Belåningsgraden (LTV, loan-to-value) för fastighetslån till kommersiella fastigheter ligger normalt mellan 50 och 85 procent, beroende på fastighetstyp, läge och hur likvid andrahandsmarknaden är för just den typen av objekt. Nischbanker och finansbolag erbjuder generellt en effektiv ränta från cirka 8 procent, medan storbanker kan erbjuda en premie på bara 1 – 2 procent över styrräntan men då oftast begränsar belåningsgraden till runt 50 – 60 procent.
Direktavkastningskravet – den yield som fastighetens driftnetto ska generera i förhållande till dess värde – påverkar indirekt hur mycket banken är villig att låna ut. Ett vanligt riktvärde hos storbankerna är att driftnettot ska motsvara minst 6 – 8 procent av lånebeloppet för bostadsfastigheter, och betydligt mer för konjunkturkänsliga segment som kontor och handel.
💡 Vår rekommendation
För de flesta företag som vill förstå belåningsgrad och direktavkastningskrav inför ett fastighetslån till en kommersiell fastighet rekommenderar vi Krea.
Krea konkurrensutsätter över 30 banker och finansbolag för fastighetslån i spannet 1 – 100 miljoner kronor, vilket ger en tydlig bild av vilken belåningsgrad och ränta som faktiskt går att uppnå för just ert projekt – något som är svårt att bedöma på egen hand eftersom kraven skiljer sig kraftigt mellan fastighetstyper. Tjänsten är kostnadsfri och Krea har ett betyg på 4.8/5 baserat på 528 recensioner på Trustpilot.
Se Kreas erbjudande för fastighetslån →
📊 Jämförelse: Ledande fastighetslån-långivare
Eftersom belåningsgrad och driftnettokrav är de faktorer som avgör hur mycket ett företag faktiskt kan låna, är det dessa som är mest relevanta att jämföra mellan olika aktörer på marknaden för fastighetslån till kommersiella fastigheter.
| Långivare/kategori | Belåningsgrad (LTV) | Krav på driftnetto/kassaflöde | Trustpilot | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea (förmedlare) | Upp till 85 procent | Bedöms individuellt av respektive bank i nätverket | 4.8/5 (528 recensioner) | Jämför Kreas fastighetslån → |
| Northmill Bank | Baseras på projektstorlek och fastighetstyp | Individuell kreditbedömning | 4.6/5 (2 303 recensioner) | Se Northmills fastighetskredit → |
| Storbanker (Nordea, SEB, Handelsbanken m.fl.) | 50 – 60 procent för hyresfastigheter | Fokus på stabilt driftnetto och lång kundrelation | Trustpilot-data ej tillgänglig för denna kategori av långivare | – |
| Nischbanker och finansbolag | Upp till 75 – 85 procent | Driftnettot bör täcka minst 6 – 8 procent av lånebeloppet för bostäder, högre för konjunkturkänsliga segment | Trustpilot-data ej tillgänglig för denna kategori av långivare | – |
| Crowdlångivare | Högre belåningsvärde än traditionella banker | Flexibel, ofta projektbaserad bedömning | Trustpilot-data ej tillgänglig för denna kategori av långivare | – |
Krea sticker ut genom att en och samma ansökan konkurrensutsätts mot fler än 30 banker och finansbolag, vilket gör det enklare att jämföra faktisk belåningsgrad mellan aktörer utan att behöva ansöka hos var och en separat.
Jämför fastighetslån via Krea →
📋 Vad du lär dig i den här guiden
I den här guiden går vi igenom:
- Vad belåningsgrad (LTV) och direktavkastningskrav faktiskt betyder för ett fastighetslån
- Vilken belåningsgrad som är realistisk för olika typer av kommersiella fastigheter
- Vad ett fastighetslån för kommersiella fastigheter kostar i ränta och avgifter
- Vilka krav banker och finansbolag ställer, och hur ansökningsprocessen går till
- Hur ledande aktörer på den svenska marknaden skiljer sig åt i belåningsgrad och villkor
🛡️ Fastighetslån för kommersiella fastigheter förklarat – från grunden
Ett fastighetslån för kommersiella fastigheter är en lånelösning där själva fastigheten – till exempel en kontorsbyggnad, butikslokal, lagerlokal eller industrifastighet – utgör säkerhet för lånet. Det skiljer sig från ett vanligt företagslån genom att beloppen ofta är betydligt större, löptiderna kan vara längre, och långivaren gör en mer djupgående bedömning av själva fastigheten snarare än enbart företagets allmänna kreditvärdighet.
Två begrepp styr i praktiken hur mycket ett företag kan låna: belåningsgrad och direktavkastningskrav.
Belåningsgraden, ofta kallad LTV (loan-to-value), anger hur stor andel av fastighetens marknadsvärde som får lånas mot pant i fastigheten. En belåningsgrad på 70 procent innebär att banken lånar ut 70 procent av det bedömda värdet, medan resten behöver finansieras med eget kapital eller kompletterande säkerheter. Belåningsgraden varierar kraftigt beroende på fastighetstyp – hyresfastigheter hos storbanker begränsas ofta till 50 – 60 procent, medan nischbanker och finansbolag i vissa fall kan erbjuda upp till 80 – 85 procent på befintliga, välbelägna fastigheter.
Direktavkastningskravet beskriver istället den avkastning som fastighetens driftnetto (kallhyra minus driftkostnader) förväntas ge i förhållande till dess värde. Ju högre direktavkastningskrav marknaden eller långivaren tillämpar för en viss fastighetstyp eller ett visst läge, desto lägre blir det pris fastigheten motiverar – vilket i sin tur påverkar hur stort lån som är rimligt i förhållande till driftnettot. Bankerna knyter ofta detta till ett konkret krav: driftnettot ska räcka till att täcka ränta och amortering med god marginal, och ett vanligt riktvärde är att driftnettot bör motsvara minst 6 – 8 procent av lånebeloppet för bostadsfastigheter – och väsentligt mer för konjunkturkänsliga segment som kontor och handel, där efterfrågan och andrahandsvärdet kan svänga snabbare.
Sambandet mellan de två är centralt: en fastighet med lågt direktavkastningskrav (det vill säga hög efterfrågan och stabil hyresmarknad) kan ofta bära en högre belåningsgrad än en fastighet med högt direktavkastningskrav, som en konjunkturkänslig kontorsfastighet i ett mindre efterfrågat läge. Eftersom detaljerna varierar kraftigt mellan enskilda projekt är det svårt att ge ett exakt svar utan att först ha fått fastigheten värderad och projektet bedömt av en rådgivare.
Jämför fastighetslån via Krea →
✅ Vad ingår i fastighetslån för kommersiella fastigheter – och vad ingår inte?
Vilken belåningsgrad och vilka villkor som faktiskt går att få beror till stor del på fastighetens typ, skede i projektet och hur likvid andrahandsmarknaden är för just det objektet. Nedan är några vanliga scenarion och hur de i regel bedöms på den svenska marknaden.
| Scenario | Gäller? | Notering |
|---|---|---|
| Köp av befintlig kommersiell fastighet | ✅ | Belåningsgrad vanligtvis 0 – 80 procent (loan-to-value) hos nischbanker och finansbolag |
| Fastighetslån för hyresfastighet hos storbank | ⚠️ | Storbanker begränsar oftast belåningsgraden till 50 – 60 procent; ett topplån kan höja den till omkring 75 procent |
| Markförvärv utan bygglov | ⚠️ | Belåningsgraden sjunker till omkring 50 procent oavsett fastighetstyp |
| Fastighetslån till bostadsrättsförening | ❌ | Flera aktörer, bland andra Krea, hjälper för närvarande inte bostadsrättsföreningar |
| Amorteringsfritt lån under byggnation (bulletlån) | ✅ | Vanligt hos crowdlångivare som Funding Partner och Kameo, normal löptid 12 – 24 månader |
| Refinansiering inom en fastighetskoncern med flera objekt | ✅ | Kan kortsiktigt ge en högre belåningsgrad genom att frigöra eget kapital i koncernen |
| Kontorsfastighet i en mindre likvid delmarknad | ⚠️ | Låg omsättning på andrahandsmarknaden sänker ofta den möjliga belåningsgraden jämfört med bostäder eller centrala lägen |
Northmill Banks fastighetskredit på upp till 200 miljoner kronor är ett exempel på en lösning där kreditstrukturen istället bedöms individuellt utifrån projektets storlek och fastighetstyp, snarare än enligt en fast belåningsgradsmall.
Se Northmills fastighetskredit →
💰 Vad kostar fastighetslån för kommersiella fastigheter?
Kostnaden för ett fastighetslån drivs primärt av räntan, men även uppläggningsavgifter och amorteringstakt påverkar den totala kostnaden. Räntenivån varierar kraftigt beroende på om långivaren är en storbank, en nischbank/finansbolag eller en crowdlångivare, och beroende på hur stor belåningsgrad som efterfrågas.
| Långivare/kategori | Typ av fastighetslån | Ränta (effektiv) | Belåningsgrad (LTV) | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea (förmedlare, 30+ banker) | Förvärvslån, topplån, byggkreditiv, brygglån | Från cirka 8 procent hos nischbanker | Upp till 85 procent | Jämför Kreas fastighetslån → |
| Northmill Bank | Fastighetskredit, upp till 200 miljoner kronor | Individuell bedömning per projekt | Baseras på projektstorlek och fastighetstyp | Se Northmills fastighetskredit → |
| Storbanker (Nordea, SEB, Handelsbanken m.fl.) | Bottenlån, 10 – 50 års löptid | Cirka 1 – 2 procent över styrräntan | 50 – 60 procent för hyresfastigheter | – |
| Nischbanker och finansbolag (t.ex. Fedelta, Terox Finans, Bizcap) | Fastighetslån, renoveringslån, mindre byggkreditiv | Cirka 8 – 14 procent | Upp till 75 – 85 procent | – |
| Crowdlångivare (t.ex. Funding Partner, Kameo) | Bulletlån, byggkreditiv | Fast ränta under löptiden, ofta högre uppläggningskostnad | Högre belåningsvärde än traditionella banker | – |
Utöver räntan tillkommer i regel en uppläggningsavgift på mellan 2 och 5 procent av lånebeloppet hos nischbanker och finansbolag, vilket räknas in i den effektiva räntan.
Följande faktorer påverkar räntan och den möjliga belåningsgraden mest:
- Fastighetstyp – bostäder och centralt belägna lokaler får ofta bättre villkor än kontor och industrifastigheter i mindre efterfrågade lägen.
- Andrahandsmarknadens likviditet – få genomförda transaktioner för en fastighetstyp sänker ofta den möjliga belåningsgraden.
- Driftnettots storlek i förhållande till lånebeloppet – ett högre driftnetto stärker möjligheten till både högre belåningsgrad och lägre ränta.
- Amorteringsform – bulletlån (amorteringsfria) har ofta högre ränta men lägre löpande kostnad, medan bottenlån med lång löptid ger lägre men jämnare betalningar.
- Kompletterande säkerheter – aktiepant, moderbolagsborgen eller personlig borgen kan sänka räntan och öka den möjliga belåningsgraden.
🎯 Krav och hur du ansöker om fastighetslån för kommersiella fastigheter
Processen för att ansöka om ett fastighetslån till en kommersiell fastighet skiljer sig något från ett vanligt företagslån, eftersom långivaren behöver bedöma både företaget och själva fastigheten.
- Kartlägg fastighetsprojektet, inklusive vilken fastighetsbeteckning som avses och vilket ändamål lånet ska användas till (förvärv, renovering, byggnation eller refinansiering).
- Ta fram en aktuell värdering eller ett värdeutlåtande av fastigheten.
- Skicka in ansökan, antingen direkt till en långivare eller via en rådgivare som Krea, som samlar in nödvändigt underlag.
- Låt en kreditupplysning (UC) genomföras på företaget och eventuell borgensman.
- Jämför de erbjudanden som kommer in från olika banker och finansbolag.
- Välj erbjudande och signera låneavtalet.
- Vänta på utbetalning, vilket normalt tar mellan 2 och 10 dagar hos förmedlare som Krea, eller upp till tre dagar efter godkännande hos Northmill Bank.
| Krav | Detaljer |
|---|---|
| Bolagsform | AB, EF eller HB – bostadsrättsföreningar hjälps för närvarande inte av samtliga aktörer |
| Registrering | Företaget måste vara registrerat och aktivt i Sverige |
| Fastighetsobjekt | En specifik fastighetsbeteckning krävs för det objekt som ska förvärvas eller pantsättas |
| Värdering | En aktuell värdering eller ett värdeutlåtande av fastigheten |
| Kreditupplysning (UC) | Görs på företaget och på eventuell borgensman |
| Betalningsanmärkningar | Accepteras i regel, men en individuell bedömning görs alltid |
| Kompletterande underlag | Likviditetsplaner eller projektkalkyler krävs vid mer komplexa affärer |
Boka en kostnadsfri bedömning hos Krea →
❓ Vanliga frågor
📊 Vad är belåningsgrad (LTV) vid ett fastighetslån?
Belåningsgrad, ofta förkortat LTV (loan-to-value), anger hur stor andel av en fastighets marknadsvärde som en bank eller ett finansbolag är villig att låna ut mot pant i fastigheten. En belåningsgrad på 70 procent innebär exempelvis att resterande 30 procent av fastighetens värde behöver täckas med eget kapital eller andra säkerheter. Belåningsgraden varierar kraftigt beroende på fastighetstyp, geografiskt läge och hur likvid andrahandsmarknaden är för den aktuella fastighetstypen.
💡 Hur beräknas direktavkastningskrav för en kommersiell fastighet?
Direktavkastning beräknas genom att dela fastighetens driftnetto (kallhyra minus driftkostnader) med dess marknadsvärde eller köpeskilling, uttryckt i procent. Direktavkastningskravet är den lägsta avkastning som marknaden eller en enskild investerare för tillfället kräver för att en investering i ett visst fastighetssegment eller läge ska anses attraktiv. Ju högre direktavkastningskrav som tillämpas, desto lägre blir det pris som fastigheten motiverar – vilket i förlängningen även påverkar hur stort lån som är rimligt.
🏢 Hur hög belåningsgrad kan mitt företag få för en kommersiell fastighet?
Det beror till stor del på fastighetstyp och läge. På befintliga, välbelägna fastigheter kan nischbanker och finansbolag i undantagsfall erbjuda 80 – 85 procent, medan hyresfastigheter hos storbanker oftast begränsas till 50 – 60 procent, i vissa fall upp mot 75 procent med ett kompletterande topplån. Markförvärv belånas i regel bara till omkring 50 procent. Det enklaste sättet att få ett konkret svar för just ert projekt är att jämföra flera långivare samtidigt.
Jämför fastighetslån via Krea →
⚠️ Skiljer sig belåningsgraden mellan olika fastighetstyper?
Ja, betydligt. Bostadsfastigheter och centralt belägna lokaler i storstäder har generellt de bästa förutsättningarna för en hög belåningsgrad, medan konjunkturkänsliga segment som kontorsfastigheter kan få en lägre belåningsgrad om andrahandsmarknaden är svag. Ett lägre transaktionsantal på andrahandsmarknaden sänker generellt den möjliga belåningsgraden jämfört med mer efterfrågade fastighetstyper.
🛡️ Vad krävs för att uppfylla bankens driftnettokrav?
Bankerna vill se att fastighetens driftnetto räcker till att täcka ränta och amortering med god marginal. Ett vanligt riktvärde hos storbankerna är att driftnettot bör motsvara minst 6 – 8 procent av lånebeloppet för bostadsfastigheter, och betydligt mer för konjunkturkänsliga segment som kontor och handel. Ett starkare driftnetto i förhållande till lånet ökar möjligheten till både en högre belåningsgrad och en lägre ränta.
Se Northmills fastighetskredit →
💰 Är räntan högre vid en lägre direktavkastning på fastigheten?
Inte nödvändigtvis direkt kopplat, men indirekt hänger de ihop. En fastighet med lågt direktavkastningskrav – det vill säga hög efterfrågan och stabilt driftnetto – uppfattas oftast som en säkrare säkerhet, vilket kan ge tillgång till både en högre belåningsgrad och en förmånligare ränta. Fastigheter med högre direktavkastningskrav, som ofta speglar en mer osäker hyresmarknad, riskerar istället både lägre belåningsgrad och högre ränta.
🎯 Vad är skillnaden mellan ett bottenlån och ett topplån?
Ett bottenlån är den första delen av finansieringen, tas vanligtvis hos fastighetsutvecklarens husbank och kan hos storbanker ha en löptid på 10 – 50 år. Ett topplån läggs istället ovanpå bottenlånet för att höja den totala belåningsgraden, normalt upp till 60 – 80 procent, och har en kortare löptid på 24 – 60 månader. Topplån används ofta för att finansiera renoveringar eller andra behov utöver vad ett traditionellt banklån täcker.
Jämför fastighetslån via Krea →
✅ Kan jag få ett amorteringsfritt fastighetslån (bulletlån)?
Ja, amorteringsfria lån – så kallade bulletlån – finns hos flera aktörer, framför allt hos crowdlångivare som Funding Partner och Kameo. Hela amorteringen sker då i slutet av löptiden, som normalt är 12 – 24 månader, vilket gör upplägget särskilt vanligt vid brygglån eller finansiering under en pågående byggnation.
📊 Hur påverkar fastighetens likviditet på andrahandsmarknaden belåningsgraden?
En fastighetstyp med få genomförda transaktioner på andrahandsmarknaden – till exempel kontorsfastigheter i perioder av svag efterfrågan – gör det svårare för banken att bedöma ett tillförlitligt marknadsvärde. Det leder i regel till en lägre möjlig belåningsgrad jämfört med fastighetstyper som omsätts oftare, som bostäder och centralt belägna lokaler.
Se Northmills fastighetskredit →
🛡️ Vilka säkerheter krävs utöver fastighetspanten?
Utöver pant i själva fastigheten kan långivare kräva ytterligare säkerheter, till exempel pant i ägarbolaget, aktiepant eller en begränsad personlig borgen. Att inkludera fler säkerheter i ansökan ökar generellt sannolikheten att få lånet beviljat och kan även bidra till mer fördelaktiga villkor.
⚡ Hur lång tid tar det att få ett fastighetslån utbetalt?
Tiden varierar mellan aktörer. Hos en förmedlare som Krea sker utbetalning normalt inom 2 – 10 dagar efter att avtalet signerats, medan Northmill Bank uppger en handläggningstid på 1 – 2 veckor och utbetalning inom tre dagar från godkännande. Ju mer komplex fastighetsaffären är, desto längre tar bedömningen i regel.
Boka en kostnadsfri bedömning hos Krea →
🏢 Kan nystartade fastighetsbolag få finansiering för kommersiella fastigheter?
Ja, men kraven skiljer sig från etablerade fastighetsbolag. Eftersom fastighetslån generellt avser större belopp ställs högre krav på dokumentation, och vid mer komplexa affärer krävs ofta även likviditetsplaner eller projektkalkyler med tidsplan och kostnader för att långivaren ska kunna bedöma återbetalningsförmågan.
🏆 Sammanfattning
Belåningsgrad och direktavkastningskrav är de två viktigaste faktorerna att förstå innan ni ansöker om ett fastighetslån till en kommersiell fastighet. En hyresfastighet med stabilt driftnetto och lågt direktavkastningskrav kan ofta bära en betydligt högre belåningsgrad än en konjunkturkänslig fastighet i ett mindre likvidt läge, och skillnaden i ränta mellan storbanker och nischbanker kan uppgå till flera procentenheter.
- Realistisk belåningsgrad ligger normalt mellan 50 och 85 procent, beroende på fastighetstyp och läge.
- Räntan hos nischbanker och finansbolag rör sig i regel mellan 8 och 14 procent, medan storbanker kan erbjuda 1 – 2 procent över styrräntan men med en betydligt lägre belåningsgrad.
- Driftnettot bör normalt motsvara minst 6 – 8 procent av lånebeloppet för bostadsfastigheter, och väsentligt mer för konjunkturkänsliga segment.
- Att jämföra flera långivare samtidigt, till exempel via en förmedlare, ger oftast den tydligaste bilden av vad som faktiskt går att uppnå för det specifika projektet.
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker.
Se Kreas erbjudande för fastighetslån →
Se Northmills fastighetskredit →
Om författaren
