Krea Fastighetslån innebär att du konkurrensutsätter fler än 30 banker och långivare med en enda ansökan för att finansiera köp, byggnation eller renovering av en fastighet i bolagsform. Belåningsgraden (LTV) ligger normalt mellan 50–85% beroende på fastighetstyp, medan säkerheten oftast utgörs av fastighetspant genom nya pantbrev, eventuell aktiepant och i vissa fall personlig borgen.
Räntan för nischbankernas fastighetslån ligger i dagsläget runt 8–14%, medan storbankerna kan erbjuda 1–2 procentenheter över styrräntan vid lägre belåningsgrader (upp till cirka 50%). Lånebelopp via Krea sträcker sig från 1 till 100 miljoner kronor, och endast en (1) UC-kontroll tas oavsett hur många långivare som lämnar förslag.
💡 Vår rekommendation
För de flesta företag som vill förstå belåningsgrad, pantbrev och finansiering av kommersiella fastigheter rekommenderar vi Krea.
Eftersom Krea konkurrensutsätter över 30 banker och långivare parallellt med en enda ansökan blir det möjligt att direkt jämföra belåningsgrad, pantbrevsvillkor och räntenivå mellan flera aktörer samtidigt, i stället för att förhandla med en bank i taget. Krea har ett Trustpilot-betyg på 4.8/5 baserat på 500+ recensioner och erbjuder en villkorsgaranti som innebär att du alltid får lika bra eller bättre villkor som hos långivaren direkt. Tjänsten är kostnadsfri för det sökande företaget och särskilt väl lämpad för kommersiella fastigheter där behovet av flera parallella värderingar och skräddarsydda upplägg är som störst.
Se Kreas fastighetslåneerbjudande →
💰 Vad kostar fastighetslån för kommersiella fastigheter?
Prisbilden skiljer sig kraftigt beroende på upplägg, belåningsgrad och vilken typ av aktör som lämnar förslaget. Nedan är en sammanställning av de vanligaste finansieringsformerna och deras typiska villkor, baserat på de banker och långivare Krea konkurrensutsätter.
| Finansieringsform | Typisk belåningsgrad | Ränteintervall (effektiv) | Vanlig aktörstyp | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Bottenlån, hyresfastighet | 50–60% | 1–2 %-enheter över styrräntan | Storbanker | Via Krea |
| Lån för att köpa fastighet (förvärvslån) | 0–80% | Från 8% | Nischbanker & finansbolag | Jämför via Krea → |
| Topplån (utökad belåning) | 60–80% | 10–14% | Nischbanker | Via Krea |
| Brygglån | Upp till 80% | 10–14% | Specialiserade finansbolag | Via Krea |
| Byggnadskreditiv | 60–90% (loan-to-cost) | Ränta enbart på nyttjat belopp | Crowdlending & nischbanker | Via Krea |
| Markförvärv | Cirka 50% | Från 8% | Nischbanker | Via Krea |
| Amorteringsfritt bulletlån | Beror på upplägg | 12–16% | Crowdlending | Via Krea |
Utöver själva räntan tillkommer normalt en uppläggningsavgift på 2–5%, vilken redan är inräknad i den effektiva räntan i tabellen ovan. Följande faktorer påverkar vilken prisnivå ditt bolag hamnar på:
- Fastighetstyp och geografiskt läge – centrala lägen och storstadsregioner ger generellt bättre belåningsgrad och lägre ränta än perifera lägen.
- Fastighetens likviditet på andrahandsmarknaden – segment med färre transaktioner, till exempel vissa kontorsfastigheter, riskerar lägre belåningsgrad.
- Driftnettots storlek – kassaflödet (kallhyra minus driftkostnad) behöver normalt täcka minst 6–8% av lånebeloppet hos storbankerna för bostadsnära fastigheter, och betydligt mer för konjunkturkänsliga fastighetstyper.
- Uppläggningsavgiftens storlek – varierar mellan 2–5% och påverkar direkt den effektiva räntan.
- Förvärvsstruktur – ett bolagsförvärv kan sänka den totala transaktionskostnaden genom att lagfartens stämpelskatt undviks.
- Kompletterande säkerheter – aktiepant eller en begränsad personlig borgen kan i vissa fall ge bättre räntevillkor.
Se din uppskattade belåningsgrad hos Krea →
🎯 Krav och hur du ansöker om fastighetslån
Kraven skiljer sig mellan enskilda banker och långivare, men ett antal formella grundkrav gäller genomgående för fastighetsfinansiering till företag.
| Krav | Vad som gäller | Erbjudande |
|---|---|---|
| Bolagsform | Aktiebolag, enskild firma eller handelsbolag – ej bostadsrättsföreningar | Via Krea |
| Registrering | Företaget måste vara registrerat och aktivt i Sverige | Via Krea |
| Fastighetsvärdering | En aktuell värdering eller ett värdeutlåtande av fastigheten krävs alltid | Via Krea |
| Fastighetsobjekt | En specifik fastighetsbeteckning måste anges i ansökan | Via Krea |
| Kreditupplysning | Endast en (1) UC tas på bolaget och eventuell borgensman | Via Krea |
| Komplexa affärer | Likviditetsplan eller projektkalkyl med tidsplan och kostnader kan krävas | Se kravlistan hos Krea → |
Så går själva ansökningsprocessen till i praktiken:
- Samla underlag – fastighetsbeteckning, aktuell värdering och, vid större eller mer komplexa affärer, en likviditetsplan eller projektkalkyl.
- Skapa en ansökan – gör det själv digitalt med BankID eller boka in ett kostnadsfritt möte med en rådgivare.
- En enda kreditupplysning tas – Krea säkerställer att endast en UC registreras även om flera banker lämnar förslag.
- Ansökan presenteras för relevanta aktörer – bland de 30+ banker och långivare som konkurrensutsätts väljs de som passar just ditt fastighetsprojekt.
- Jämför inkomna förslag – belåningsgrad, effektiv ränta, amorteringsfrihet och bindningstid ställs sida vid sida.
- Välj bästa förslaget och signera – avtalet tecknas digitalt med BankID.
- Utbetalning – normalt inom 2–10 dagar efter att avtalet är signerat.
Starta din ansökan om fastighetslån hos Krea →
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad belåningsgrad (LTV) betyder och hur högt ditt företag normalt kan låna på olika fastighetstyper
- Hur pantbrev och fastighetsinteckning fungerar som säkerhet, och vad ett nytt pantbrev kostar i stämpelskatt
- Skillnaden mellan förvärvslån, brygglån, topplån och byggnadskreditiv för kommersiella fastigheter
- Vilka formella krav som ställs på bolaget, fastigheten och dokumentationen
- Vilka banker och långivare Krea konkurrensutsätter inom fastighetsfinansiering
🛡️ Fastighetslån för företag förklarat – från grunden
Ett fastighetslån för företag är en kredit där en kommersiell fastighet, mark eller tomt utgör säkerhet för lånet. Det används för att köpa, bygga eller renovera fastigheter som kontorslokaler, industrilokaler, handelsfastigheter, hyresfastigheter eller lantbruksfastigheter. Till skillnad från ett vanligt driftskapitallån är fastighetslån ofta större till beloppet och kopplas direkt till fastighetens marknadsvärde snarare än enbart till bolagets löpande kassaflöde.
Belåningsgrad (loan-to-value, LTV) anger hur stor andel av fastighetens värde som kan lånefinansieras. På dagens marknad ligger belåningsgraden sällan över 75% på befintliga kommersiella fastigheter, även om 80–85% kan förekomma i undantagsfall. För hyresfastigheter erbjuder storbankerna vanligtvis bara 50–60% i grundbelåning, medan ett kompletterande topplån hos en nischbank kan höja den totala belåningen till runt 75%. Fastighetstypen spelar stor roll: kontorsfastigheter är ett segment där andrahandsmarknaden periodvis varit svag, vilket historiskt har sänkt den belåningsgrad som långivare är villiga att erbjuda.
Pantbrev är det dokument som bevisar att en fastighet är intecknad (belånad) för ett visst belopp och registreras hos Lantmäteriet i fastighetsregistret. När långivaren beviljar krediten säkerställs lånet genom att banken eller finansbolaget blir registrerad innehavare av pantbrevet, vilket ger dem förmånsrätt i fastigheten om lånet inte betalas tillbaka. Behöver bolaget ett nytt pantbrev för att kunna belåna fastigheten till ett högre belopp tillkommer stämpelskatt om 2,0% av det nya intecknade beloppet, oavsett om ägaren är en privatperson eller ett aktiebolag.
Jämför belåningsgrad från flera banker samtidigt hos Krea →
Vid ett direkt fastighetsförvärv (där själva fastigheten byter ägare) tillkommer även stämpelskatt för lagfart: 1,5% av köpeskillingen eller taxeringsvärdet för privatpersoner, men 4,25% för aktiebolag och andra juridiska personer. Det är därför vanligt att fastighetsaffärer i kommersiella sammanhang i stället görs som bolagsförvärv, där det är aktierna i det fastighetsägande bolaget som köps snarare än fastigheten i sig. Eftersom den lagfarna ägaren av fastigheten formellt förblir densamma undviker köparen då lagfartsskatten, medan stämpelskatten på eventuella nya pantbrev (2,0%) kvarstår som vanligt.
✅ Vad ingår i fastighetslån hos Krea – och vad ingår inte?
Flera av de vanligaste missförstånden kring fastighetsfinansiering handlar om vilka scenarion som faktiskt går att lösa via en förmedlare som Krea. Tabellen nedan sammanfattar de mest efterfrågade fallen.
| Scenario | Gäller? | Notering |
|---|---|---|
| Lån för bostadsrättsförening (BRF) | ❌ | Krea kan för närvarande inte hjälpa bostadsrättsföreningar |
| Lån för köp av kommersiell fastighet (förvärvslån) | ✅ | Belåningsgrad normalt 0–80% (loan-to-value) |
| Amorteringsfritt lån (bulletlån) | ✅ | Vanligt vid brygglån och byggnation, löptid 2–4 år, ränta cirka 12–16% |
| Lån till markförvärv eller obebyggd tomt | ✅ | Lägre belåningsgrad, oftast runt 50% |
| Ansökan när en delägare bor utomlands | ⚠️ | Möjligt, men ansökan måste signeras med svenskt BankID av firmatecknare |
| Lån till privatperson för egen bostad | ❌ | Krea förmedlar enbart finansiering till företag (AB, EF eller HB) |
| Refinansiering av befintlig fastighetskredit | ✅ | Vanligt scenario, till exempel när en tidigare långivare inte förlänger krediten |
| Lån utan aktuell fastighetsvärdering | ❌ | En aktuell värdering eller ett värdeutlåtande krävs alltid i ansökan |
📊 Jämförelse: Ledande fastighetslån-aktörer
Marknaden för kommersiell fastighetsfinansiering består både av förmedlare som Krea och av direkta banker och nischaktörer. Tabellen nedan ger en överblick över de aktörstyper som är relevanta att känna till.
| Aktör | Typ | Specialitet inom fastighetslån | Typisk belåningsgrad | Trustpilot | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare | Konkurrensutsätter 30+ banker samtidigt för alla fastighetstyper | Upp till 85% | 4.8/5 (500+ rec) | Jämför via Krea → |
| Northmill Bank | Nischbank | Egen fastighetskredit för köp, byggnation och utveckling, upp till 200 miljoner kr | Bedöms individuellt per projekt | 4.6/5 (2 014+ rec) | Se Northmills erbjudande → |
| SBP Kredit, Aros Kapital | Nischbank/finansbolag | Finansiering vid bolagsförvärv av fastighet | Ej specificerad | Trustpilot-data ej tillgänglig | Via Krea |
| Terox Finans, Realkredit, Bizcap | Finansbolag | Brygglån, normalt 12–24 månaders löptid | Upp till 80% | Trustpilot-data ej tillgänglig | Via Krea |
| Kameo, FundingPartner | Crowdlending | Byggnadskreditiv och amorteringsfria bulletlån | 60–90% (loan-to-cost) | Trustpilot-data ej tillgänglig | Via Krea |
| Fedelta | Finansbolag | Mindre fastighetslån, bland annat renoveringar | Ej specificerad | Trustpilot-data ej tillgänglig | Via Krea |
| Storbanker (Nordea, SEB, Handelsbanken, Swedbank, SBAB, Danske Bank) | Bank | Bottenlån med löptider upp till 10–50 år | 50–60% | Trustpilot-data ej tillgänglig | Kontakta banken direkt |
Krea konkurrensutsätter i dagsläget bland annat Kameo, Realkredit, Fedelta, Terox Finans, Bizcap, Svea Bank, SBP Kredit, SBL Finans, Froda, Aros Kapital, Euro Finans, Capitalbox, FundingPartner och IMH Finans inom fastighetsfinansiering, och för större lösningar samarbetar man dessutom med de flesta storbanker, inklusive Nordea och SEB. Den viktigaste skillnaden mellan Krea och Northmill Bank är själva affärsmodellen: Northmill är en licensierad bank under Finansinspektionens banktillsyn som lånar ut sina egna medel, medan Krea Technology AB är registrerat hos Finansinspektionen som annan finansiell verksamhet och agerar oberoende förmedlare mellan ditt bolag och över 30 banker och långivare.
Jämför fastighetslån från flera aktörer samtidigt hos Krea →
❓ Vanliga frågor
📊 Vad är belåningsgrad (LTV) vid fastighetslån för företag?
Belåningsgrad, eller loan-to-value (LTV), anger hur stor del av fastighetens marknadsvärde som får lånefinansieras. Ligger belåningsgraden på 70% innebär det att långivaren finansierar 70% av fastighetens värde medan resterande 30% behöver täckas med eget kapital eller annan finansiering. Kommersiella fastigheter har generellt lägre belåningsgrad än bostäder, och nivån varierar dessutom med fastighetstyp och geografiskt läge.
💰 Hur mycket kan jag låna med Krea Fastighetslån?
Via Krea går det att ansöka om fastighetsfinansiering mellan 1 och 100 miljoner kronor. Det är generellt möjligt att låna upp till 85% av fastighetens värde, men den exakta belåningsgraden avgörs av fastighetstyp, läge och projektets skede. För lån över 2 miljoner kronor rekommenderas en skräddarsydd bedömning tillsammans med en rådgivare.
Se hur mycket ditt bolag kan låna hos Krea →
🛡️ Vad är ett pantbrev och varför behövs det?
Ett pantbrev är beviset på att en fastighet är intecknad för ett visst belopp och registreras hos Lantmäteriet i fastighetsregistret. Långivaren blir registrerad innehavare av pantbrevet, vilket ger dem säkerhet i fastigheten om lånet inte kan återbetalas. Finns det inte tillräckligt med befintliga pantbrev i fastigheten för det belopp som ska lånas behöver nya tas ut, vilket utlöser stämpelskatt.
💰 Vad kostar det att ta ut ett nytt pantbrev?
Stämpelskatten för att ta ut ett nytt pantbrev (en fastighetsinteckning) uppgår till 2,0% av det intecknade beloppet, oavsett om fastigheten ägs av en privatperson eller ett aktiebolag. Behöver bolaget exempelvis ett nytt pantbrev på 3 miljoner kronor blir stämpelskatten 60 000 kronor. Utöver stämpelskatten tillkommer en mindre expeditionsavgift hos Lantmäteriet.
Jämför upplägg som minimerar behovet av nya pantbrev hos Krea →
🛡️ Skiljer sig stämpelskatten mellan aktiebolag och privatpersoner?
Ja, men bara vid själva ägarbytet (lagfarten). Vid köp av en fastighet betalar privatpersoner 1,5% i stämpelskatt på lagfarten, medan aktiebolag och andra juridiska personer betalar 4,25%. Vid inteckning för ett nytt pantbrev är däremot skattesatsen densamma för alla ägartyper: 2,0%. Det är därför vanligt att kommersiella fastighetsaffärer struktureras som bolagsförvärv snarare än direkta fastighetsförvärv, eftersom lagfartens stämpelskatt då kan undvikas.
🏢 Vilka banker och långivare konkurrensutsätter Krea inom fastighetsfinansiering?
Krea konkurrensutsätter fler än 30 banker och långivare för företagsfinansiering i stort. Inom fastighetsfinansiering specifikt kan bland andra Kameo, Realkredit, Fedelta, Terox Finans, Bizcap, Svea Bank, SBP Kredit, SBL Finans, Froda, Aros Kapital, Euro Finans, Capitalbox, FundingPartner och IMH Finans lämna förslag, och för större finansieringslösningar samarbetar Krea även med de flesta storbanker, inklusive Nordea och SEB.
Se vilka banker som kan lämna förslag på ditt projekt hos Krea →
💡 Går det att få ett amorteringsfritt fastighetslån (bulletlån)?
Ja, ett brett utbud av aktörer kan lämna förslag på amorteringsfria fastighetslån, så kallade bulletlån, där hela amorteringen sker i slutet av löptiden och du enbart betalar ränta löpande. Löptiden ligger oftast på 2–4 år och räntan runt 12–16%. Denna typ av lån är särskilt vanlig vid brygglån och under byggnationsfasen, och erbjuds framför allt av crowdfunding-aktörer som FundingPartner och Kameo.
🛡️ Vilka säkerheter krävs utöver fastighetspanten?
Utöver pantsättning i själva fastigheten kan långivare även kräva pant från ägarbolaget, aktiepant eller i vissa fall en begränsad personlig borgen. Vilka säkerheter som efterfrågas beror på lånets storlek, fastighetstypen och den enskilda långivarens riskbedömning. Att inkludera dig själv som borgensman i ansökan kan i praktiken öka sannolikheten för att den beviljas.
Se vilka säkerheter som krävs för ditt fastighetsprojekt hos Krea →
⚠️ Kan jag ansöka om fastighetslån om en delägare bor utomlands?
Ja, det går att skapa en ansökan hos Krea även om en bolagsman är bosatt utomlands, så länge de grundläggande kraven uppfylls. Själva ansökan måste dock signeras med svenskt BankID av en firmatecknare. Ska en person som saknar inkomst i Sverige anges som borgensman kan det påverka långivarnas bedömning, eftersom borgensbedömningen normalt utgår från personens svenska taxerade inkomst.
📊 Hur lång är löptiden på ett fastighetslån?
Den längsta återbetalningstiden hos Kreas partnerbanker för fastighetslån är 10 år (120 månader), men det är ovanligt att så lång löptid faktiskt används hos nischbankerna. Vanligare är en löptid på 2–4 år för kortsiktigt likviditetsbehov under eller efter en byggnation, medan bottenlån med riktigt lång löptid (10–50 år) normalt bara erbjuds av storbankerna.
Jämför löptider för ditt fastighetsprojekt hos Krea →
📋 Gör Krea en UC-kontroll, och påverkar det min kreditvärdighet?
Ja, Krea gör en kreditupplysning (UC) på ditt bolag och på dig om du är borgensman, men endast en enda UC registreras oavsett hur många av de anslutna långivarna som tar del av underlaget. Det beror på att Krea samarbetar med UC på ett sätt som gör att samtliga anslutna långivare kan ta del av samma upplysning. En enstaka UC påverkar normalt inte bolagets kreditvärdighet nämnvärt.
📊 Skiljer sig belåningsgraden mellan kommersiella fastigheter och hyresfastigheter?
Ja. För hyresfastigheter erbjuder storbankerna vanligtvis en grundbelåning på 50–60%, som med ett kompletterande topplån kan höjas till maximalt runt 75%. För övriga kommersiella fastigheter, till exempel kontors- och industrilokaler, ligger belåningsgraden sällan över 75% på befintliga objekt, med 80–85% som ett mer sällsynt undantag. Markförvärv har generellt lägst belåningsgrad, oftast runt 50%.
Få en bedömning av din belåningsgrad hos Krea →
🏆 Sammanfattning
Belåningsgrad, pantbrev och fastighetstyp är de tre faktorer som mest avgör vilka villkor ditt bolag kan få vid finansiering av en kommersiell fastighet. Storbanker erbjuder ofta de lägsta räntorna men begränsar samtidigt belåningsgraden till 50–60%, medan nischbanker och finansbolag kan gå upp mot 80–85% till en högre ränta, i dagsläget ofta 8–14%. Ett nytt pantbrev kostar alltid 2,0% i stämpelskatt oavsett ägartyp, medan lagfartens stämpelskatt skiljer sig kraftigt mellan privatpersoner (1,5%) och aktiebolag (4,25%) – en skillnad som gör bolagsförvärv till en vanlig struktur för större fastighetsaffärer.
Genom att jämföra flera banker och långivare parallellt, till exempel via en förmedlare som Krea, blir det enklare att hitta rätt kombination av belåningsgrad, ränta och amorteringsupplägg för just ditt fastighetsprojekt – utan att behöva förhandla med varje bank för sig eller belasta bolagets kreditvärdighet med flera separata UC-kontroller.
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker.
Jämför fastighetslån från 30+ banker hos Krea →
Se Northmill Banks fastighetskredit →
Om författaren
