⚡ Kortsvaret
Företagslån med pant i fastighet innebär att ditt företag pantsätter en kommersiell eller privat fastighet som säkerhet för lånet. Det möjliggör lägre ränta än ett blancolån och ger tillgång till betydligt högre lånebelopp — typiskt 60–80 % av fastighetens marknadsvärde.
Räntan hos nischbanker och finansbolag ligger i dagsläget runt 10–12 % per år, medan storbanker kan erbjuda räntor från 8 % för välbelagda fastigheter med låg belåningsgrad. Löptiden varierar från kortare brygglån på 3–24 månader till mer långsiktiga lösningar på upp till 10 år.
💡 Vår rekommendation
För de flesta företag som söker lån med pant i fastighet rekommenderar vi Krea.
Krea är en jämförelsetjänst som konkurrensutsätter fler än 30 banker och finansbolag — inklusive specialiserade fastighetslångivare som Aros Kapital, Svea Bank, Kameo och Funding Partner — med en enda ansökan och en enda UC-upplysning. Det gör processen avsevärt smidigare jämfört med att knacka dörr hos varje långivare separat. Hos Krea kan du ansöka om fastighetsfinansiering på 1–100 miljoner kronor, och utbetalning sker vanligtvis inom 2–10 dagar efter signerat avtal. Trustpilot-betyget är 4.7/5 baserat på 452 recensioner i vår databas, med 83 % femstjärniga omdömen.
Se Kreas erbjudande om fastighetslån →
📋 Vad du lär dig i den här guiden
Den här guiden täcker det du behöver veta innan du ansöker:
- Hur fastighetspant som säkerhet faktiskt fungerar — och vad det innebär rättsligt
- Vilka låneprodukter som finns för fastighetsfinansiering och när varje typ passar
- Vad räntan och belåningsgraden beror på — med konkreta nivåer
- Vilka krav och vilken dokumentation som gäller
- Hur ansökningsprocessen ser ut steg för steg
- En jämförelse av ledande fastighetslångivare med Trustpilot-data
🛡️ Fastighetspant förklarat — från grunden
När ett företag tar ett lån med pant i fastighet upplåter det fastigheten som säkerhet till långivaren. Det sker formellt genom att långivaren registrerar en panträtt i fastighetsregistret (Lantmäteriet), vilket kallas inteckning eller pantbrev. Pantbrevet representerar ett visst belopp och kan pantsättas till förmån för långivaren.
Säkerheten innebär att långivaren, om företaget inte kan betala, har rätt att begära att fastigheten säljs på exekutiv auktion för att täcka skulden. Det är en stark säkerhet för långivaren — och det är just därför fastighetslån generellt erbjuder lägre ränta och högre lånebelopp än osäkrade företagslån.
Det är viktigt att förstå skillnaden mot ett bolån (privatpersoners bostadsköp). Företagets fastighet är ofta en kommersiell lokal, industribyggnad, hyresfastighet eller jordbruksfastighet. Dessa kategorier bedöms ha högre risk och sämre likviditet på andrahandsmarknaden än en bostadsrätt, vilket driver upp räntepremien. Räntan på fastighetslån för företag är därför vanligtvis 5–10 procentenheter högre än typiska bolåneräntor — inte för att systemet är orättvist, utan för att det underliggande riskprofilen faktiskt skiljer sig åt.
Utöver pantbrevet i fastigheten kan långivare kräva kompletterande säkerheter. Det kan handla om aktiepant (pant i aktierna i bolaget som äger fastigheten), moderbolagsborgen eller i vissa fall en begränsad personlig borgen från ägaren. Kombinationen av säkerheter påverkar vilken belåningsgrad och vilken ränta du erbjuds.
Det finns också en viktig skillnad beroende på om du förvärvar en fastighet direkt eller via ett bolagsförvärv. Vid bolagsförvärv kvarstår den lagfarne ägaren densamma, vilket innebär att stämpelskatt (1,5 % för juridiska personer) kan undvikas — en ekonomisk fördel som kan uppgå till hundratusentals kronor vid stora affärer.
✅ Vad ingår i fastighetslån för företag — och vad ingår inte?
| Scenario | Gäller? | Notering |
|---|---|---|
| Köp av kommersiell fastighet (kontor, lager, butik) | ✅ | Vanlig användning, belåning upp till 75–80 % |
| Köp av hyresfastighet | ✅ | Belåningsgrad ofta 50–75 % beroende på driftnetto |
| Renovering eller tillbygge av befintlig lokal | ✅ | Topplån eller byggnadskreditiv är vanliga produkter |
| Byggnation av ny fastighet från grunden | ✅ | Byggnadskreditiv — krav på tidigare erfarenhet av liknande projekt |
| Köp av skogsmark eller jordbruksfastighet | ✅ | Upp till 80 % belåning hos vissa aktörer |
| Brygglån under försäljningsprocess eller renovering | ✅ | Löptid 3–24 månader, ofta utan amortering |
| Markförvärv (tomt utan byggnad) | ⚠️ | Belåningsgrad normalt max 50 % — sämre som säkerhet |
| Bostadsrättsfastighet (privat) | ❌ | Gäller konsumentlån — inte företagsfinansiering |
| Osäkrat företagslån med fastighet enbart som ”bonus” | ❌ | Långivare kräver formell pantbrevsregistrering |
| Fastighet i land utanför Sverige | ⚠️ | Ovanligt — kräver specialbedömning och juridisk expertis |
| Lån för tomträttsmark (ej äganderätt) | ⚠️ | Möjligt men komplicerat — begränsat utbud av långivare |
💰 Vad kostar ett fastighetslån för företag?
Kostnaden för ett fastighetslån styrs av tre huvudfaktorer: räntenivån, eventuella avgifter och amorteringens utformning.
Räntenivåer per profil:
| Låneprofil | Effektiv ränta (ca) | Belåningsgrad | Löptid | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Storbank, välbelägen hyresfastighet, 50 % LTV | 8–10 % | upp till 50–60 % | 3–10 år | — |
| Nischbank, kommersiell fastighet, 60–75 % LTV | 10–13 % | 60–75 % | 2–5 år | Jämför ränta → |
| Topplån, 75–80 % LTV | 12–15 % | 75–80 % | 2–4 år | Jämför ränta → |
| Brygglån, kortfristig finansiering | 10–14 % | upp till 80 % | 3–24 mån | Jämför ränta → |
| Amorteringsfritt bullet-lån | 12–16 % | upp till 80 % | 2–4 år | Jämför ränta → |
| Byggnadskreditiv (ny- eller ombyggnation) | 10–14 % | 60–90 % (LTC) | Projektberoende | Jämför ränta → |
Faktorer som driver räntan uppåt eller nedåt:
- Belåningsgrad (LTV) — Ju lägre andel av fastighetens värde du lånar, desto lägre ränta. Skillnaden mellan 50 % och 80 % LTV kan vara 3–5 procentenheter.
- Fastighetstyp och läge — Centralt belägna fastigheter med aktiv andrahandsmarknad (t.ex. kontorsfastigheter i Stockholm) bedöms som säkrare. Industrimark i glesbygd ger sämre villkor.
- Kassaflöde och driftnetto — Fastighetens förmåga att generera stabila hyresintäkter (driftnetto) vägs mot räntan och amorteringarna. En tumregel är att driftnettot behöver motsvara minst 6–8 % av fastighetsvärdet för att storbankerna ska bevilja.
- Företagets kreditprofil — Lönsamhet, eget kapital och historik påverkar riskbedömningen direkt.
- Amorteringsstruktur — Amorteringsfria lån (bullet-lån) har ofta 1–2 procentenheters räntepåslag jämfört med annuitets- eller raka amorteringar.
- Löptid — Kortare löptid innebär ibland lägre ränta men kräver refinansiering tidigare.
- Kompletterande säkerheter — Aktiepant eller personlig borgen kan sänka räntan om de stärker säkerhetsbilden avsevärt.
Avgifter att känna till: Utöver räntan tillkommer ofta en uppläggningsavgift på 2–5 % av lånebeloppet. Dessutom kan pantbrevsregistrering medföra stämpelskatt på 2 % av pantbrevets belopp (för juridiska personer) om nya pantbrev behöver skapas utöver befintliga. Det är värt att kolla om det finns befintliga pantbrev i fastigheten — de kan ofta återanvändas och sparar kostnad.
🎯 Krav och hur du ansöker om fastighetslån
Grundläggande krav:
| Krav | Typisk nivå | Notering |
|---|---|---|
| Företag registrerat i Sverige | Obligatoriskt | Gäller alla långivare |
| Kassaflöde som täcker ränta och amortering | Driftnetto ≥ 6–8 % av fastighetsvärde | Storbankernas riktlinje |
| Minsta lånebelopp | 1 miljon kr (nischaktörer) | Storbanker ofta från 5–10 Mkr |
| Maximal belåningsgrad | 75–80 % (befintlig fastighet) | Undantagsvis 85 % via nischbank |
| Årsredovisning / ekonomisk dokumentation | Senaste 2–3 år | Krävs alltid |
| Värderingsutlåtande | Krävs av oberoende värderare | Ofta på låntagarens bekostnad |
| Personlig borgen | Ibland — beror på profil | Vanligare vid hög LTV eller sämre kassaflöde |
| BankID (firmatecknare) | Obligatoriskt för digital ansökan | Gäller t.ex. Kreas plattform |
Steg-för-steg — ansökningsprocessen:
- Förbered underlag — samla årsredovisningar (2–3 år), balansräkning, hyresavtal, befintliga pantbrev och en aktuell fastighetsvärdering. Ju mer komplett underlaget är, desto snabbare går processen.
- Välj kanal — ansök direkt hos en bank eller via en jämförelsetjänst som Krea (rekommenderat för att maximera konkurrensen och minimera antal UC-träffar). Starta din ansökan hos Krea →
- En kreditupplysning tas — via Kreas plattform tas en UC på bolaget och eventuellt en på dig som borgensman. Långivarna delar sedan denna upplysning, vilket inte belastar er kreditvärdighet upprepade gånger.
- Förslag presenteras — Krea sammanställer erbjudanden från relevanta aktörer och hjälper dig jämföra ränta, belåningsgrad och villkor. Vanligtvis erhålls svar inom 1–5 bankdagar beroende på ärendets komplexitet.
- Förhandla och välj — gå igenom erbjudandena med en rådgivare. Bedöm inte bara räntan — titta också på uppläggningsavgiften, amorteringsstruktur och eventuella covenanter (begränsningar i avtalet).
- Signera avtal och pantsätt — avtalet signeras digitalt (BankID), och pantbrevet registreras formellt. Ny registrering av pantbrev hos Lantmäteriet tar normalt 1–2 veckor och medför stämpelskatt.
- Utbetalning — sker vanligtvis 2–10 bankdagar efter att avtal signerats och säkerheten är registrerad.
Vanliga orsaker till nekad ansökan:
- Otillräckligt driftnetto — fastighetens hyresintäkter täcker inte räntor och amorteringar
- För hög belåningsgrad relativt fastighetens verkliga marknadsvärde
- Likviditetsproblem i bolaget — negativt kassaflöde utöver fastigheten
- Brist på erfarenhet (gäller byggnadskreditiv — kräver dokumenterade projekt)
- Fastighetstyp med begränsad omsättning på andrahandsmarknaden (t.ex. specialfastigheter)
📊 Jämförelse: Ledande fastighetslångivare för företag
| Långivare | Typ | Max belopp | Ränta (ca) | Trustpilot | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea (jämförelsetjänst) | Förmedlare, 30+ aktörer | 100 Mkr | Från 8 % | 4.7/5 (452 rec, ➡️ stabil) | Jämför ränta → |
| Northmill Bank | Direktlångivare, bank | 200 Mkr | 10–14 % (projektberoende) | 4.6/5 (1 020 rec, ➡️ stabil) | Jämför ränta → |
| Storbanker (Nordea, SEB m.fl.) | Direktlångivare | Obegränsat | Från 8 % | Ej i denna databas | — |
| Aros Kapital | Direktlångivare | Projektberoende | 10–13 % | Ej i denna databas | — |
| Kameo | Crowdfunding/bullet-lån | Projektberoende | 12–16 % | Ej i denna databas | — |
| Svea Bank | Direktlångivare | Projektberoende | 10–13 % | Ingår i Kreas nätverk | — |
🥇 Krea — bäst för att maximera konkurrensen
Krea är inte en direktlångivare utan en jämförelsetjänst som ger dig simultana erbjudanden från ett brett nätverk av banker och finansbolag, inklusive specialister på just fastighetsfinansiering. Med en ansökan och en UC nås 30+ aktörer — det är den enskilt viktigaste fördelen. Krea erbjuder även dedikerade rådgivare som hjälper dig navigera processen, vilket är värdefullt vid komplexa fastighetsaffärer. Trustpilot 4.7/5 baserat på 452 recensioner, med 83 % femstjärniga omdömen. Kunderna berömmer framför allt snabb återkoppling och god rådgivning.
Se Kreas erbjudande om fastighetslån →
🥈 Northmill Bank — bäst för stora projekt upp till 200 Mkr
Northmill Bank är en reglerad bank med möjlighet att erbjuda fastighetskrediter upp till 200 miljoner kronor. Krediten är upplagd som ett flexibelt kreditutrymme — du tar ut pengar när behovet uppstår och betalar ränta enbart på utnyttjat belopp. Det finns inga limitavgifter för att ha kreditutrymmet tillgängligt, vilket gör det till en attraktiv lösning för fastighetsbolag med återkommande behov. Handläggning tar normalt 1–2 veckor, utbetalning sker inom 3 dagar från godkännande. Trustpilot 4.6/5 baserat på 1 020 recensioner.
❓ Vanliga frågor
🔑 Vad är skillnaden mellan pantbrev och inteckning?
En inteckning är den formella inskrivningen i fastighetsregistret — ett rättsligt anspråk på fastigheten. Pantbrevet är det dokument (numera elektroniskt) som bevisar inteckningen och som kan pantsättas till förmån för en långivare. Enkelt uttryckt: inteckningen skapas i registret, pantbrevet är det instrument du ger till banken som säkerhet. Om det redan finns befintliga pantbrev i fastigheten kan dessa ofta återanvändas i ett nytt lånearrangemang — det sparar stämpelskatt och tid.
🔑 Hur räknar jag ut hur mycket jag kan låna?
Utgångspunkten är fastighetens marknadsvärde, fastställt av en oberoende värderare. Multiplicera det med belåningsgraden: en fastighet värderad till 10 miljoner kronor ger vid 75 % belåningsgrad ett maximalt lån på 7,5 miljoner kronor. Men det är ett tak, inte ett automatiskt godkännande — ditt kassaflöde och driftnetto måste även det klara av räntor och amorteringar. Krea har en fastighetskalkylator där du kan uppskatta din månadskostnad för olika upplägg.
🔑 Kan jag kombinera fastighetspant med andra säkerheter?
Ja — och det kan förbättra dina villkor avsevärt. Northmill accepterar exempelvis kombinationer av fastighetspant, företagsinteckning, moderbolagsborgen och personlig borgen. Kreas nätverk av långivare har liknande möjligheter. En starkare säkerhetsbild kan sänka räntan eller möjliggöra en högre belåningsgrad.
🔑 Vad är ett bullet-lån och när passar det?
Ett bullet-lån är ett amorteringsfritt lån där hela kapitalbeloppet betalas tillbaka i slutet av löptiden — du betalar bara ränta löpande. Löptiden är vanligtvis 2–4 år. Det passar vid bryggsituationer (t.ex. under en renovering eller i väntan på en försäljning) där du vill hålla de löpande kostnaderna låga. Räntan är något högre, 12–16 % hos nischaktörer. Bullet-lån erbjuds bland annat via Kameo och Funding Partner, som Krea förmedlar kontakt med.
🔑 Hur lång tid tar hela processen?
Det varierar kraftigt. Via Krea med ett komplett underlag och en välbeskriven affär kan du ha ett erbjudande inom 3–5 bankdagar och utbetalning inom 2–10 bankdagar efter signerat avtal. Komplexa ärenden — nybyggnation, bolagsförvärv eller lån med flera säkerhetstyper — tar 3–6 veckor. Northmill uppger 1–2 veckor för handläggning och utbetalning inom 3 dagar från godkännande för sina fastighetskrediter.
🔑 Vilka fastighetstyper har svårast att få lån till?
Specialanpassade fastigheter med begränsad användbarhet för andra hyresgäster (t.ex. bilverkstäder, kyrkor eller nischade industrilokaler) får ofta sämre villkor eftersom de är svårare att sälja vid en exekutiv auktion. Kontorsfastigheter i sekundära lägen har haft ansträngt marknadsläge under senare år, vilket drivit upp räntepåslaget. Jordbruksmark och skogsfastigheter är lättare att finansiera — många aktörer belånar upp till 80 % av skogsmarkens värde.
🔑 Påverkas min Trustpilot-bild av vilken långivare jag väljer?
Trustpilot-data ger en signal om hur väl långivaren hanterar processen och kommunikationen — inte om affären är rätt. Krea har 4.7/5 med 83 % femstjärniga omdömen; positiva teman inkluderar snabb återkoppling och kunnig rådgivning. Northmill har 4.6/5 med 85 % femstjärniga omdömen; kunderna berömmer tillgänglighet och snabb service. Negativa recensioner hos Krea handlar i några fall om låneerbjudanden som inte matchade förväntningarna — ett vanligt tema när marknadsförhållanden förändras.
🔑 Vad händer om fastigheten sjunker i värde efter att jag tagit lånet?
Om fastighetens marknadsvärde sjunker kraftigt kan långivaren begära ökade säkerheter (s.k. margin call-liknande villkor i kommersiell fastighetsfinansiering) eller i extrema fall säga upp lånet i förtid. Det regleras i låneavtalet och är ett viktigt avsnitt att läsa noggrant. Covenanter — t.ex. krav på minimibetyg för LTV-nyckeltal — är vanliga i professionella fastighetsfinansieringsavtal.
🔑 Kan ett nystartat bolag få fastighetslån?
Det är svårt men inte omöjligt. Kravet på kassaflöde och historik gör att nystartade bolag med begränsad historik i praktiken behöver tillskjuta en stor egeninsats (hög kontantinsats) eller ha en stark borgensman. Fastighetsbolag som ägs av en erfaren fastighetsutvecklare med dokumenterad historia har bättre möjligheter. Via Kreas plattform kan du få en kostnadsfri bedömning av dina möjligheter utan att det påverkar kreditvärdigheten. Boka rådgivning →
🔑 Är det möjligt att ta ut en ny kredit mot en fastighet jag redan äger?
Ja — detta kallas refinansiering eller belåning av befintlig fastighet. Om fastigheten har stigit i värde sedan senaste värderingen kan det finnas outnyttjat belåningsutrymme som kan frigöras som likviditet till bolaget. Det är ett vanligt sätt att finansiera expansion utan att behöva ta in externt kapital. Northmill erbjuder just denna typ av strukturerad kredit med möjlighet att nyttja kapital flexibelt när behovet uppstår.
🔑 Vad kostar det att anlita en jämförelsetjänst som Krea?
Kreas tjänst är kostnadsfri för låntagaren — Krea ersätts av de långivare som väljs. Det påverkar inte din kostnad som låntagare, eftersom långivarna konkurrerar om affären och du väljer det bästa erbjudandet.
🔑 Behöver jag en personlig värdering av fastigheten?
Ja, i praktiken alltid. Långivaren kräver ett värderingsutlåtande från en godkänd oberoende värderare. Kostnaden betalas typiskt av låntagaren och varierar beroende på fastighetens storlek och komplexitet — räkna med 5 000–30 000 kronor för mindre kommersiella fastigheter och mer för stora projekt. Värderingsrapporten är sedan en central del av kreditbedömningen.
🏆 Sammanfattning
Fastighetspant ger dig tillgång till ett av marknadens billigaste och mest flexibla finansieringsverktyg för företag — men det kräver ordentlig förberedelse, rätt underlag och en strategi för vilken låntyp som passar situationen.
Väljer du rätt låntyp?
- Brygglån passar under en kortfristig situation — renovering, väntan på försäljning, refinansiering i väntan på storbankslösning
- Topplån passar om du behöver finansiering utöver vad storbankens bottenlån täcker
- Byggnadskreditiv passar om du bygger nytt eller gör en stor ombyggnation
- Fastighetskreditiv (revolverande kredit) passar om du har återkommande kapitalbehov och vill ha ett flexibelt utrymme att nyttja — Northmills modell
Passar inte? Om du söker ett enklare rörelsekapitallån utan fastighetspant kan aktörer som Froda, Qred eller OPR Företagslån ge snabbare svar med lägre administrativa krav, men till högre ränta.
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren eller via Kreas rådgivare innan du ansöker.
Jämför fastighetslån via Krea →
Se Northmills fastighetskredit upp till 200 Mkr →
📋 Om denna guide
Den här guiden är framtagen av redaktionen på Företagslån365.se och baseras på villkorsdata, produktbeskrivningar och kundrecensioner från Trustpilot. För ytterligare information om dina rättigheter som låntagare hänvisar vi till Konsumenternas Bank- och finansbyrå (konsumenternas.se), Konsumentverket och Finansinspektionen (fi.se). Guiden uppdateras löpande men utgör inte finansiell rådgivning.
Om författaren
