⚡ Kortsvaret
Ja, det går utmärkt att ta företagslån för fastighetsköp — men det är ett annat finansieringsspår än ett vanligt rörelsekapitallån. Det handlar om ett dedikerat fastighetslån där fastigheten själv utgör säkerheten.
Företag kan normalt låna upp till 60–80% av fastighetens marknadsvärde, och räntan ligger typiskt på 10–12% per år för nischbanker och finansbolag. Storbanker erbjuder lägre ränta men kräver i gengäld lägre belåningsgrad och mer dokumentation. Det rätta upplägget beror på fastighetstyp, belåningsbehov och hur snabbt affären behöver genomföras.
💡 Vår rekommendation
För de flesta företag som söker finansiering för ett fastighetsköp rekommenderar vi Krea.
Krea är en förmedlare som låter över tio banker och finansbolag konkurrera om din ansökan i ett och samma flöde — med bara en kreditupplysning. Det innebär att du som företagare får tillgång till ett bredare utbud av erbjudanden, inklusive specialiserade fastighetsfinansiärer, utan att behöva knacka dörr hos varje bank separat. Krea har ett Trustpilot-betyg på 4.7/5 baserat på 452 recensioner, och kunderna lyfter särskilt fram snabb återkoppling och tydlig rådgivning. Tjänsten är kostnadsfri.
Se Kreas erbjudande för fastighetslån →
📋 Vad du lär dig i den här guiden
Den här guiden riktar sig till dig som funderar på att köpa en fastighet via ditt företag och vill förstå hur finansieringen fungerar i praktiken. Du lär dig:
- Vilka typer av fastighetslån som finns för företag och vad som skiljer dem åt
- Vilka kostnader och räntenivåer du kan förvänta dig
- Vilka krav banker och finansbolag ställer på låntagaren
- Hur du steg för steg ansöker om fastighetslån
- Vilka långivare som är ledande på marknaden 2026
🛡️ Fastighetslån förklarat — från grunden
Ett fastighetslån för företag är ett lån där fastigheten du köper — eller en befintlig fastighet du äger — används som säkerhet. Det skiljer sig från ett vanligt rörelsekapitallån på flera viktiga sätt: belåningsbeloppen är normalt avsevärt högre, löptiderna kan vara allt från tre månader upp till femtio år, och kreditbedömningen utgår i hög grad från fastighetens kassaflöde snarare än enbart bolagets resultat.
🏢 Fyra typer av fastighetslån för företag
Det finns fyra huvudtyper av fastighetslån som är relevanta beroende på vad ditt företag vill åstadkomma:
Förvärvslån används vid köp av en befintlig fastighet eller mark. Löptiden är normalt kort — 12 till 24 månader — och lånet refinansieras sedan oftast hos en storbank. Belåningsgraden kan nå upp till 80% av fastighetens värde. En viktig skillnad att känna till är att ett fastighetsköp kan genomföras antingen som ett direktförvärv av fastigheten eller som ett bolagsförvärv (där fastighetsägande bolag förvärvas). Vid bolagsförvärv undviker företaget stämpelskatt eftersom den lagfarna ägaren förblir densamma — en ekonomisk fördel som kan vara värd att diskutera med en rådgivare tidigt i processen.
Brygglån är en kortfristig finansieringslösning, normalt 3–24 månader, som används under en övergångsfas — exempelvis under en renovering, medan hyresgäster söks, eller medan fastigheten förbereds för försäljning. Brygglån erbjuds ofta utan löpande amorteringar, vilket ger andningsrum för kassaflödet under projektets gång.
Topplån kompletterar ett traditionellt bottenlån och används när belåningsgraden behöver ligga över det som storbanker erbjuder, normalt 60–80% av fastighetens värde och med en löptid på 24–60 månader. Det är ett vanligt verktyg vid renoveringar eller fastighetsuppgraderingar.
Byggnadskreditiv används för nybyggnation, större ombyggnationer eller tillbyggnader. Ränta betalas bara på den del av krediten som faktiskt används, och belåningsgraden kan nå 60–90% av byggnadskostnaden. Det krävs normalt dokumenterad erfarenhet av fastighetsprojekt för att beviljas ett byggnadskreditiv.
🏢 Storbank eller nischlångivare?
Storbanker som SEB, Nordea, Swedbank, SBAB och Handelsbanken erbjuder bottenlån med lång löptid — upp till 50 år — och lägre räntenivåer nära styrbanksräntan. Priset är dock en lägre belåningsgrad, ofta bara 50–60% för hyresfastigheter, och ett mer tidskrävande process- och dokumentationskrav.
Nischbanker och finansbolag kan ge finansiering redan vid förvärvet, accepterar högre belåningsgrader och har snabbare handläggningstider. Räntan är i gengäld högre och löptiderna kortare. För många mindre fastighetsaffärer och företagare utan etablerade bankrelationer är nischaktörerna det mest realistiska alternativet i en inledande fas.
Jämför långivare för fastighetslån via Krea →
✅ Vad ingår i ett fastighetslån — och vad ingår inte?
Fastighetslån för företag är flexibla produkter, men det finns scenarier som ofta missförstås. Tabellen nedan ger en snabb orientering.
| Scenario | Gäller? | Notering |
|---|---|---|
| Köp av befintlig kommersiell fastighet | ✅ | Direktförvärv eller bolagsförvärv — diskutera skatteeffekter med rådgivare |
| Köp av hyresfastighet | ✅ | Belåningsgrad normalt 50–60% hos storbanker, upp till 75% hos nischbanker |
| Renovering av befintlig fastighet | ✅ | Topplån eller byggnadskreditiv är vanliga verktyg |
| Nybyggnation | ✅ | Byggnadskreditiv, 60–90% av byggkostnad; kräver erfarenhet av liknande projekt |
| Markförvärv utan bygglov | ⚠️ | Belåning normalt max 50%; låg likviditet på andrahandsmarknaden ger sämre villkor |
| Kontorsfastigheter i svagt läge | ⚠️ | Lägre belåningsgrad pga tunn andrahandsmarknad 2023–2026 |
| Bostadsrätt för anställd via bolaget | ❌ | Betraktas som privatpersons köp — gäller privat bolån, inte företagslån |
| Rörelsekapitallån istället för fastighetslån | ❌ | Rörelsekapitallån täcker inte fastighetsköp; fel produkt för ändamålet |
| Fastighet i utlandet via svenskt bolag | ⚠️ | Möjligt i vissa fall, men kräver anpassad due diligence och ofta utländsk bank |
💰 Vad kostar ett fastighetslån för företag?
Räntenivåerna på fastighetslån för företag påverkas av fastighetstyp, belåningsgrad, låntagarens kassaflöde och vald långivare. Tabellen nedan visar typiska räntenivåer per produkttyp baserade på marknadsdata från 2025–2026.
| Lånetyp | Typisk ränta | Belåningsgrad | Löptid | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Bottenlån (storbank) | 5–7% | 50–60% | 10–50 år | — |
| Förvärvslån (nischbank) | 8–12% | upp till 80% | 12–24 mån | Jämför → |
| Brygglån | 10–14% | upp till 80% | 3–24 mån | Jämför → |
| Topplån | 9–13% | 60–80% | 24–60 mån | Jämför → |
| Byggnadskreditiv | 9–14% | 60–90% av byggkostnad | Projektets löptid | Jämför → |
Utöver räntan tillkommer vanligtvis en uppläggningsavgift på 2–5% för nischbanker och finansbolag. Den effektiva räntan inkluderar dessa avgifter och är det viktigaste nyckeltalet att jämföra mellan långivare.
📊 Faktorer som påverkar räntan på fastighetslån
Följande faktorer driver räntan uppåt eller neråt:
- Belåningsgrad — Ju högre LTV (loan-to-value), desto högre ränta. En belåningsgrad på 75% ger markant högre ränta än 50%.
- Fastighetstyp — Hyresbostäder värderas mer stabilt än kontors- eller handelsfastigheter, vilket ger bättre villkor.
- Geografiskt läge — Centrala lägen och storstäder ger bättre belåningsvillkor; glesbygdsfastigheter är svårare att belåna.
- Driftnetto — Storbankerna kräver typiskt att driftnettot (kallhyra minus driftskostnader) uppgår till minst 6–8% av lånebeloppet för bostäder.
- Låntagarens kredithistorik — Betalningsanmärkningar eller svaga räkenskaper höjer riskpremien och därmed räntan.
- Löptid och amorteringstyp — Kortare löptid (brygglån) har ofta högre ränta men innebär lägre total räntekostnad vid snabb refinansiering.
- Konkurrens via förmedlare — Att låta flera banker lämna bud, exempelvis via Krea, kan sänka räntan jämfört med direktkontakt med en enskild bank.
🎯 Krav och hur du ansöker om fastighetslån
🎯 Vanliga krav
Kraven varierar mellan storbanker och nischaktörer, men följande är generellt gällande:
| Krav | Storbank | Nischbank / finansbolag |
|---|---|---|
| Minsta löptid i verksamhet | 2–3 år | 1–2 år |
| Kassaflödeskrav (driftnetto) | 6–8% av lånesumman | Varierar |
| Belåningsgrad max | 50–60% (hyres-fastigheter) | 75–80% |
| Fastighetsvärdering | Extern värderare krävs | Extern värderare krävs |
| Årsredovisning | 2–3 år krävs | 1–2 år krävs |
| Personlig borgen | Sällan | Ibland begränsad borgen |
| Aktiepant | Ibland | Ofta |
Ansök om fastighetslån via Krea — 1 kreditupplysning →
🎯 Ansökningsprocessen steg för steg
- Definiera lånebehov — Bestäm fastighetstyp, önskat belåningsbelopp och löptid. Beräkna egeninsatsen som behövs (normalt 20–40% av köpeskillingen).
- Samla dokumentation — Årsredovisningar för de senaste 1–3 åren, aktuellt bokslut, fastighetsbeskrivning med hyreskontrakt och driftkostnader, budgetprognoser.
- Ansök hos förmedlare eller bank — Via en förmedlare som Krea når du flera banker med en enda ansökan och kreditupplysning. Alternativet är att kontakta banker individuellt.
- Fastighetsvärdering — Banken beställer en extern värdering av fastigheten, vilket normalt tar 1–2 veckor.
- Kreditprövning och bud — Banken eller finansbolaget bedömer kassaflöde, belåningsgrad och kredithistorik. Vid godkännande presenteras ett eller flera erbjudanden.
- Avtalsundertecknande — Låneavtal tecknas. Utbetalning sker normalt inom 2–10 dagar från godkännande.
- Refinansiering (vid kortfristigt lån) — Vid brygglån eller förvärvslån med kort löptid planeras refinansiering hos storbank när förutsättningarna förbättrats.
🎯 Vanliga orsaker till avslag
Baserat på kundupplevelser och branschkännedom är de vanligaste orsakerna till nekad ansökan om fastighetslån:
- Otillräckligt driftnetto i förhållande till lånebeloppet
- Fastigheten bedöms som svårsåld (låg likviditet på andrahandsmarknaden)
- Hög belåningsgrad kombinerat med svagt kassaflöde
- Saknad eller bristfällig extern fastighetsvärdering
- Betalningsanmärkningar hos bolaget eller bolagets ägare
- Fastigheten är belägen i ett geografiskt läge med låg kreditgivares riskvilja
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetslån
Marknaden för fastighetslån till företag domineras dels av storbankerna, dels av ett antal nischaktörer och förmedlare. Nedan visas de mest relevanta alternativen 2026.
| Långivare | Ränta | Max belåning | Typ | Trustpilot | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea (förmedlare) | Från 8% | Upp till 80% | Förmedlar 10+ banker | 4.7/5 (452 rec) | Jämför → |
| Northmill Bank | Individuel offert | Upp till 80% | Direktlångivare | 4.6/5 (1 020 rec) | Ansök → |
| Aros Kapital | Individuel offert | Upp till 75% | Direktlångivare | Ej tillgänglig | — |
| SBP Kredit | Individuel offert | Upp till 75% | Direktlångivare | Ej tillgänglig | — |
| Storbanker (SEB, Nordea, Swedbank) | Nära styrräntan | 50–60% (hyres) | Direktlångivare | Varierar | — |
Obs: Storbanker erbjuder de lägsta räntorna men kräver lägre belåningsgrad och är mer selektiva. Nischaktörer och förmedlare ger snabbare process och tillgång till högre belåning — till ett högre räntepris.
Se Northmill Banks fastighetslån →
📊 Kundnöjdhet: Krea vs Northmill
Krea har ett Trustpilot-betyg på 4.7/5 baserat på 452 recensioner (trend: ➡️ stabil). 83% av kunderna ger 5 stjärnor, och 12% ger 4 stjärnor. Negativa recensioner utgör 3% och rör framförallt ärenden som inte gick igenom kreditprövning. Återkommande positiva teman är snabb återkoppling, tydlig och rådgivningsinriktad kommunikation samt att man faktiskt fick bättre villkor via förmedlaren än via direktkontakt med bank.
”Det var så snabba och tydliga besked, och i mitt fall löste det sig väldigt snabbt.” — Krea-kund, februari 2026
Northmill Bank har ett Trustpilot-betyg på 4.6/5 baserat på 1 020 recensioner (trend: ➡️ stabil). 85% av kunderna ger 5 stjärnor. Återkommande positiva teman inkluderar proffsig och tillmötesgående kundservice och konkurrenskraftiga erbjudanden. En andel av de negativa recensionerna rör privatprodukter, inte specifikt fastighetslån för företag.
”Bra, snabb och proffsig service. Fick ett bättre erbjudande såklart.” — Northmill-kund, februari 2026
Jämför Northmill Banks villkor →
❓ Vanliga frågor
❓ Kan ett aktiebolag ta lån för att köpa fastighet?
Ja, aktiebolag är den vanligaste bolagsformen vid fastighetsköp. Fastigheten kan antingen ägas direkt av aktiebolaget eller av ett separat fastighetsbolag inom en koncernstruktur. Bolagsförvärv — där ett befintligt fastighetsägande bolag förvärvas — är populärt eftersom stämpelskatt undviks. Diskutera alltid med en revisor eller skatterådgivare vilket upplägg som är bäst för din situation.
❓ Vad är skillnaden mellan fastighetslån och vanligt företagslån?
Ett vanligt företagslån — rörelsekapitallån eller investeringslån — är normalt blancolån eller lån med begränsade säkerheter, med maxbelopp upp till 5–10 miljoner kronor och kortare löptider. Fastighetslån är ett helt eget spår: fastigheten utgör säkerhet, belåningsbeloppen är avsevärt högre, och löptiderna kan sträcka sig upp till 50 år hos storbankerna. Det är fel produkt att söka ett vanligt rörelsekapitallån för att finansiera ett fastighetsförvärv.
❓ Hur hög belåningsgrad kan jag räkna med?
Belåningsgraden beror på fastighetstyp och vald långivare. Nischbanker och finansbolag erbjuder normalt upp till 75–80% av fastighetens marknadsvärde vid befintliga fastigheter. Storbanker ligger lägre — runt 50–60% för hyresfastigheter. Vid markförvärv utan bygglov är belåningsgard normalt max 50%. Det innebär att du som köpare behöver ha en egeninsats på 20–50% av köpeskillingen.
❓ Hur snabbt kan ett fastighetslån beviljas och betalas ut?
Processen tar längre tid än ett vanligt företagslån, framförallt på grund av extern fastighetsvärdering. Räkna med 1–3 veckor från ansökan till beviljande, och ytterligare 2–10 dagar till utbetalning. Vid brygglån och förvärvslån via nischaktörer kan processen ibland gå snabbare, särskilt om fastighetsvärderingen redan är genomförd.
❓ Vad är ett brygglån och när är det rätt?
Ett brygglån är en kortfristig finansieringslösning (3–24 månader) som används när ett snabbt genomförande krävs — exempelvis vid förvärv, under renovering, eller medan hyresgäster söks. Brygglånet refinansieras sedan hos en storbank när fastigheten genererakassaflöde och kan belånas till mer förmånliga villkor. Räntan är normalt 10–14%, men amorteringarna kan skjutas fram, vilket ger bättre likviditet under projekttiden.
Se Kreas brygglånerbjudanden →
❓ Vilket Trustpilot-betyg har de ledande fastighetslånggivarna?
Krea, som är förmedlare och inte direktlångivare, har 4.7/5 baserat på 452 recensioner. Northmill Bank, som erbjuder direktlån inklusive fastighetslån, har 4.6/5 baserat på 1 020 recensioner. Båda visar stabil trend. Storbankerna och de mer specialiserade fastighetslångivarna som Aros Kapital och SBP Kredit har begränsad offentlig Trustpilot-data för företagssegmentet.
❓ Behöver jag personlig borgen för ett fastighetslån?
Det varierar. Storbanker kräver sällan personlig borgen vid fastighetslån eftersom fastigheten är säkerheten. Nischbanker och finansbolag kräver ibland en begränsad personlig borgen, särskilt vid kortfristiga brygglån eller höga belåningsgrader. Utöver fastighetspanten kan aktiepant (pant i det fastighetsägande bolaget) krävas av vissa långivare.
❓ Vad är skillnaden mellan direktförvärv och bolagsförvärv?
Vid direktförvärv köper bolaget fastigheten direkt, vilket innebär att stämpelskatt betalas (normalt 4,25% av köpeskillingen för juridiska personer). Vid bolagsförvärv förvärvar bolaget istället aktierna i det bolag som äger fastigheten — den lagfarna ägaren förblir densamma och stämpelskatt utgår inte. Bolagsförvärv kräver dock mer due diligence och juridisk rådgivning, men sparar potentiellt en betydande skattekostnad.
❓ Vilken amorteringstyp passar bäst?
Det beror på affärens syfte och kassaflöde. Bulletlån (hela amorteringen sist) är vanligast vid kortfristiga projekt och brygglån. Bottenlån med 10–50 års löptid ger lägst månadskostnad och passar om fastigheten ska ägas långsiktigt. Återbetalningstakt på 20 år — kombinerat med en 5-årig löptid — är ett mellanalternativ som ger lägre löpande amortering men kräver refinansiering vid lånets slut.
Jämför amorteringsupplägg med Northmill →
❓ Kan jag köpa fastighet med företagslån om bolaget är nystartat?
Det är svårare men inte omöjligt. Storbankerna kräver normalt 2–3 år i verksamheten och dokumenterat kassaflöde. Nischbanker kan vara mer flexibla om fastigheten har god belåningssäkerhet och du som ägare kan bidra med relevant erfarenhet eller ställa personlig borgen. Beräkna på en lägre belåningsgrad och högre ränta om bolaget är ungt.
❓ Vad är driftnetto och varför spelar det roll?
Driftnetto är fastighetens intäkter (kallhyra) minus löpande driftkostnader. Det är det kassaflödesmått bankerna primärt analyserar vid fastighetslån. Storbankerna kräver typiskt att driftnettot uppgår till minst 6–8% av lånesumman för bostadsfastigheter. Är driftnettot för lågt — exempelvis för en delvis outhyrd fastighet — är det svårt att få lån hos storbankerna, medan nischaktörerna kan ha mer flexibla bedömningsmodeller.
❓ Hur jämför jag fastighetslån effektivt?
Det viktigaste nyckeltalet är den effektiva räntan, som inkluderar uppläggningsavgift och övriga avgifter. Jämför alltid effektiv ränta — inte nominell ränta. Be alltid om offert från flera långivare; via en förmedlare som Krea sker det med bara en kreditupplysning. Beakta också löptid, amorteringsstruktur och eventuell kostnad för ränteskillnadsersättning vid förtida inlösen.
Få offert från flera banker via Krea →
🏆 Sammanfattning
Att ta företagslån för fastighetsköp är fullt möjligt — och för rätt företagsprofil ett bra sätt att bygga långsiktig förmögenhetstillväxt i bolaget. Det kräver dock rätt finansieringsprodukt, tillräcklig egeninsats och ett kassaflöde som bär lånet.
Fastighetsfinansiering passar dig om:
- Bolaget har stabila intäkter och möjlighet att bidra med 20–40% i egeninsats
- Fastigheten genererar eller förväntas generera kassaflöde (hyresintäkter, driftnetto)
- Du vill bygga ett långsiktigt tillgångsvärde i bolaget
Fastighetsfinansiering kräver mer förberedelse om:
- Bolaget är ungt (under 2 år) och saknar dokumenterat kassaflöde
- Fastigheten saknar hyresintäkter eller befinner sig i ett svagt läge
- Du behöver snabb utbetalning — processen tar normalt 2–4 veckor
Våra slutsats-rekommendationer:
Om du vill nå flera banker med en ansökan och maximera chansen att få bästa villkor rekommenderar vi att börja med Krea.
Se Kreas erbjudande för fastighetslån →
Vill du istället ansöka direkt hos en bank med stark kundservice och bred produktportfölj är Northmill Bank ett starkt alternativ.
Ansök om fastighetslån hos Northmill →
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker.
📋 Om denna guide
Den här guiden baseras på villkorsdata och marknadsdata från aktiva långivare på den svenska marknaden för fastighetslån till företag. För oberoende rådgivning och konsumenträttigheter hänvisas till Konsumenternas, Konsumentverket och Finansinspektionen. Guiden uppdateras löpande men bör inte ersätta rådgivning från revisor, jurist eller certifierad finansiell rådgivare inför ett fastighetsförvärv.
Om författaren
