Ja, du kan belåna en tomträttsfastighet, och kommunen behöver inte ge sitt samtycke. Banken tar pantbrev i tomträtten, som omfattar byggnaden och nyttjanderätten till marken men inte själva markägandet. Normalt godtar banker 50–65% belåning på tomträtt, jämfört med 60–75% på friköpt mark.
Det som skiljer tomträtt från äganderätt är tomträttsavgälden. Den räknas som en driftkostnad och sänker driftnettot, vilket direkt påverkar vad banken värderar fastigheten till. Många banker lägger dessutom in ett stresstest på 50–100% högre avgäld vid nästa omförhandling, som vanligen sker vart tionde år.
Räkna därför alltid på driftnettot efter avgäld, och jämför flera långivare innan du bestämmer dig.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur ett fastighetslån fungerar när marken ägs av kommunen rekommenderar vi Krea.
Banker belånar tomträtt normalt med 50–65% av marknadsvärdet, och olika banker gör olika bedömningar, så flera bud på samma ansökan är värdefulla. Krea låter över 10 banker konkurrera om fastighetsfinansiering mellan 1 och 100 miljoner kronor, och du får endast en kreditupplysning på företaget. Trustpilot-betyget är 4.8/5 baserat på 528 recensioner.
📊 Jämförelse: Ledande fastighetslån-långivare
Tabellerna nedan svarar på guidens kärnfråga: hur bankens bedömning skiljer sig när marken är friköpt respektive upplåten med tomträtt, och vilka långivare som finansierar fastigheter.
⚖️ Friköpt mark vs. tomträtt vid fastighetsbelåning
| Parameter | Friköpt mark (äganderätt) | Tomträtt (mark upplåten av kommun eller stat) |
|---|---|---|
| Ägande av mark | Fastighetsägaren | Kommunen eller staten |
| Löpande markavgift | Ingen, endast fastighetsskatt eller fastighetsavgift | Tomträttsavgäld, vanligen omförhandlad vart tionde år |
| Pantsättning | Pantbrev i fastigheten | Pantbrev i tomträtten |
| Kommunens samtycke | ✅ Krävs ej | ✅ Krävs ej |
| Maximal belåningsgrad | 60–75% (upp till 80% hos nischaktörer) | 50–65% |
| Effekt på driftnetto | Högre, inga avgälder | Lägre, avgälden dras som driftkostnad |
| Amorteringskrav | Normalt 1–2% per år | Ofta 2–3% per år |
| Värdering | Fullt marknadsvärde | 10–30% lägre än motsvarande friköpt fastighet i samma läge |
| Erbjudande | — | Få offerter via Krea → |
Skillnaden i belåningsgrad är i praktiken cirka 10 procentenheter. På en fastighet värderad till 20 000 000 kr motsvarar det som mest 13 000 000 kr i lån på tomträtt mot 15 000 000 kr på friköpt mark. Mellanskillnaden måste du täcka med eget kapital eller kompletterande säkerheter.
🏢 Långivare som finansierar fastigheter
| Långivare | Typ | Passar för | Trustpilot | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare, över 10 banker konkurrerar | Fastighetsfinansiering på 1–100 Mkr, generellt upp till 85% av värdet | 4.8/5 (528 rec) | Jämför Kreas ränta → |
| Northmill Bank | Bank med banklicens | Fastighetskredit för köp, byggnation eller utveckling, upp till 200 Mkr | 4.6/5 (2 303 rec) | Se Northmills fastighetskredit → |
| Toborrow | Låneförmedlare | Fastighetslån ingår i utbudet, lån upp till 20 000 000 kr | 4.4/5 (46 rec) | — |
| Kameo | Crowd-långivare via Krea | Byggkreditiv, ofta högre uppläggningskostnad men flexiblare villkor och högre belåningsvärde | Trustpilot-data ej tillgänglig för denna långivare. | — |
| Terox Finans | Nischlångivare via Krea | Brygglån och mindre fastighetslån, vanligen 12–24 månaders löptid | Trustpilot-data ej tillgänglig för denna långivare. | — |
Siffrorna avser långivarnas generella fastighetsfinansiering. Hur en enskild långivare värderar en tomträtt bör du alltid fråga om i förväg, eftersom avgäldsnivå och omförhandlingsdatum påverkar bedömningen.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur pantsättning av tomträtt fungerar och varför kommunen inte behöver godkänna den
- Vilken belåningsgrad banker accepterar på tomträtt jämfört med friköpt mark
- Hur höjd tomträttsavgäld sänker driftnettot och fastighetens värde
- Vad lånet kostar och vilka krav du behöver uppfylla
- När ett friköp av marken kan öka din belåning
Vill du se vilka bud din fastighet kan få? Jämför Kreas fastighetslån →
🛡️ Fastighetslån på tomträtt förklarat – från grunden
Tomträtt innebär att du har rätt att använda mark som någon annan äger, oftast en kommun, mot en årlig avgift som kallas tomträttsavgäld. Byggnaden på tomten äger du själv. Tomträtten är en inskriven nyttjanderätt i fastighetsregistret och kan därför belånas på i princip samma sätt som en vanlig fastighet.
Ett fastighetslån på tomträtt fungerar alltså som andra fastighetslån, med en viktig skillnad. Banken måste ta hänsyn till att en del av fastighetens intäkter varje år går till markägaren. Den kostnaden kan dessutom förändras när avgälden omförhandlas.
🏛️ Så fungerar pantsättningen
Belåning sker genom pantbrev i tomträtten hos Lantmäteriet, på samma sätt som pantbrev i en friköpt fastighet. Kommunen som markägare har ingen vetorätt och behöver inte ge sitt samtycke vid belåning eller inskrivning av pantbrev.
Panträtten omfattar byggnaden och nyttjanderätten till marken, men inte själva markägandet. Tillsammans med avgäldsrisken är det en del av förklaringen till att bankerna är försiktigare med belåningen än på friköpt mark.
📉 Så påverkar avgälden driftnettot
Driftnettot är hyresintäkter minus driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt eller fastighetsavgift och tomträttsavgäld. Avgälden dras alltså som en direkt driftkostnad innan driftnettot beräknas. Bankens värdering bygger sedan på driftnettot, där marknadsvärdet motsvarar driftnettot delat med direktavkastningskravet.
Ett exempel på en kommersiell fastighet med ett driftnetto före avgäld på 1 500 000 kr och ett direktavkastningskrav på 5,0%:
- Före omförhandling: avgäld 200 000 kr, driftnetto 1 300 000 kr, värdering 26 000 000 kr
- Efter omförhandling: avgäld 500 000 kr, driftnetto 1 000 000 kr (en sänkning med 23%), värdering 20 000 000 kr
Värderingen faller alltså med 6 000 000 kr när avgälden stiger från 200 000 kr till 500 000 kr per år. Vid 65% belåning minskar kreditutrymmet från 16 900 000 kr till 13 000 000 kr.
🔎 Så resonerar banken
Banker lägger ofta in en marginal för framtida avgäldshöjningar och stresstestar avgälden med 50–100% högre nivå vid nästa omförhandlingsdatum. De accepterar normalt 50–65% belåning på tomträtt och kräver ofta snabbare amortering, till exempel 2–3% per år. Tomträttsfastigheter omsätts dessutom generellt med 10–30% rabatt jämfört med friköpta fastigheter i samma läge.
Grundkravet är detsamma som för alla fastighetslån: kassaflödet ska klara ränta och amortering. Krea uppger att nyckeltalet mellan lån och driftnetto vanligtvis behöver vara minst 6–8% för bostäder hos storbankerna, och betydligt högre för mer konjunkturkänsliga fastigheter. Centrala lägen och likvida marknader ger i regel bättre möjligheter till hög belåning.
✅ Vad ingår i fastighetslån på tomträtt – och vad ingår inte?
Tomträtt skapar flera vanliga missförstånd, särskilt kring kommunens roll och bankens säkerhet. Tabellen nedan reder ut vad som gäller.
| Scenario | Gäller? | Notering |
|---|---|---|
| Kommunens samtycke krävs vid belåning | ❌ | Kommunen har ingen vetorätt. Pantbrev tas ut i tomträtten. |
| Banken får pant i byggnaden och nyttjanderätten | ✅ | Det är detta som utgör bankens säkerhet. |
| Panten omfattar även markägandet | ❌ | Marken ägs av kommunen eller staten. |
| Samma belåningsgrad som på friköpt mark | ❌ | 50–65% på tomträtt mot 60–75% på friköpt mark. |
| Avgälden räknas in i bankens driftnettokalkyl | ✅ | Avgälden dras som direkt driftkostnad. |
| Framtida avgäldshöjningar tas med i bedömningen | ✅ | Ofta ett stresstest på 50–100% högre avgäld. |
| Amorteringsfritt lån | ⚠️ | Finns som bullet-lån hos nischlångivare (2–4 år, ränta cirka 12–16%), men banker kräver ofta 2–3% amortering per år på tomträtt. |
| Rätt att friköpa marken på begäran | ❌ | Kommuner har ingen lagstadgad skyldighet att sälja kommersiella tomträtter eller flerbostadshus på begäran. |
| Högre belåning efter friköp | ⚠️ | Banken kan godkänna upp till 70–75% efter friköp, men gör alltid en egen bedömning. |
De största avvikelserna från ett vanligt fastighetslån är alltså lägre belåningsgrad, hårdare amorteringskrav och att avgälden belastar driftnettot. Kommunens samtycke är däremot inte ett hinder.
Northmill Bank accepterar fastigheter som säkerhet och erbjuder fastighetskredit upp till 200 Mkr, med ett Trustpilot-betyg på 4.6/5 (2 303 recensioner). Fråga om bankens syn på tomträtt innan du ansöker.
💰 Vad kostar ett fastighetslån på tomträtt?
Kostnaden består av ränta, en eventuell uppläggningsavgift och den löpande tomträttsavgälden. Krea anger att den effektiva räntan inkluderar uppläggningsavgiften, som varierar mellan 2% och 5%. Storbanker ligger lägre i ränta men belånar mindre, medan nischlångivare belånar mer till högre pris.
| Låneprofil | Typisk ränta | Löptid | Notering |
|---|---|---|---|
| Storbank, bottenlån | 1–2% över styrräntan | 10–50 år | Belåningen är ofta endast 50–60% på hyresfastigheter |
| Nischbank eller finansbolag | Från 8%, vanligen runt 10–12% | Oftast 2–4 år, högst 10 år | Belåningsgraden är sällan över 75% |
| Brygglån | Cirka 10–14% | 3–24 månader | Belåning upp till 80% |
| Amorteringsfritt bullet-lån | Cirka 12–16% | 2–4 år | Endast räntan betalas löpande |
🔢 Faktorer som påverkar kostnaden
- Belåningsgrad: lägre belåning på tomträtt (50–65%) betyder mer eget kapital och ofta lägre risk för långivaren
- Avgäldsnivå och omförhandlingsdatum: en nära förestående omförhandling ger större stresstest i kalkylen
- Amortering: 2–3% per år på tomträtt höjer månadskostnaden jämfört med 1–2% på friköpt mark
- Fastighetstyp och läge: centrala lägen och storstäder ger oftast bättre villkor
- Säkerheter: aktiepant, personlig borgen eller moderbolagsborgen kan ge mer fördelaktiga villkor
- Uppläggningsavgift: 2–5% av lånet, inkluderad i den effektiva räntan
🔓 Kostnaden för att friköpa marken
Friköpspriset baseras vanligtvis på 80–100% av marktaxeringsvärdet för marken, eller på en oberoende marknadsvärdering av råmarken. När marken köps loss slås tomträtten och fastigheten ihop till en friköpt fastighet. Banken godkänner då ofta en högre belåning, upp till 70–75%, eftersom fastigheten får ett högre marknadsvärde och ett stabilare driftnetto.
Räntekostnaden för friköpslånet ersätter tomträttsavgälden, vilket i många fall förbättrar kassaflödet och ökar kreditutrymmet. Räkna ändå noga: friköpet kräver finansiering i sig, och kommunen är inte skyldig att sälja.
Vill du veta vad ditt upplägg kostar hos olika långivare? Kolla pris hos Krea →
🎯 Krav och hur du ansöker om fastighetslån på tomträtt
📋 Krav för fastighetslån
| Krav | Vad som gäller | Notering |
|---|---|---|
| Registrering | Företaget ska vara registrerat och aktivt i Sverige | Grundkrav vid fastighetsfinansiering via Krea |
| Bolagsform | AB, EF eller HB | Bostadsrättsföreningar kan Krea inte hjälpa för närvarande |
| Värdering | Aktuell värdering eller värdeutlåtande | Avgäldens storlek påverkar värderingen av en tomträtt |
| Fastighetsobjekt | Fastighetsbeteckning måste anges | Gäller det objekt som köps eller pantsätts |
| Kreditupplysning | En UC på företaget och en på borgensman | Flera långivare delar samma UC via Krea |
| Säkerhet | Fastighetspant, aktiepant, personlig borgen eller moderbolagsborgen | Fler säkerheter ökar sannolikheten och kan ge bättre villkor |
| Dokumentation | Högre krav än vid vanliga företagslån | Likviditetsplan eller projektkalkyl vid komplexa affärer |
🪜 Så ansöker du steg för steg
- Samla tomträttsavtalet, avgäldsbeloppet och datumet för nästa omförhandling
- Räkna ut driftnettot efter avgäld och testa hur värderingen ser ut om avgälden höjs med 50–100%
- Räkna med en belåningsgrad på 50–65% och bestäm hur mycket eget kapital du kan skjuta till
- Ta fram värdeutlåtande, fastighetsbeteckning och eventuell projektkalkyl
- Ansök och jämför flera bud. Hos Krea tar du in offerter från flera långivare med endast en kreditupplysning
- Jämför effektiv ränta, amorteringskrav och uppläggningsavgift, och välj det förslag som klarar ett stresstest av avgälden
- Signera avtalet. Utbetalning sker vanligtvis inom 2–10 dagar via Krea
Har du ett lån över 2 miljoner kronor rekommenderar Krea en skräddarsydd bedömning med rådgivare. Få offerter från Krea →
❓ Vanliga frågor
❓ Kan jag belåna tomträtt utan kommunens samtycke?
Ja. Kommunen som markägare har ingen vetorätt och behöver inte ge sitt samtycke vid belåning eller inskrivning av pantbrev. Du tar ut pantbrev i tomträtten på samma sätt som i en friköpt fastighet. Panten omfattar byggnaden och nyttjanderätten, men inte markägandet.
📊 Vilken belåningsgrad accepterar banker på tomträtt?
Normalt 50–65% av marknadsvärdet, jämfört med 60–75% på friköpt mark. Nischaktörer kan gå högre på friköpt mark, upp till 80%. Hos Krea är det generellt möjligt att låna upp till 85% av fastighetens värde, men den nivån gäller inte automatiskt för tomträtt. Jämför Kreas ränta →
💰 Hur påverkar höjd tomträttsavgäld mitt driftnetto?
Avgälden är en direkt driftkostnad, så varje höjning sänker driftnettot krona för krona. Stiger avgälden från 200 000 kr till 500 000 kr per år på en fastighet med 1 500 000 kr i driftnetto före avgäld, sjunker driftnettot från 1 300 000 kr till 1 000 000 kr. Det är en minskning med 23%.
🛡️ Hur räknar banken på framtida avgäldshöjningar?
Banker lägger ofta in en marginal och stresstestar avgälden med 50–100% högre nivå vid nästa omförhandlingsdatum. Marginalen påverkar både kalkylräntan och kreditutrymmet. Ju närmare omförhandlingen du är, desto större betydelse får stresstestet för ditt låneutrymme. Se Northmills erbjudande →
🏢 Varför värderas tomträtt lägre än friköpt mark?
Fastigheter på tomträtt omsätts generellt med en rabatt på 10–30% jämfört med motsvarande friköpta fastigheter i samma läge. Förklaringen är dels att markägandet saknas, dels att avgälden belastar driftnettot och kan höjas vid omförhandling. Värderingen följer driftnettot, så en hög avgäld ger en lägre värdering.
📋 Vilka dokument behöver jag för ansökan?
Du behöver en aktuell värdering eller ett värdeutlåtande och fastighetsbeteckningen på objektet. Vid komplexa affärer krävs även likviditetsplaner eller projektkalkyler med tidsplan och kostnader. Eftersom banken räknar på avgälden är det praktiskt att ha tomträttsavtalet till hands. Ansök hos Krea direkt →
🔄 Kan jag få ett amorteringsfritt fastighetslån på tomträtt?
Amorteringsfria lån, så kallade bullet-lån, erbjuds främst av nischlångivare och crowd-långivare. Löptiden är oftast 2–4 år och räntan ligger i dagsläget runt 12–16%. Banker kräver däremot ofta snabbare amortering på tomträtt, till exempel 2–3% per år, på grund av avgäldsrisken.
⚡ Hur lång tid tar det att få fastighetslånet utbetalat?
Hos Krea sker utbetalning vanligtvis inom 2–10 dagar efter att du valt förslag. Northmill Banks handläggning av större krediter tar vanligtvis 1–2 veckor, med utbetalning inom 3 dagar från godkännande. Tiden beror på lånets komplexitet och vilka säkerheter som ställs. Få offert från Northmill →
🔓 Kan jag friköpa marken och höja belåningen?
Ofta ja, men du har ingen lagstadgad rätt att köpa loss kommersiella tomträtter. Friköpspriset baseras vanligtvis på 80–100% av marktaxeringsvärdet eller en marknadsvärdering av råmarken. Efter friköpet godkänner banken ofta upp till 70–75% belåning, och räntekostnaden ersätter avgälden.
⭐ Vilken långivare passar företag med tomträtt?
Det beror på ditt behov. Krea (4.8/5, 528 recensioner) passar dig som vill jämföra flera banker med en kreditupplysning, och kunderna lyfter särskilt snabb process och personlig rådgivning. Northmill Bank (4.6/5, 2 303 recensioner) är en bank med banklicens och beröms för digital process och kundservice, men kritiseras ibland för strikta automatiska kreditbedömningar. Jämför Kreas fastighetslån →
🏆 Sammanfattning
Tomträtt går att belåna utan kommunens samtycke, men bankens bedömning är hårdare än för friköpt mark. Du kan normalt räkna med 50–65% belåning, amorteringskrav på 2–3% per år och ett stresstest av avgälden. Eftersom avgälden dras som driftkostnad sänker varje höjning driftnettot och därmed värderingen.
De viktigaste lärdomarna är att räkna på driftnettot efter avgäld, att kontrollera nästa omförhandlingsdatum och att jämföra flera långivare. Överväg också om ett friköp av marken kan ge högre belåning och stabilare kassaflöde.
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker.
Se Northmills fastighetskredit →
Om författaren
