Ett värderingsutlåtande upprättas av en oberoende värderingsman och fastställer fastighetens marknadsvärde – det är detta värde långivaren utgår från när belåningsgraden (LTV) sätts. På dagens marknad ligger belåningsgraden för befintliga kommersiella fastigheter sällan över 75%, i undantagsfall 80 – 85%, medan hyresfastigheter hos storbanker ofta stannar vid 50 – 60%.
Räntan för fastighetslån ligger normalt mellan 8% och 14% beroende på belåningsgrad och långivartyp. Utöver själva lånet tillkommer statlig stämpelskatt: 4,25% vid lagfart för aktiebolag och 2% av inteckningsbeloppet för nya pantbrev.
Krea erbjuder kostnadsfri rådgivning som hjälper företag att beställa rätt typ av värdering, strukturera pantbreven och konkurrensutsätta flera långivare samtidigt.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur fastighetsvärdering, pantbrev och belåningsgrad hänger ihop inför ett fastighetslån rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserade på större finansieringar och fastighetslån och konkurrensutsätter fler än 30 banker och långivare – däribland Aros Kapital, Svea Bank, SBP Kredit, Kameo och Fedelta – utifrån samma värderingsutlåtande och en enda kreditupplysning. Bolaget har ett Trustpilot-betyg på 4.8/5 baserat på 500+ omdömen, och flera kunder lyfter specifikt att den personliga rådgivaren förklarar avgifter och villkor kring fastighetslånet innan man skriver på. Det gör tjänsten särskilt relevant när du behöver hjälp att tolka en värdering eller optimera belåningsgraden – inte bara jämföra räntor.
Boka kostnadsfri rådgivning hos Krea →
💰 Vad kostar värdering, pantbrev och fastighetslån?
Kostnaden för ett fastighetslån består av flera delar: räntan på själva lånet, en eventuell uppläggningsavgift, arvodet till värderingsmannen samt den statliga stämpelskatten för lagfart och pantbrev. Räntan på fastighetslån för företag är betydligt högre än för ett vanligt bolån, eftersom risken och beloppen ofta är större.
| Kostnadspost | Typiskt spann | Betalas till | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Ränta, fastighetslån (nischbank/finansbolag) | 8 – 14% effektiv ränta | Långivaren | Jämför räntan hos Krea → |
| Ränta, fastighetslån (storbank, lägre LTV) | Cirka 1 – 2% över styrbankräntan | Banken | – |
| Uppläggningsavgift | 2 – 5% av lånebeloppet (ingår i den effektiva räntan) | Långivaren | – |
| Stämpelskatt, lagfart (aktiebolag) | 4,25% av köpeskillingen + 825 kr | Lantmäteriet | – |
| Stämpelskatt, pantbrev/inteckning | 2% av inteckningsbeloppet + 375 kr | Lantmäteriet | – |
| Fastighetsvärdering | Engångskostnad, varierar per objekt och värderingsman | Värderingsföretaget | – |
Exempel: Ett aktiebolag köper en kommersiell fastighet för 10 000 000 kr och behöver ta ut nya pantbrev om 7 000 000 kr, vilket motsvarar en belåningsgrad på 70%. Lagfarten kostar då 425 000 kr (4,25% av köpeskillingen) plus 825 kr i avgift, och pantbrevet kostar 140 000 kr (2% av inteckningsbeloppet) plus 375 kr i avgift – sammanlagt cirka 566 200 kr i stämpelskatt, utöver räntan på själva lånet.
Kostnadsbilden ser också olika ut beroende på vilken typ av fastighetsfinansiering det handlar om, eftersom både räntenivå, belåningsgrad och amorteringsform skiljer sig åt mellan låneprofilerna:
| Låneprofil | Typisk belåningsgrad | Typisk ränta | Amortering |
|---|---|---|---|
| Förvärvslån (köp av befintlig fastighet) | Upp till 80% | 10 – 12% | Vanligtvis rak amortering eller annuitet |
| Brygglån (tillfälligt kapitalbehov) | Upp till 80% | 10 – 14% | Ofta amorteringsfritt under löptiden |
| Byggnadskreditiv (nybyggnation/ombyggnation) | 60 – 90% av projektkostnaden (loan-to-cost) | Ränta endast på använt belopp | Löpande under byggtiden, refinansieras därefter |
Ett förvärvslån slutplaceras oftast hos en storbank efter genomfört köp och har en kort löptid på 12 – 24 månader, medan ett brygglån typiskt löper i 3 – 24 månader och refinansieras eller löses vid en försäljning. Byggnadskreditiv skiljer sig från de övriga genom att belåningen räknas mot projektkostnaden snarare än fastighetens marknadsvärde, vilket är en annan variant av belåningsgrad än den LTV som annars beskrivs i den här guiden.
Faktorer som påverkar den slutliga prisbilden:
- Belåningsgrad – en lägre LTV ger ofta bättre ränta, särskilt hos storbanker
- Fastighetstyp och läge – centrala lägen ger normalt bättre villkor
- Fastighetens likviditet på andrahandsmarknaden, till exempel för kontorsfastigheter
- Amorteringsform – bulletlån och amorteringsfria upplägg kan prissättas annorlunda än traditionell amortering
- Övriga säkerheter, till exempel aktiepant eller personlig borgen utöver fastighetspanten
- Om lånet avser förvärv, brygg, topplån eller byggnadskreditiv – varje kategori prissätts olika
Behöver du finansiering för ett större objekt, till exempel en fastighetskredit upp till 200 miljoner kronor? Se villkor hos Northmill Bank →
🎯 Krav och hur du ansöker om fastighetslån
| Krav | Beskrivning |
|---|---|
| Företagsregistrering | Företaget ska vara registrerat och aktivt i Sverige |
| Bolagsform | AB, EF eller HB – bostadsrättsföreningar kan i regel inte hjälpas |
| Värderingsutlåtande | En aktuell värdering av fastigheten krävs alltid |
| Fastighetsbeteckning | Ett specifikt fastighetsobjekt måste anges i ansökan |
| Driftnetto | Kassaflödet (kallhyra minus driftkostnad) ska klara ränta och amortering, ofta minst 6 – 8% av lånebeloppet hos storbanker |
| Kreditupplysning | En UC tas på företaget, samt en på eventuell borgensman |
| Kompletterande underlag | Likviditetsplan eller projektkalkyl krävs vid mer komplexa affärer |
Så här går ansökan till:
- Boka en kostnadsfri rådgivning eller skapa en ansökan digitalt
- Ange fastighetsbeteckning och grundläggande uppgifter om fastigheten
- Bifoga ett aktuellt värderingsutlåtande, eller få hjälp att beställa ett via rådgivaren
- En (1) kreditupplysning tas på företaget, och en på eventuell borgensman
- Rådgivaren konkurrensutsätter relevanta långivare utifrån fastighetens belåningsvärde
- Du jämför de inkomna förslagen med hjälp av rådgivaren
- Avtalet tecknas och lånet betalas ut, vanligtvis inom 2 – 10 dagar
Ansök hos Krea och få hjälp genom hela processen →
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad ett värderingsutlåtande är och varför långivare alltid kräver ett
- Hur pantbrev och inteckningar fungerar som säkerhet för fastighetslånet
- Hur belåningsgraden (LTV) räknas fram och vad som påverkar den
- Vad en värdering, pantbrev och ett fastighetslån faktiskt kostar
- Hur Kreas kostnadsfria rådgivning kan hjälpa dig genom hela processen
🛡️ Fastighetsvärdering och pantbrev förklarat – från grunden
🔍 Värderingsutlåtandet – fastighetens ekonomiska hälsokontroll
Ett värderingsutlåtande är ett skriftligt dokument där en oberoende värderingsman fastställer en fastighets marknadsvärde vid en given tidpunkt. För kommersiella fastigheter – kontor, industri, handel eller hyresfastigheter – används i regel avkastningsmetoden, där värdet räknas fram utifrån fastighetens driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) och ett marknadsmässigt avkastningskrav. Vid nyproduktion kan även produktionskostnadsmetoden användas, medan en jämförelse med genomförda försäljningar av liknande objekt (ortsprismetoden) fungerar som komplement.
En aktuell värdering eller ett värdeutlåtande av fastigheten är ett formellt krav hos i princip alla aktörer som erbjuder fastighetsfinansiering till företag. Utan ett sådant underlag kan långivaren varken fastställa fastighetens värde eller den belåningsgrad som lånet ska baseras på. Behöver du hjälp att beställa rätt typ av värdering inför en ansökan är det här ett av de områden Kreas rådgivare arbetar med dagligen.
Boka kostnadsfri rådgivning hos Krea →
📜 Pantbrev och inteckning – fastighetens säkerhetsbevis
Ett pantbrev är beviset på att en inteckning har registrerats i fastigheten hos Lantmäteriet. Det är detta pantbrev som långivaren pantsätter sig i och som utgör den faktiska säkerheten för fastighetslånet. Finns det redan tillräckligt med befintliga pantbrev i fastigheten – till exempel från en tidigare ägare – kan dessa i regel återanvändas som säkerhet istället för att nya behöver tas ut.
Det krävs alltid ett specifikt fastighetsobjekt som ska förvärvas eller pantsättas, det vill säga att fastighetsbeteckningen måste anges redan i ansökan. Utöver fastighetspanten kan långivare även begära aktiepant i det ägande bolaget eller en begränsad personlig borgen, särskilt vid högre belåningsgrader.
📈 Belåningsgrad (LTV) – så mycket går det att låna
Belåningsgraden, eller loan-to-value (LTV), är förhållandet mellan lånebeloppet och fastighetens värde enligt värderingsutlåtandet. På den svenska marknaden ligger belåningsgraden för befintliga fastigheter sällan över 75%, och i undantagsfall 80 – 85%. För hyresfastigheter erbjuder storbanker ofta bara 50 – 60% i grundbelåning, där ett topplån därefter kan höja den samlade belåningen till omkring 75%. Vid markförvärv tillämpas i regel en lägre belåningsgrad, ofta runt 50%.
Belåningsgraden påverkas av flera faktorer utöver själva värderingen:
- Fastighetens läge – centrala lägen och storstäder ger normalt bättre möjligheter till hög belåningsgrad
- Fastighetstypens likviditet på andrahandsmarknaden – kontorsfastigheter har till exempel haft en trögare marknad, vilket kan sänka den möjliga belåningsgraden
- Om företaget äger flera fastigheter genom en koncern, vilket kortsiktigt kan möjliggöra en högre belåningsgrad genom refinansiering av eget kapital
- Lånets syfte – byggnadskreditiv värderas ofta mot projektkostnaden (loan-to-cost) snarare än marknadsvärdet, vilket ger en annan typ av gräns, ofta 60 – 90%
✅ Vad ingår i en fastighetsvärdering – och vad gäller inte?
Flera missförstånd uppstår kring vad en värdering och ett pantbrev faktiskt täcker, och vad som är separata kostnader eller processer. Tabellen nedan reder ut de vanligaste frågorna.
| Scenario | Gäller? | Notering |
|---|---|---|
| Krävs alltid ett aktuellt värderingsutlåtande vid fastighetslån | ✅ | Formellt krav hos i princip alla aktörer inom fastighetsfinansiering |
| Kan taxeringsvärdet ersätta en marknadsvärdering | ⚠️ | Förekommer i undantagsfall, men de flesta långivare vill ha en oberoende värdering av marknadsvärdet |
| Ingår kostnaden för värderingen i själva lånebeloppet | ⚠️ | Varierar mellan långivare – ofta en separat kostnad utanför lånet |
| Räknas pantbrevets stämpelskatt som en avgift till långivaren | ❌ | Det är en statlig avgift till Lantmäteriet, inte en kostnad hos långivaren |
| Kan befintliga pantbrev i fastigheten återanvändas som säkerhet | ✅ | Ja, om de täcker lånebeloppet – annars kompletteras med nya pantbrev |
| Påverkar fastighetens geografiska läge belåningsgraden | ✅ | Centrala lägen och storstäder ger normalt högre möjlig belåningsgrad |
| Krävs alltid personlig borgen utöver fastighetspanten | ⚠️ | Inte alltid, men det ökar chansen till godkännande och kan ge bättre villkor |
| Gäller samma belåningsgrad för kontorsfastigheter som för bostadsfastigheter | ❌ | Nej, fastighetstypens likviditet på andrahandsmarknaden påverkar den möjliga belåningsgraden |
Osäker på om din fastighet och ditt underlag räcker för en hög belåningsgrad? Se villkor hos Krea →
📊 Jämförelse: Ledande fastighetslån-långivare
Marknaden för fastighetsfinansiering till företag är uppdelad mellan storbanker, nischbanker, förmedlare och renodlade crowd- och nischaktörer. Vill du ha en oberoende genomgång av vilken kategori som passar just din fastighet och belåningsgrad bäst är det här steget rådgivaren hos Krea hjälper till med innan du jämför enskilda erbjudanden.
| Långivare | Typ av aktör | Fokusområde | Typisk belåningsgrad | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare/rådgivning | Konkurrensutsätter 30+ banker utifrån ett värderingsutlåtande | Upp till 75 – 85% | Boka rådgivning → |
| Northmill Bank | Bank | Fastighetskredit upp till 200 Mkr, accepterar fastighet som säkerhet | Bedöms individuellt | Se villkor → |
| Storbanker (SEB, Nordea, Handelsbanken m.fl.) | Bank | Bottenlån med lång löptid (10 – 50 år), lägre ränta | 50 – 60% för hyresfastigheter | – |
| Kameo, FundingPartner | Crowdlångivare | Bulletlån och byggnadskreditiv, ofta digital process | Högre belåningsvärde, men högre uppläggningskostnad | – |
| Bizcap, Terox Finans, Realkredit | Nischaktörer | Brygglån och mindre fastighetslån, kortare löptid (12 – 24 mån) | Bedöms individuellt | – |
| SBP Kredit | Nischaktör | Bolagsförvärv, byggkreditiv och byggnadslån | Bedöms individuellt | – |
❓ Vanliga frågor
🔍 Vad är ett värderingsutlåtande och varför krävs det vid fastighetslån?
Ett värderingsutlåtande är ett skriftligt dokument från en oberoende värderingsman som fastställer fastighetens marknadsvärde. Långivare kräver det eftersom belåningsgraden, och därmed hur mycket som kan lånas ut, alltid beräknas utifrån detta värde snarare än vad säljaren eller köparen själva uppskattar.
🔄 Hur ofta behöver fastigheten värderas om under lånets löptid?
Det varierar mellan långivare, men en ny värdering brukar krävas vid nyansökan, refinansiering eller om lånevillkoren ska omförhandlas. Vid längre löptider kan långivaren även begära en uppdaterad värdering med några års mellanrum för att säkerställa att säkerheten fortfarande täcker lånebeloppet.
⚖️ Vad är skillnaden mellan taxeringsvärde och marknadsvärde vid en värdering?
Taxeringsvärdet fastställs av Skatteverket och används främst för beskattning, medan marknadsvärdet i värderingsutlåtandet speglar vad fastigheten bedöms vara värd att sälja för idag. De flesta långivare vill se marknadsvärdet, eftersom det bättre speglar fastighetens faktiska säkerhetsvärde.
Osäker på vilket underlag din ansökan behöver? Boka rådgivning hos Krea →
📜 Vad är egentligen ett pantbrev, och behöver jag alltid ta ut ett nytt?
Ett pantbrev är beviset på att en inteckning registrerats i fastigheten hos Lantmäteriet, och det är detta som utgör säkerheten för lånet. Finns det redan pantbrev i fastigheten som täcker lånebeloppet kan dessa ofta återanvändas – annars behöver nya pantbrev tas ut, vilket utlöser stämpelskatt.
💰 Vad kostar det att ta ut nya pantbrev?
Att ta ut nya pantbrev kostar 2% av inteckningsbeloppet i stämpelskatt, plus en administrativ avgift på 375 kr till Lantmäteriet. Behöver köparen samtidigt söka lagfart tillkommer ytterligare 4,25% av köpeskillingen för aktiebolag, plus 825 kr i avgift.
📈 Hur beräknas belåningsgraden (LTV) på en kommersiell fastighet?
Belåningsgraden räknas fram genom att dela lånebeloppet med fastighetens värde enligt värderingsutlåtandet. På befintliga fastigheter ligger den sällan över 75%, i undantagsfall 80 – 85%, medan hyresfastigheter hos storbanker ofta begränsas till 50 – 60% innan ett eventuellt topplån läggs på.
♻️ Kan jag använda befintliga pantbrev som säkerhet istället för att ta ut nya?
Ja, om fastigheten redan har tillräckligt med uttagna pantbrev som täcker det önskade lånebeloppet kan dessa användas direkt som säkerhet. Det sparar både tid och den stämpelskatt som annars tillkommer vid nya inteckningar.
Vill du få hjälp att kartlägga vilka pantbrev som redan finns i din fastighet? Se villkor hos Krea →
✅ Är Kreas rådgivning kring värdering och pantbrev verkligen kostnadsfri för företaget?
Ja, tjänsten är kostnadsfri för det sökande företaget. Krea har hjälpt över 30 000 företag och har ett Trustpilot-betyg på 4.8/5 baserat på 500+ omdömen, där flera kunder specifikt lyfter fram att rådgivaren hjälpt dem förstå villkor och avgifter innan de valt erbjudande.
🏢 Vilka fastighetstyper är enklast att få en hög belåningsgrad på?
Fastigheter i centrala lägen och storstäder, med god likviditet på andrahandsmarknaden, får normalt de bästa förutsättningarna för en hög belåningsgrad. Kontorsfastigheter och mer nischade objekt kan däremot få en lägre belåningsgrad om marknaden för den typen av fastighet är trögare.
⚠️ Vad händer om värderingen blir lägre än vad jag förväntat mig?
En lägre värdering sänker det underlag som belåningsgraden räknas på, vilket kan innebära ett mindre lånebelopp eller krav på ytterligare säkerheter, till exempel aktiepant eller personlig borgen. Här kan en rådgivare hjälpa till att lägga upp ansökan så att fler långivare ändå kan lämna konkurrenskraftiga förslag.
Behöver du hjälp att tolka en värdering du redan fått? Boka rådgivning hos Krea →
👤 Behöver jag anlita en egen värderingsman, eller ordnar långivaren det?
Det varierar mellan långivare – vissa accepterar en värdering som företaget själv beställt, medan andra vill utse eller godkänna värderingsmannen. En rådgivare kan hjälpa till att avgöra vilket underlag som passar bäst för just den fastighet och det belopp som ansökan avser.
⚡ Hur lång tid tar processen från värdering till utbetalning?
När värderingsutlåtandet och övrigt underlag är på plats tar själva utbetalningen vanligtvis 2 – 10 dagar efter att avtal tecknats. Tiden det tar att ta fram själva värderingsutlåtandet beror på värderingsmannen och fastighetens komplexitet, och bör räknas in separat i planeringen.
Vill du komma igång direkt? Se erbjudande hos Northmill Bank →
🏆 Sammanfattning
Ett värderingsutlåtande är den gemensamma nämnaren för allt annat i en fastighetsfinansiering – det är detta underlag som avgör fastighetens värde, vilken belåningsgrad som är realistisk och hur mycket säkerhet i form av pantbrev som faktiskt behövs. Belåningsgraden ligger normalt inom 50 – 85% beroende på fastighetstyp, läge och långivare, medan räntan rör sig mellan cirka 8% och 14% hos nischbanker och finansbolag. Utöver räntan tillkommer statlig stämpelskatt för lagfart och nya pantbrev, som för ett aktiebolag snabbt kan uppgå till flera hundra tusen kronor vid större affärer.
Den som förstår sambandet mellan värdering, pantbrev och LTV står betydligt bättre rustad i förhandlingen med långivare – och en kostnadsfri rådgivning kan här spara både tid och pengar genom att säkerställa att rätt underlag finns på plats från start.
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker.
Boka kostnadsfri rådgivning hos Krea →
Se villkor hos Northmill Bank →
Om författaren
