Du finansierar en ombyggnad av råvind eller källare i två steg. Under byggtiden används oftast ett byggnadskreditiv (60–90% av projektkostnaden, ränta endast på utnyttjat belopp) eller ett brygglån på 3–24 månader. När bygget är klart refinansieras projektet ofta hos en storbank med ett bottenlån.
Hos nischade långivare börjar räntan runt 8% och landar vanligtvis på 10–12%, medan brygglån med hög belåning ligger på 10–14%. Uppläggningsavgiften varierar mellan 2% och 5%.
Mindre projekt under 2 miljoner kronor kan ofta finansieras med ett vanligt företagslån. Byggnadskreditiv fungerar bäst när bygglovet redan finns på plats.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man finansierar ombyggnad av råvind och källare till bostäder eller kontor rekommenderar vi Krea.
Krea jämför fastighetsfinansiering mellan 1 och 100 miljoner kronor och kan ta in offerter på byggnadskreditiv, brygglån, topplån och renoveringslån i samma ansökan. Det passar en konvertering där finansieringen byter skepnad mellan byggfas och förvaltning, och du nöjer dig med en enda kreditupplysning. Kreas Trustpilot-betyg är 4.8/5 (528 rec).
📊 Jämförelse: Ledande långivare för ombyggnad till bostäder och kontor
Tabellen jämför fem aktörer som kan finansiera en konvertering av vind eller källare. Krea och Creddo är förmedlare som låter flera långivare lämna förslag, Northmill är en bank med fastighetskredit för större projekt, och Froda och Qred är direktlångivare som passar bäst för mindre ombyggnader.
| Långivare | Typ | Maxbelopp | Tid till utbetalning | Passar för | Trustpilot | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare, fastighetslån | 100 000 000 kr | 2–10 dagar | Byggnadskreditiv, brygglån och topplån i en ansökan | 4.8/5 (528 rec) | Jämför ränta → |
| Northmill Bank | Bank, fastighetskredit | 200 000 000 kr | Handläggning 1–2 veckor, utbetalning inom 3 dagar från godkännande | Stora projekt med kreditram och ränta endast på använt kapital | 4.6/5 (2 303 rec) | Jämför ränta → |
| Froda | Direktlångivare | 5 000 000 kr | Samma dag | Mindre ombyggnader, upp till 60 månader, inga uppläggningsavgifter | 4.9/5 (1 805 rec) | Jämför ränta → |
| Qred | Direktlångivare | 5 000 000 kr | Inom 24 timmar | Mindre projekt med fast månadsavgift, upp till 36 månader | 4.7/5 (1 169 rec) | Jämför ränta → |
| Creddo | Förmedlare | 10 000 000 kr | 1–2 dagar | Bred jämförelse av flera långivare med en kreditupplysning | 4.6/5 (56 rec) | Jämför ränta → |
Maxbeloppen avser respektive långivares egen produkt. Froda och Qred är direktlångivare för företagslån snarare än fastighetslångivare, och de passar främst när ombyggnaden kostar under cirka 2 miljoner kronor.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
I den här guiden går vi igenom hur du finansierar en konvertering av oinredda vindar och källarlokaler:
- vilka lånetyper som passar byggfasen respektive förvaltningsfasen
- hur bygglov påverkar utbetalningen
- vad finansieringen kostar, med en komplett före/efter-kalkyl
- vilka krav långivarna ställer och hur du ansöker
Vill du se vad en ansökan kan ge redan nu kan du jämföra fastighetslån hos Krea: Jämför Kreas fastighetslån →
🛡️ Finansiering av vind- och källarkonvertering förklarad från grunden
En ombyggnad av råvind eller källare till bostäder eller kontor skiljer sig från ett vanligt investeringslån på ett avgörande sätt: det är fastigheten som bär lånet. Ett fastighetslån kan användas för att köpa, renovera eller genomföra jobb på fastigheter, och företag kan vanligtvis låna upp till 60–80% av fastighetens marknadsvärde. Fastigheten fungerar som säkerhet, vilket ger långivaren rätt att ta över den om lånet inte återbetalas.
Finansieringen delas i praktiken upp i två faser. Under byggfasen behöver du kapital som betalas ut efter hand och som du helst inte amorterar på. I förvaltningsfasen, när lägenheterna eller kontoren är uthyrda, ersätts byggfinansieringen av ett långfristigt lån.
🧱 Byggnadskreditiv för större ombyggnader
Ett byggnadskreditiv används för att bygga nytt, göra en större ombyggnation eller ett tillbygge. Du betalar ränta bara på det belopp du har utnyttjat, och belåningsgraden ligger på 60–90% av projektkostnaden. Långivarna kräver i regel att du som fastighetsägare har genomfört fastighetsprojekt tidigare.
🌉 Bryggfinansiering över byggtiden
Brygglån har normalt en löptid på 3–24 månader och flexibel amortering. De används under tiden en renovering genomförs eller nya hyresgäster hittas, och refinansieras sedan ofta hos en storbank. Amorteringsfria bulletlån löper oftast 2–4 år med räntor runt 12–16%.
➕ Topplån och renoveringslån för mindre projekt
Ett topplån passar när du behöver kapital utöver ett traditionellt banklån. Typiska villkor är en belåningsgrad på 60–80% och en löptid på 24–60 månader. För renoveringar under 2 miljoner kronor kan ett vanligt företagslån vara ett kostnadseffektivt alternativ, medan större projekt oftast löses med ett mindre fastighetslån eller ett byggkreditiv.
📈 Värdeökningstänk: därför kan projektet bära sin egen finansiering
Långivaren värderar inte bara kvadratmetrarna utan vad fastigheten är värd när bygget är klart. Kassaflödet i en fastighet är kallhyra minus driftkostnad, vilket kallas driftnetto, och det är driftnettot som ska klara ränta och amortering.
Storbankerna kräver vanligtvis ett driftnetto som i förhållande till lånet ligger på minst 6–8% för bostäder, och hyresfastigheter belånas ofta bara till 50–60%. En oinredd vind som idag ger noll i hyra kan alltså bli en intäktsbärande tillgång som höjer både driftnettot och det belåningsbara värdet.
✅ Vad ingår i finansieringen – och vad ingår inte?
Många missförstånd kring ombyggnadsfinansiering handlar om hur mycket du får låna, hur räntan räknas och vad som händer om bygget drar ut på tiden. Tabellen går igenom de vanligaste scenarierna.
| Scenario | Gäller? | Notering | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Låna 100% av projektkostnaden | ❌ | Byggnadskreditiv täcker 60–90% av projektkostnaden, och belåningen på befintliga fastigheter är sällan över 75%. Resten är eget kapital. | Jämför ränta → |
| Betala ränta bara på utnyttjat belopp | ✅ | Gäller byggnadskreditiv. Northmill tar ingen limitavgift, och amorterat utrymme kan nyttjas på nytt. | Jämför ränta → |
| Amorteringsfritt under byggtiden | ⚠️ | Möjligt via bulletlån på 2–4 år, men räntan ligger runt 12–16%. | Jämför ränta → |
| Pausa amorteringen om bygget försenas | ⚠️ | Froda låter dig pausa upp till 6 månader, men det gäller deras företagslån på upp till 5 000 000 kr och inte fastighetslån. | Jämför ränta → |
| Flera offerter utan flera kreditupplysningar | ✅ | Hos en förmedlare tas endast en kreditupplysning medan flera långivare lämnar förslag. | Jämför ränta → |
Den viktigaste avvikelsen från ett vanligt företagslån är att fastighetens värde och projektets kalkyl väger tyngre än företagets historik. Det gör att dokumentationen blir mer omfattande, men också att du kan låna större belopp till lägre kostnad.
Vill du se hur en kreditram för fastighetsprojekt fungerar i praktiken finns villkoren hos Northmill:
Se Northmills fullständiga villkor →
💰 Vad kostar finansiering av en vindsombyggnad?
Räntan på fastighetslån för företag är vanligtvis betydligt högre än på ett bolån. Storbankerna kan erbjuda en ränta som ligger 1–2% över styrräntan, men då är belåningen ofta begränsad till omkring 50%. Nischbanker och finansbolag erbjuder fastighetslån från 8%, och vid kortare bryggor med belåning upp till 80% ligger räntan vanligtvis på 10–14%.
Den effektiva räntan inkluderar dessutom en eventuell uppläggningsavgift som varierar mellan 2% och 5%. Tabellen sammanfattar spannen för de vanligaste upplägg.
| Låneprofil | Typiskt spann | Notering | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Bottenlån hos storbank (hyresfastighet) | 1–2% över styrräntan | Belåning ofta 50–60% och löptid på 10–50 år | Jämför ränta → |
| Fastighetslån hos nischbank eller finansbolag | Från 8%, ofta 10–12% | Uppläggningsavgift på 2–5% ingår i den effektiva räntan | Jämför ränta → |
| Brygglån och amorteringsfria bulletlån | 10–16% | Brygglån 10–14% vid belåning upp till 80%, bulletlån 12–16% på 2–4 år | Jämför ränta → |
| Företagslån för mindre projekt, Froda | 9–24% | Ingen uppläggningsavgift och löptid upp till 60 månader | Jämför ränta → |
| Företagslån för mindre projekt, Qred | Månadsavgift på 1,0–2,6% | Ingen startavgift och löptid upp till 36 månader | Jämför ränta → |
För en mindre ombyggnad under 2 miljoner kronor kan du kolla priset direkt hos en direktlångivare:
🎯 Faktorer som påverkar kostnaden
- Belåningsgrad: högre belåning ger högre ränta, från styrränta plus 1–2% vid cirka 50% belåning till 10–14% vid upp till 80%.
- Projektets skede: ett projekt med bygglov på plats och tydlig tidsplan är enklare att prissätta än en idé på ritbordet.
- Läge och fastighetstyp: centrala lägen och storstäder ger oftast bättre belåningsmöjligheter, och konjunkturkänsliga fastigheter som kontor får lägre belåning än bostäder.
- Säkerheter: fastighetspant, aktiepant eller borgen ökar sannolikheten att få lånet beviljat och kan ge mer fördelaktiga villkor.
- Din erfarenhet: byggnadskreditiv kräver i regel att du tidigare har genomfört fastighetsprojekt.
- Löptid och amorteringsfrihet: amorteringsfria bulletlån kostar 12–16% medan vanliga fastighetslån ligger lägre.
💡 Fallstudie: Från oinredd råvind till tre lägenheter
Exemplet nedan är konstruerat för att visa kalkylmetoden. Byggkostnad, hyra och direktavkastning är antaganden, medan ränteintervall, belåningsgrader och avgiftsnivåer följer de spann som anges tidigare i guiden.
Ett aktiebolag äger ett flerbostadshus i en större stad. Den oinredda råvinden ger idag ingen intäkt, och bolaget vill omvandla den till tre hyreslägenheter på sammanlagt 150 kvm uthyrbar yta. Byggtiden är 12 månader och den totala projektkostnaden är 5 000 000 kr.
📉 Före ombyggnad
- Hyresintäkt från råvinden: 0 kr per år
- Bidrag till driftnettot: 0 kr per år
- Bidrag till fastighetens värde: 0 kr, eftersom ytan inte används
- Projektkostnad som ska finansieras: 5 000 000 kr (byggentreprenad 4 100 000 kr, projektering, bygglov och kontrollansvarig 300 000 kr, finansieringskostnad 315 000 kr, oförutsett 285 000 kr)
💰 Finansiering under byggtiden
- Byggnadskreditiv: 3 500 000 kr, vilket motsvarar 70% av projektkostnaden
- Eget kapital: 1 500 000 kr, vilket motsvarar 30%
- Antagen ränta: 12% på utnyttjat belopp, inom spannet 10–14%
- Uppläggningsavgift: 3% av 3 500 000 kr, alltså 105 000 kr
- Genomsnittligt utnyttjat belopp under året: 50%, alltså 1 750 000 kr
- Räntekostnad: 1 750 000 kr × 12% = 210 000 kr
- Total finansieringskostnad: 315 000 kr
- Jämförelse: ett brygglån som betalas ut i sin helhet från dag ett kostar 3 500 000 kr × 12% = 420 000 kr i ränta plus 105 000 kr i avgift, totalt 525 000 kr. Byggnadskreditivet blir alltså 210 000 kr billigare
📈 Efter ombyggnad
- Uthyrbar yta: 150 kvm
- Hyra: 2 800 kr per kvm och år, alltså 420 000 kr per år
- Driftkostnader: 30%, alltså 126 000 kr per år
- Driftnetto: 294 000 kr per år
- Värde vid 4,5% direktavkastning: cirka 6 530 000 kr
- Värdeökning jämfört med projektkostnaden: cirka 1 530 000 kr, vilket motsvarar 31% på kostnaden
- Refinansiering: ett bottenlån på 60% av värdet ger 3 918 000 kr
- Byggnadskreditivet på 3 500 000 kr löses och 418 000 kr frigörs
- Driftnetto i förhållande till bottenlånet: 7,5%, vilket ligger inom storbankernas vanliga 6–8%
🎯 Lärdomar från kalkylen
- Värdeökningen på cirka 1 530 000 kr motsvarar ungefär 102% av det insatta egna kapitalet på 1 500 000 kr.
- Varje månads försening med fullt utnyttjad kredit kostar 35 000 kr i ränta (3 500 000 kr × 12% ÷ 12).
- Bygglovet är den enskilt viktigaste tidsfaktorn, eftersom en försenad start innebär att finansieringen står still medan kostnaderna löper.
Vill du testa din egen kalkyl mot faktiska erbjudanden kan en rådgivare hjälpa dig att strukturera upplägget:
🎯 Krav och hur du ansöker om finansiering för ombyggnad
Fastighetslån avser vanligtvis större belopp än traditionella företagslån, och därför ställs generellt högre krav på dokumentation. Långivaren bedömer både företaget och projektet, och två saker avgör mest: att kassaflödet klarar ränta och amortering, och att du kan visa en realistisk plan med tidsplan och kostnader.
📜 Bygglov som villkor för utbetalning
Bygglovet är ofta den första dörren som måste öppnas. Byggnadskreditiv fungerar bäst när bygglov finns på plats, och vid komplexa affärer vill långivarna se en projektkalkyl med tidsplan och kostnader. Räkna därför med att större utbetalningar villkoras av att bygglov och kommunens startbesked finns, och fråga alltid efter de exakta villkoren innan du skriver på.
En ändring av vind eller källare till bostad eller kontor kräver ofta bygglov, och kommunens bygglovsenhet avgör vad som gäller i just ditt fall. Ta kontakt tidigt, eftersom handläggningstiden för lovet påverkar hur länge du bär kostnader för en finansiering som ännu inte kan utnyttjas. Fråga också om långivaren kan lämna ett preliminärt besked innan lovet är klart.
📋 Ansökan steg för steg
- Klargör lovplikten med kommunens bygglovsenhet och ta reda på vad byggrätten tillåter.
- Ta fram en projektkalkyl med tidsplan, byggkostnad, finansieringskostnad och förväntade hyresintäkter.
- Skaffa en aktuell värdering eller ett värdeutlåtande av fastigheten och ha fastighetsbeteckningen redo.
- Bestäm vilka säkerheter du kan ställa: fastighetspant, aktiepant, moderbolagsborgen eller personlig borgen.
- Välj upplägg: byggnadskreditiv eller brygglån för byggfasen, en plan för bottenlån efter färdigställande, eller ett företagslån om projektet är mindre.
- Skicka in en ansökan som ger flera offerter. Hos en förmedlare tas endast en kreditupplysning.
- Jämför totalkostnaden, signera avtalet och få pengarna utbetalda, vanligtvis inom 2–10 dagar.
🏢 Kravöversikt per långivare
| Långivare | Bolagsform | Historik och bedömning | Säkerhet och borgen | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | AB, EF eller HB (bostadsrättsföreningar kan inte hjälpas) | Registrerat och aktivt bolag i Sverige, med värdering och fastighetsbeteckning | Fastighetspant, aktiepant eller begränsad personlig borgen | Jämför ränta → |
| Northmill Bank | AB, EF, HB eller KB | F-skatt, arbetsgivaravgift och moms ska vara registrerade samt stabil ekonomi (företagslån upp till 1 000 000 kr) | Fastigheter, företagsinteckning, moderbolagsborgen eller personlig borgen (stora lånet) | Jämför ränta → |
| Froda | AB, HB, EF eller KB | Aktivt i minst 6 månader, omsättningen bedöms individuellt | Kravet på säkerhet varierar | Jämför ränta → |
| Qred | AB, HB, EF eller KB | Aktivt, svenskregistrerat bolag utan skulder hos Kronofogden | Personlig borgen krävs | Jämför ränta → |
Har du bygglov, kalkyl och värdering klara är du redo att ansöka:
❓ Vanliga frågor
❓ Kan man låna pengar för att bygga om en råvind till lägenheter?
Ja. Fastighetslån kan användas för att köpa, renovera eller genomföra jobb på fastigheter, och en ombyggnad av vind eller källare omfattas. Företag kan vanligtvis låna upp till 60–80% av fastighetens marknadsvärde med fastigheten som säkerhet. Under byggfasen används oftast ett byggnadskreditiv eller ett brygglån, och för mindre projekt under 2 miljoner kronor kan ett företagslån räcka.
🏢 Vilket lån passar när jag konverterar en källarlokal till kontor?
Samma lånetyper gäller som för bostäder, men långivarna är ofta mer försiktiga med kontor. Konjunkturkänsliga fastigheter kräver betydligt högre driftnetto, och Kreas analys pekar på att marknaden för kontorsfastigheter har varit nästan stoppad, vilket sänker den möjliga belåningen. Bostäder är därför ofta enklare att finansiera än kontor, så räkna med mer eget kapital i en kontorskonvertering.
💰 Hur mycket av projektkostnaden kan jag låna?
Byggnadskreditiv ger en belåningsgrad på 60–90% av projektkostnaden. På befintliga fastigheter är belåningen sällan över 75%, och 80–85% är ett undantag. Det finns ingen lagstadgad kontantinsats för fastighetslån till företag, utan eget kapital beror på projektet, fastighetstypen och övriga omständigheter.
🧮 Räcker ett vanligt företagslån för en mindre ombyggnad?
För renoveringar under 2 miljoner kronor kan ett företagslån vara ett kostnadseffektivt alternativ till ett fastighetslån. Froda erbjuder lån upp till 5 000 000 kr med löptid upp till 60 månader, utan uppläggningsavgifter och med möjlighet att pausa amorteringen i upp till 6 månader. Kravet på säkerhet varierar, och lånet saknar den fastighetsbelåning som ett fastighetslån ger.
📜 Måste bygglovet finnas innan jag ansöker?
Inte nödvändigtvis för en första bedömning, men byggnadskreditiv fungerar bäst när bygglovet redan finns på plats. Räkna med att långivaren villkorar de större utbetalningarna av att lov och startbesked finns. Fråga om långivaren kan lämna ett preliminärt besked så att du vet att finansieringen håller medan lovet handläggs.
⏱️ Hur snabbt får jag pengarna?
Via Krea utbetalas pengarna vanligtvis inom 2–10 dagar efter att du valt erbjudande. Northmill uppger en handläggningstid på 1–2 veckor för stora lån och utbetalning inom 3 dagar från godkännande, medan deras flexibla företagslån upp till 1 miljon kronor betalas ut inom 24 timmar. Froda betalar ut samma dag och Qred inom 24 timmar.
Se Northmills fullständiga villkor →
🛡️ Behöver jag personlig borgen?
Ofta, men det beror på långivare och säkerheter. Företag kan ställa fastighetspant, aktiepant, personlig borgen eller moderbolagsborgen, och att inkludera sådana säkerheter ökar sannolikheten att få lånet beviljat och kan ge mer fördelaktiga villkor. Qred kräver personlig borgen, medan Northmill accepterar flera typer av säkerheter som du kan kombinera.
📅 Vilken löptid kan jag räkna med?
Brygglån löper normalt 3–24 månader och topplån 24–60 månader. Hos nischbankerna är 2–4 års återbetalning vanligast, medan längsta löptid hos Kreas långivare är 10 år. Bottenlån hos storbanker kan löpa 10–50 år, och bland företagslån erbjuder Froda upp till 60 månader och Qred upp till 36 månader.
🌱 Finns det grönt lån om ombyggnaden är energieffektiv?
Almi erbjuder gröna lån för miljövänliga och hållbara projekt, till exempel energieffektivisering och miljöanpassade byggnader. Lånet riktar sig till små och medelstora företag och kan användas för investeringar som bidrar till EU:s miljömål. Almis lån kan tillsammans med egen finansiering eller banklån ge tillgång till mer kapital och är i många fall avgörande för att banken ska ge ett lån.
🔍 Påverkas kreditvärdigheten av att jämföra flera långivare?
Flera kreditupplysningar under en kort period kan påverka kreditvärdigheten negativt. Därför är en ansökan hos en förmedlare ofta smartare, eftersom det bara registreras en kreditupplysning på företaget och en på dig om du är borgensman. Creddo samlar över 20 långivare under en ansökan och en enskild kreditupplysning.
🔄 Hur refinansierar jag efter att bygget är klart?
Brygglån och byggnadskreditiv refinansieras ofta hos en storbank med ett bottenlån som kan löpa 10–50 år. Hyresfastigheter belånas oftast till 50–60% av värdet hos storbankerna, och med ett topplån kan belåningen nå cirka 75%. Fallstudien ovan visar hur ett bottenlån på 60% av det nya värdet kan lösa byggkreditivet och frigöra kapital.
🏘️ Kan en bostadsrättsförening använda samma finansiering?
Det beror på långivaren. Krea kan för närvarande inte hjälpa bostadsrättsföreningar, utan förmedlar lån till aktiebolag, enskilda firmor och handelsbolag. En förening som vill bygga om gemensamma vindar eller källare bör därför kontakta sin bank eller en långivare som uttryckligen hanterar föreningar.
🏆 Sammanfattning
Att finansiera en konvertering av råvind eller källare handlar om att matcha rätt lånetyp mot rätt fas i projektet. Det här är de viktigaste lärdomarna:
- Du behöver två typer av finansiering: ett byggnadskreditiv eller brygglån under byggtiden och ett bottenlån efter färdigställande.
- Byggnadskreditiv ger 60–90% av projektkostnaden med ränta endast på utnyttjat belopp, medan brygglån löper 3–24 månader.
- Räntan hos nischade långivare landar vanligtvis på 10–12%, brygglån på 10–14% och uppläggningsavgiften på 2–5%.
- Bygglov och en projektkalkyl med tidsplan är nyckeln till både utbetalning och bra villkor.
- I fallstudien blev finansieringskostnaden 315 000 kr på en projektkostnad om 5 000 000 kr, 210 000 kr lägre än ett fullt utnyttjat brygglån, och värdeökningen beräknades till cirka 1 530 000 kr.
Har du ett större projekt över 2 miljoner kronor är en fastighetsförmedlare eller en bank med kreditram oftast rätt väg. För en mindre ombyggnad under 2 miljoner kronor kan en direktlångivare som Froda eller Qred vara snabbare och enklare, och vill du jämföra bredast med en enda kreditupplysning passar en förmedlare som Creddo eller Krea.
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker.
Om författaren
