritt och kan beviljas snabbare. Det är ett verktyg för övergångsfaser, inte ett substitut för långsiktig finansiering. Efter brygglånet refinansieras vanligtvis skulden hos en storbank eller fastigheten säljs.
💰 Hur hög är räntan på ett brygglån?
Räntan på brygglån ligger typiskt i spannet 10–16% per år beroende på löptid, belåningsgrad och fastighetstyp. Amorteringsfria bulletlån hamnar i den övre delen av spannet. Jämfört med bottenlån hos storbanker är det dyrare, men det är ett rättvist pris för snabbhet, flexibilitet och möjligheten att undvika löpande amorteringar i en känslig period.
🛡️ Vilken säkerhet krävs för ett brygglån?
Fastigheten är alltid den primära säkerheten, i form av fastighetspant. Utöver det kan långivare kräva aktiepant (pantsättning av ägarbolagets aktier) och i vissa fall en begränsad personlig borgen från firmatecknaren. Ju mer säkerhet du kan erbjuda, desto bättre villkor — i synnerhet om belåningsgraden är hög.
🏢 Kan ett litet fastighetsbolag få brygglån?
Ja. Till skillnad från storbankerna, som typiskt fokuserar på större aktörer med starka balansräkningar, finns det flera specialiserade finansbolag (Terox Finans, Realkredit, Bizcap m.fl.) som just riktar sig mot mindre fastighetsbolag och nischade projekt. Kreas plattform samlar dessa aktörer, vilket gör det möjligt att få konkurrerande offerter även för projekt av begränsad storlek.
📋 Hur lång löptid kan jag förvänta mig på ett brygglån?
Den normala löptiden är 3–24 månader. Amorteringsfria bulletlån kan i vissa fall ha en löptid på upp till 2–4 år. Löptiden är vanligtvis kopplad till ett utlösande event — försäljning av fastigheten, att en ny hyresgäst teckar kontrakt, eller att slutfinansiering via en storbank är på plats.
⚡ Hur snabbt kan pengarna betalas ut?
Det beror på komplexiteten i ärendet och vald aktör. Via Kreas plattform är utbetalningstiden vanligtvis 2–10 bankdagar från signerat avtal. Enklare ärenden med tydlig säkerhetsstruktur kan hanteras i den kortare änden av spannet.
🎯 Kan jag kombinera brygglån med ett byggnadskreditiv?
Ja, det är möjligt — och inte ovanligt vid komplexa fastighetsprojekt. Byggnadskreditiv används för att finansiera det löpande bygget (där ränta bara betalas på utnyttjat belopp), medan ett brygglån kan täcka specifika faser eller kompletterande kapitalbehov. Kreas rådgivare kan hjälpa dig att strukturera en kombination som passar ditt projekt.
Diskutera din finansieringsstruktur med Krea →
💡 Vilken belåningsgrad är möjlig vid brygglån?
Generellt är max 75% av fastighetens marknadsvärde (LTV) standard. I undantagsfall — exempelvis om du erbjuder kompletterande säkerheter eller om fastigheten är i ett mycket likvidt läge — kan 80–85% vara möjligt. För mark- och tomtförvärv är belåningsgraden normalt lägre, runt 50%.
📊 Vad menas med ett bulletlån i fastighetssammanhang?
Ett bulletlån är ett lån där hela kapitalbeloppet återbetalas vid löptidens slut i en enda betalning — därav namnet ”bullet”. Under löptiden betalar du bara ränta. Det är den vanligaste strukturen vid brygglån och byggnadskreditiv eftersom det minimerar de löpande kostnaderna under en period då fastigheten kanske inte genererar fullt kassaflöde. Crowdfunding-aktörer som Kameo och FundingPartner, samt de flesta specialistfinansbolag, erbjuder bulletlån som standardstruktur.
🛑 Vad händer om jag inte kan återbetala brygglånet i tid?
Det är den centrala risken med kortfristiga lån. Om fastigheten inte har sålts eller slutfinansieringen inte är på plats när löptiden löper ut behöver du antingen förlänga lånet (möjligt hos de flesta aktörer, men till marknadsmässig ränta) eller refinansiera hos en annan aktör. I värsta fall kan långivaren ta i anspråk säkerheten. Det är därför viktigt att planera exitstrategin — alltså hur du ska lämna brygglånet — redan när du tar det.
🏅 Vilket är det bästa sättet att hitta ett konkurrenskraftigt brygglån?
Istället för att kontakta varje långivare separat (vilket leder till flera kreditupplysningar och en tidsödande process) rekommenderas att använda en förmedlare som Krea. Med en ansökan konkurrensutsätts 30+ banker och finansbolag, och du får jämförbara offerter utan att belasta din kredithistorik med upprepade UC-förfrågningar.
🏆 Sammanfattning
Brygglån är ett kraftfullt verktyg för fastighetsbolag och företag i övergångsfaser — renovering, vakansperiod, fastighetsförvärv eller förlängd försäljningsprocess. De är snabbare och mer flexibla än traditionella fastighetslån, men också dyrare: räntan ligger typiskt på 10–16% per år och bulletstrukturen (hela kapitalet återbetalas sist) är standard.
De viktigaste lärdomarna från den här guiden:
- Brygglån är alltid temporära — planera exitstrategin innan du tar lånet
- Belåningsgraden bör helst hålla sig under 75% för bästa villkor
- En fastighetspant krävs alltid; kompletterande säkerheter kan förbättra villkoren
- Specialistfinansbolag och nischbanker hanterar brygglån — inte storbankerna
- En förmedlare som Krea kan ge dig konkurrerande offerter från 30+ aktörer med en enda ansökan
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker.
Se Kreas erbjudande inom brygglån →
Jämför Northmill Banks fastighetslån →
Om författaren
