Du tar ut nya pantbrev till lägsta stämpelskatt genom att först använda de pantbrev som redan finns på fastigheten och bara ta ut nya för det belopp som saknas. Nya pantbrev kostar 2,0% i stämpelskatt plus 375 kr i expeditionsavgift, medan befintliga pantbrev kan återanvändas utan ny stämpelskatt.
Vid ett lån på 10 000 000 kr där fastigheten redan har pantbrev på 6 000 000 kr sjunker kostnaden från 200 375 kr till 80 375 kr. Krea hjälper dig via sin kostnadsfria rådgivning vid fastighetsfinansiering att se över säkerheterna och strukturen innan låneansökan går ut till långivarna.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man tar ut nya pantbrev till lägsta stämpelskatt rekommenderar vi Krea.
Stämpelskatten på nya pantbrev är 2,0%, så varje krona du kan täcka med befintliga pantbrev är en krona du slipper betala skatt på. Kreas kostnadsfria rådgivare hjälper dig att gå igenom finansieringsstrukturen och säkerheterna innan ansökan skickas vidare, och samma ansökan konkurrensutsätter över 30 långivare med endast en UC. Kunderna ger Krea 4.8/5 på Trustpilot (500+ rec), med särskilt beröm för den personliga rådgivningen.
💰 Vad kostar nya pantbrev och fastighetsfinansiering?
Kostnaden för pantbrev är enkel att räkna på eftersom den bygger på fasta regler. Ju mer av lånet du kan täcka med befintliga pantbrev, desto lägre blir stämpelskatten. Tabellen visar fem typiska scenarier med samma regler: 2,0% plus 375 kr för nya pantbrev, samt 4,25% plus 825 kr för lagfart vid direktköp av ett aktiebolag.
| Scenario | Beräkning | Kostnad | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Lån 10 000 000 kr, inga befintliga pantbrev | 10 000 000 kr x 2,0% + 375 kr | 200 375 kr | Jämför Kreas villkor → |
| Lån 10 000 000 kr, befintliga pantbrev 6 000 000 kr | 4 000 000 kr x 2,0% + 375 kr | 80 375 kr (sparar 120 000 kr) | Få offert från Krea → |
| Lån 5 000 000 kr, befintliga pantbrev 5 000 000 kr | Inga nya pantbrev behövs | 0 kr i stämpelskatt | Se Kreas erbjudande → |
| Direktköp av fastighet för 20 000 000 kr (AB) | 20 000 000 kr x 4,25% + 825 kr | 850 825 kr i lagfartskostnad | Ansök hos Krea → |
| Bolagsförvärv av samma fastighet | Aktier överlåts, lagfaren ägare oförändrad | 0 kr i lagfartsstämpelskatt | Jämför via Krea → |
Bolagsförvärv har egna skattemässiga och juridiska konsekvenser, så räkna alltid på helheten tillsammans med revisor eller skatterådgivare. Enligt Krea erbjuder SBP Kredit och Aros Kapital finansiering för just bolagsförvärv, medan övriga aktörer främst fokuserar på direktförvärv.
📊 Vad kostar själva lånet?
Stämpelskatten är bara en del av kostnaden. Enligt Kreas egen genomgång av faktiska bud från långivare ser räntenivåerna ut så här:
- Storbanker erbjuder ofta räntor 1-2% över styrräntan, men belåningsvärdet är oftast begränsat till 50%
- Nischbanker och finansbolag ligger från 8% i ränta, vilket är runt 5% över styrräntan
- Kortare bryggor och belåningsgrader upp till 80% ligger vanligtvis på 10-14%
- Amorteringsfria bulletlån på 2-4 år ligger i dagsläget runt 12-16%
- Uppläggningsavgiften varierar mellan 2% och 5% och ingår i den effektiva räntan
Vill du se vad dina egna förutsättningar kostar kan du be Kreas rådgivare räkna på flera upplägg. Se Kreas erbjudande →
🎯 Faktorer som påverkar kostnaden
- Belåningsgrad: Storbanker lånar ofta ut upp till cirka 50% av värdet, medan nischbanker kan gå betydligt högre men till högre ränta.
- Lånetyp och löptid: Brygglån har normalt 3-24 månader, medan topplån har 24-60 månader.
- Fastighetstyp och läge: Centrala lägen och storstäder ger oftast bättre möjligheter till hög belåning.
- Marknadens likviditet: När få transaktioner sker, till exempel på marknaden för kontorsfastigheter, sänks ofta den möjliga belåningen.
- Säkerhetspaketet: Aktiepant, personlig borgen eller moderbolagsborgen kan öka chansen till godkännande och ge mer fördelaktiga villkor.
- Mängden nya pantbrev: Varje 1 000 000 kr i nya pantbrev kostar 20 000 kr i stämpelskatt, plus 375 kr i expeditionsavgift.
🎯 Krav och hur du ansöker om fastighetslån
Eftersom fastighetslån vanligtvis avser större belopp än vanliga företagslån ställs generellt högre krav på dokumentation. Långivarna bedömer framför allt om kassaflödet klarar ränta och amortering, och för fastigheter räknas det som kallhyra minus driftkostnad, det så kallade driftnettot. Formella krav vid fastighetsfinansiering via Krea är:
| Krav | Vad som gäller | Erbjudande |
|---|---|---|
| Företagsform | Företaget ska vara registrerat och aktivt i Sverige som AB, EF eller HB (bostadsrättsföreningar hanteras inte) | Se Kreas villkor → |
| Värdering | Aktuell värdering eller värdeutlåtande av fastigheten | Få offert från Krea → |
| Fastighetsobjekt | Ett specifikt objekt med fastighetsbeteckning som ska förvärvas eller pantsättas | Ansök hos Krea → |
| Underlag vid komplexa affärer | Likviditetsplaner eller projektkalkyler med tidsplan och kostnader | Jämför via Krea → |
Som säkerhet kan företaget ställa fastighetspant, aktiepant, personlig borgen eller moderbolagsborgen. Att lägga till extra säkerheter ökar sannolikheten att få lånet beviljat. För lån över 2 000 000 kr rekommenderar Krea en skräddarsydd bedömning med rådgivare.
📋 Så ansöker du steg för steg
- Berätta om ditt företag och ditt finansieringsbehov, antingen genom att skapa en ansökan själv eller boka kostnadsfri rådgivning. Ansökan signeras med svenskt BankID av en firmatecknare.
- Samla in underlaget: fastighetsbeteckning, värdering eller värdeutlåtande och eventuell projektkalkyl.
- Gå igenom fastighetens säkerheter med din rådgivare, inklusive vilka befintliga pantbrev som kan återanvändas.
- Krea optimerar ansökan så att företaget presenteras på bästa möjliga sätt. Endast 1 kreditupplysning tas.
- Jämför förslagen från långivarna och väg in stämpelskatt och avgifter i totalkostnaden, inte bara räntan.
- Teckna avtalet. Utbetalning sker vanligtvis inom 2-10 dagar.
Vill du gå vidare direkt kan du starta ansökan hos Krea och få en rådgivare att se över dina säkerheter. Ansök hos Krea direkt →
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad ett pantbrev är och när stämpelskatt uppstår
- Vilka avgifter som gäller för nya pantbrev respektive lagfart
- Hur befintliga pantbrev kan spara hundratusentals kronor
- Vad Kreas rådgivare faktiskt hjälper till med vid fastighetsfinansiering
- Krav, ansökningsprocess och en jämförelse av långivare
🛡️ Pantbrev och stämpelskatt vid fastighetslån förklarat från grunden
När ett företag lånar med en fastighet som säkerhet innebär det att långivaren har rätt att ta över fastigheten om lånet inte kan återbetalas. Därför begränsar långivare hur stor del av värdet som får belånas. Enligt Krea är det generellt möjligt att låna upp till 85% av fastighetens värde, men belåningsgraden på befintliga fastigheter ligger sällan över 75%.
📋 Vad är ett pantbrev?
Ett pantbrev är handlingen som representerar en inteckning i fastigheten, alltså den registrerade panträtten som långivaren stödjer sig på. Varje pantbrev har ett nominellt belopp, till exempel 6 000 000 kr, och summan av fastighetens pantbrev visar hur stort lån den kan stå som säkerhet för.
Ett pantbrev försvinner inte i och med att ett lån betalas av. Det kan användas som säkerhet igen, vilket är själva nyckeln till att sänka kostnaden.
💰 Var uppstår stämpelskatten?
Vid fastighetsfinansiering finns två helt skilda stämpelskatter som ofta blandas ihop. Den första gäller när nya pantbrev tas ut: 2,0% på beloppet för det nya pantbrevet plus 375 kr i expeditionsavgift till Lantmäteriet. Den andra är lagfartsstämpelskatten vid köp av fastighet, som för ett aktiebolag är 4,25% av köpeskillingen eller taxeringsvärdet plus 825 kr i expeditionsavgift.
Guiden fokuserar på den första, men båda påverkar totalkostnaden för ett förvärv och bör räknas ihop.
💡 Varför spelar befintliga pantbrev så stor roll?
Har fastigheten redan pantbrev kan köparen eller låntagaren återanvända dem utan att betala 2,0% stämpelskatt. Nya pantbrev behöver bara tas ut för mellanskillnaden mellan lånebehovet och det som redan är intecknat.
Ett bolag som lånar 10 000 000 kr mot en fastighet med befintliga pantbrev på 6 000 000 kr behöver alltså bara ta ut nya pantbrev på 4 000 000 kr. I praktiken behöver de befintliga pantbreven finnas tillgängliga, till exempel hos säljaren eller den nuvarande långivaren, vilket är en av de saker en rådgivare hjälper till att reda ut i förväg.
✅ Vad ingår i fastighetsfinansieringen – och vad ingår inte?
Missförstånden kring pantbrev och stämpelskatt handlar oftast om vad som går att undvika och vad som inte gör det. Tabellen nedan sammanfattar de vanligaste scenarierna.
| Scenario | Gäller? | Notering | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Befintliga pantbrev återanvänds som säkerhet för det nya lånet | ✅ | Ingen ny stämpelskatt på belopp som redan är intecknade | Få offert från Krea → |
| Nya pantbrev tas ut för belopp utöver de befintliga | ⚠️ | 2,0% stämpelskatt plus 375 kr, men bara på det nya beloppet | Se Kreas villkor → |
| Lagfartsstämpelskatt uteblir vid direktköp av fastighet | ❌ | Ett aktiebolag betalar 4,25% plus 825 kr vid direktköp | Jämför via Krea → |
| Fastigheten förvärvas genom ett bolagsförvärv | ✅ | Ingen lagfartsstämpelskatt eftersom den lagfarna ägaren förblir densamma | Ansök hos Krea direkt → |
Många söker efter en särskild ”pantbrevsanalys” hos Krea. Krea har ingen fristående produkt med det namnet. Det som finns är en dedikerad rådgivare som, enligt Krea, samlar in underlaget och vägleder dig i att välja rätt finansieringsstruktur, och det är i det arbetet säkerheterna och pantbreven gås igenom.
Tjänsten är kostnadsfri för företaget, och du kan boka rådgivning eller skapa en ansökan själv. Få offert från Krea →
📊 Jämförelse: Ledande långivare för fastighetsfinansiering
För en fastighetsfinansiering med pantbrev som säkerhet finns två vägar: att gå via en förmedlare som Krea, som konkurrensutsätter många långivare, eller att vända sig direkt till en bank. Tabellen visar Krea, Northmill Bank och fyra av långivarna som Krea förmedlar till, med fokus på det som är relevant för pantbrev och säkerheter.
| Långivare | Typ | Relevant för pantbrev och säkerheter | Trustpilot | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare | Lån på 1 000 000-100 000 000 kr, upp till 85% belåning, en UC och rådgivare som går igenom säkerhetsstrukturen | 4.8/5 (500+ rec) | Se Kreas erbjudande → |
| Northmill Bank | Bank | Accepterar fastigheter, företagsinteckningar, moderbolagsborgen och personlig borgen, gärna i kombination | 4.6/5 (2 014 rec) | Se Northmills erbjudande → |
| Aros Kapital | Långivare via Krea | Finansierar bolagsförvärv, där lagfartsstämpelskatten kan undvikas | Trustpilot-data ej tillgänglig för denna långivare. | — |
| SBP Kredit | Långivare via Krea | Bolagsförvärv samt byggkreditiv och byggnadslån | Trustpilot-data ej tillgänglig för denna långivare. | — |
| Terox Finans | Långivare via Krea | Brygglån och mindre fastighetslån, även större belopp med löptid på 12-24 månader | Trustpilot-data ej tillgänglig för denna långivare. | — |
| Kameo | Crowd-långivare via Krea | Byggkreditiv och bulletlån med ofta högre uppläggningskostnad men högre belåningsvärde | Trustpilot-data ej tillgänglig för denna långivare. | — |
Skillnaden mot att vända sig direkt till en enskild långivare är att en förmedlare kan ställa flera förslag mot varandra på samma säkerhetsunderlag. Northmill är ett starkt direktalternativ för stora belopp, med kreditutrymme upp till 200 000 000 kr, handläggning som vanligtvis tar 1-2 veckor och utbetalning inom 3 dagar från godkännande. Se Northmills erbjudande →
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är stämpelskatten på nya pantbrev?
Stämpelskatten är 2,0% på beloppet för det nya pantbrevet, alltså inteckningen. Till det kommer en expeditionsavgift på 375 kr till Lantmäteriet. Skatten beräknas bara på det nya beloppet, inte på pantbrev som redan finns på fastigheten.
💡 Kan jag återanvända befintliga pantbrev?
Ja. Om fastigheten redan har pantbrev kan köparen eller låntagaren återanvända dem som säkerhet för ett nytt lån utan att betala stämpelskatt på 2,0% igen. Nya pantbrev behöver bara tas ut för det belopp som överstiger de befintliga. Få offert från Krea →
💰 Hur mycket kan jag spara på att utnyttja befintliga pantbrev?
Besparingen är 2,0% av det belopp som du slipper ta ut nya pantbrev för. Vid ett lån på 10 000 000 kr med befintliga pantbrev på 6 000 000 kr blir stämpelskatten 80 375 kr i stället för 200 375 kr, en besparing på 120 000 kr.
🏢 Vad kostar lagfart för ett aktiebolag?
Ett aktiebolag betalar 4,25% av köpeskillingen eller taxeringsvärdet plus 825 kr i expeditionsavgift vid direktköp av en fastighet. Vid ett köp för 20 000 000 kr blir kostnaden 850 825 kr. Det är oftast en betydligt större post än stämpelskatten på pantbreven. Jämför Kreas villkor →
🛡️ Undviker man stämpelskatt vid bolagsförvärv?
Vid ett bolagsförvärv, där fastigheten ägs av ett bolag och aktierna överlåts, uteblir lagfartsstämpelskatten eftersom den lagfarna ägaren förblir densamma. Det ger inte automatiskt en lägre totalkostnad, eftersom andra skatte- och juridiska frågor tillkommer. Räkna därför på helheten med revisor eller skatterådgivare.
📋 Har Krea en särskild pantbrevsanalys?
Nej, Krea har ingen fristående produkt med det namnet. Kreas dedikerade rådgivare hjälper dig i stället med hela finansieringsstrukturen, samlar in underlaget och vägleder dig till rätt upplägg, vilket inkluderar att gå igenom fastighetens säkerheter. Målet är att ta ut så få nya pantbrev som möjligt. Ansök hos Krea direkt →
💰 Kostar det något att få hjälp av Krea?
Tjänsten är kostnadsfri för företaget. Du kan skapa en ansökan själv eller boka kostnadsfri rådgivning med en av Kreas rådgivare. Ansökan är inte bindande, så du behöver inte välja något av förslagen du får.
📊 Hur mycket kan jag låna mot en fastighet?
Hos Krea kan du ansöka om fastighetsfinansiering mellan 1 000 000 och 100 000 000 kr. Det är generellt möjligt att låna upp till 85% av fastighetens värde, men belåningsgraden ligger sällan över 75% på befintliga fastigheter. För hyresfastigheter erbjuder storbanker oftast 50-60%. Se Kreas erbjudande →
🛡️ Hur många kreditupplysningar tas?
Krea registrerar en UC på ditt företag och en på dig om du är borgensman. Långivarna tar ytterligare upplysningar inom ramen för förmedlingen, men de räknas inte som separata UC och påverkar inte kreditvärdigheten. Det gör att du kan nå över 30 långivare utan att flera UC registreras.
⭐ Vad säger kunderna om Krea på Trustpilot?
Krea har 4.8/5 på Trustpilot baserat på över 500 recensioner, och cirka 95% av omdömena är positiva. Kunderna lyfter fram snabb process, personlig rådgivning, en enda UC och att tjänsten är kostnadsfri. Kritiken, cirka 2-5% av omdömena, gäller främst avslag på grund av bristande historik och höga räntor från vissa nischbanker. Jämför Kreas villkor →
📋 Vilka amorteringsformer finns vid fastighetslån?
Det finns tre vanliga upplägg. Bulletlån amorteras i slutet av löptiden, ofta efter 12-24 månader. Bottenlån med 10-50 års löptid erbjuds nästan bara av storbanker. Vid ett 5-årigt lån kan företaget också avtala en återbetalningstakt på 20 år, alltså 1/20 av lånet per år.
💰 Vilken ränta kan jag räkna med på fastighetslån?
Nischbanker och finansbolag erbjuder fastighetslån från 8% i ränta. Vid kortare bryggor och belåningsgrader upp till 80% ligger räntan vanligtvis på 10-14%. Eftersom uppläggningsavgiften på 2-5% ingår i den effektiva räntan är det den du bör jämföra, inte bara nominell ränta. Få offert från Krea →
🏆 Sammanfattning
Stämpelskatten på nya pantbrev är 2,0% plus 375 kr, och den kan minskas kraftigt genom att först använda de pantbrev som redan finns på fastigheten. Vid direktköp tillkommer lagfartsstämpelskatt på 4,25% plus 825 kr för ett aktiebolag, vilket ett bolagsförvärv kan undvika. Den viktigaste lärdomen är att räkna på säkerhetsstrukturen innan du ansöker, eftersom en välplanerad ansökan kan spara hundratusentals kronor.
Krea är det bästa utgångsläget för de flesta, tack vare kostnadsfri rådgivning, över 30 långivare, en UC och Trustpilot-betyget 4.8/5. Northmill Bank är ett starkt alternativ om du vill vända dig direkt till en bank för stora belopp.
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Det gäller även stämpelskatt och expeditionsavgifter, som du bör kontrollera hos Lantmäteriet och Skatteverket.
Om författaren
