Fastighetsbolag finansierar energiåtgärder på tre sätt: ett grönt fastighetslån hos storbank med ränterabatt på 0,10-0,25 procentenheter, ett grönt företagslån från Almi som medfinansiering, eller ett brygglån hos nischbank (från 8%, typiskt 10-12%) som refinansieras efter färdigställande.
Räntan avgör kalkylen. I vårt exempel med bergvärme för 3 000 000 kr och en energibesparing på 240 000 kr per år blir kassaflödet +45 000 kr per år vid 4,5% ränta, men -120 000 kr per år vid 10%. Break-even ligger på 6,0% ränta.
Värdeeffekten är lika viktig. Varje sparad 100 000 kr i årlig energikostnad höjer marknadsvärdet med cirka 1,8-2,2 MSEK vid ett direktavkastningskrav på 4,5-5,5%, vilket sänker belåningsgraden (LTV).
💡 Vår rekommendation
För de flesta fastighetsbolag som undrar hur bergvärme, tilläggsisolering och solceller ska finansieras rekommenderar vi Krea.
Ett energiprojekt kräver ofta två steg: ett brygglån under genomförandet och ett långsiktigt lån efteråt. Krea låter över 10 banker och långivare konkurrera om fastighetslånet med en och samma ansökan, och ni kan ansöka om mellan 1 och 100 Mkr. Nischbankernas ränta ligger från 8% (typiskt 10-12%), och Krea har ett Trustpilot-betyg på 4.8/5 baserat på 528 omdömen.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för energi- och fastighetslån
Tabellen visar de aktörer som är mest relevanta när ett fastighetsbolag ska finansiera energiåtgärder, med fokus på ränta, belåning och krav för grön finansiering.
| Långivare | Typ | Ränta och rabatt | Belåning och belopp | Trustpilot | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare | Från 8% (typiskt 10-12%), uppläggningsavgift 2-5% | Sällan över 75%, upp till 80-85% i undantagsfall. 1-100 Mkr | 4.8/5 (528 rec) | Jämför Kreas ränta → |
| Northmill Bank | Bank | Ej publicerad | Företagskredit upp till 200 Mkr, ränta bara på utnyttjat belopp | 4.6/5 (2 303 rec) | Se Northmills erbjudande → |
| Almi | Statligt bolag | Individuell, ofta med topplånemarginal | Medfinansiering upp till 50-80% av projektet | Trustpilot-data ej tillgänglig för denna långivare. | — |
| Storbanker (Swedbank, SBAB m.fl.) | Bank | Ränterabatt 0,10-0,25 procentenheter | Energiklass A eller B, eller minst 30% lägre energianvändning | Trustpilot-data ej tillgänglig för dessa långivare. | — |
| Creddo | Förmedlare | Beror på ansluten långivare | Fastighetslån via en ansökan | 4.6/5 (56 rec) | — |
| Kompar | Förmedlare | Beror på ansluten långivare | Företagslån till fastighet | Trustpilot-data ej tillgänglig för denna långivare. | — |
Storbankerna ger de lägsta räntorna, ofta bara 1-2% över styrräntan, men begränsar vanligtvis belåningen till 50%. Nischbankerna och förmedlarna kommer in när projektet behöver högre belåning eller snabbare hantering.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur energiklassen påverkar värde och belåningsgrad
- Vad bergvärme, tilläggsisolering och solceller kostar och sparar
- Vilka finansieringsvägar som finns och vad de kostar
- Hur du räknar ut Net Positive Cashflow
- Vilka krav och steg ansökan innebär
Vill du redan nu se vad ditt projekt kan få för förslag? Kolla pris hos Krea →
🛡️ Miljö- och energilån för fastigheter förklarat – från grunden
Ett miljö- och energilån är inte en enskild produkt utan en finansieringsstruktur för åtgärder som minskar fastighetens energianvändning, till exempel bergvärme, tilläggsisolering och solceller. I praktiken kombinerar fastighetsbolag ofta ett brygglån under genomförandet med ett grönt banklån efteråt, ibland med medfinansiering från Almi.
Bankerna frågar allt oftare efter företagets hållbarhetsarbete, och en del banker erbjuder lägre ränta för hållbara investeringar. Hos storbankerna krävs vanligtvis att fastigheten når energiklass A eller B, eller att åtgärderna sänker energianvändningen med minst 30%. Almis gröna lån är i sin tur avsett för investeringar som bidrar till EU:s miljömål och kräver dokumenterad energibesparing eller minskade koldioxidutsläpp.
Skiftet från energiklass E till B är stort. E-klass innebär ineffektiv energianvändning, medan B-klass är hög prestanda. Det är den skillnaden som slår igenom i fastighetens driftnetto.
📈 Så höjer energiåtgärder värdet och sänker belåningsgraden
Driftnettot (NOI) är intäkter minus driftkostnader. Sänkta energikostnader höjer driftnettot, och eftersom marknadsvärdet bestäms av driftnettot i förhållande till direktavkastningskravet (yield) multipliceras varje sparad krona med 18-22. Vid en yield på 4,5-5,5% ökar marknadsvärdet med cirka 1,8-2,2 MSEK för varje sparad 100 000 kr i årlig energikostnad.
Belåningsgraden räknas som lånebelopp delat med marknadsvärde (LTV). När värdet stiger utan att skulden ökar i motsvarande grad sjunker LTV, vilket skapar belåningsutrymme för refinansiering eller lägre marginalpåslag från långivare.
Effekten förutsätter att det är fastighetsägaren som bär energikostnaden, eftersom det är då driftnettot påverkas. Ett fullständigt räkneexempel finns i avsnittet om kostnader.
✅ Vad ingår i energilånet – och vad ingår inte?
Många antar att ett energilån betyder lägre ränta rakt av, eller att lånet täcker hela projektet. Tabellen visar vad som faktiskt gäller.
| Scenario | Gäller? | Notering | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Ränterabatt på grönt fastighetslån hos storbank | ✅ | 0,10-0,25 procentenheter, om fastigheten når energiklass A eller B eller åtgärderna sänker energianvändningen med minst 30% | — |
| Bergvärme som uppfyller 30%-kravet | ✅ | Bergvärme sänker köpt energi med 50-70%, vilket ligger över gränsen | — |
| Tilläggsisolering som ensam åtgärd | ⚠️ | Minskar värmebehovet med 10-20% och når därmed inte 30%-gränsen på egen hand | — |
| Solceller | ⚠️ | Minskar fastighetselen med 30-60%. Kontrollera med långivaren hur åtgärden räknas mot energikraven | — |
| Brygglån under genomförandet | ✅ | Upp till 80% av värdet, uppläggningsavgift 2-5%, omvandlas till banklån efter färdigställande | — |
| Amorteringsfritt bulletlån | ✅ | Löptid oftast 2-4 år, ränta i dagsläget runt 12-16% | — |
| Almi grönt lån | ⚠️ | Kräver dokumenterad energibesparing, vänder sig till företag med upp till 250 anställda och täcker upp till 50-80% av projektet som medfinansiering | — |
| Finansiering av hela projektet utan egen insats | ❌ | Ingen av långivarna täcker hela projektet. Resten blir eget kapital eller topplån | — |
Den gröna rabatten är liten i kronor. 0,10-0,25 procentenheter motsvarar 3 000-7 500 kr per år på ett lån på 3 000 000 kr, så den stora ekonomiska effekten kommer från energibesparingen och inte från räntan.
Den verkliga avvikelsen från standard ligger i belåningen. Storbankerna begränsar vanligtvis belåningen till 50% (50-60% för hyresfastigheter), och även med topplån ligger taket för hyresfastigheter på cirka 75%. Behöver projektet mer än så får ni vända er till nischbankerna.
💰 Vad kostar ett miljö- och energilån?
Kostnaden består av två delar: vad åtgärderna kostar att genomföra och vad lånet kostar att bära. Räkna alltid båda sidor mot varandra, eftersom det är skillnaden som avgör om projektet är lönsamt.
⚙️ Vad åtgärderna kostar och sparar
Typiska nivåer för flerbostadshus och kommersiella fastigheter:
- Bergvärme eller värmepump (ersätter fjärrvärme eller el): investering 1 200-2 200 kr/m² boyta inklusive borrhål och central. Besparing 60-100 kWh/m² och år, vilket motsvarar 50-70% lägre köpt energi.
- Tilläggsisolering av vind eller tak: investering 350-700 kr/m² vindsyta. Besparing 15-35 kWh/m² och år, eller 10-20% av värmebehovet.
- Solceller: investering 1 100-1 600 kr/m² takyta, eller cirka 10 000-13 000 kr/kWp. Besparing 30-60 kWh/m² tak och år, vilket minskar fastighetselen med 30-60%.
- Fönsterbyte eller tilläggsruta (3-glas): investering 800-1 800 kr/m² fönsteryta. Besparing 15-30 kWh/m² och år, eller 10-15%.
📊 Vad lånen kostar
| Låneprofil | Ränta | Avgifter och villkor | Belåning | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Grönt fastighetslån hos storbank | Ränterabatt 0,10-0,25 procentenheter, marginal ofta 1-2% över styrräntan | Kräver energiklass A eller B, eller minst 30% lägre energianvändning | Ofta begränsad till 50% | — |
| Nischbank fastighetslån (via förmedlare) | Från 8%, typiskt 10-12% | Uppläggningsavgift 2-5% | 60-80%, sällan över 75% | Se Kreas villkor → |
| Brygglån | 10-14% vid belåning upp till 80% | Löptid 3-24 månader, flexibel amortering | Upp till 80% | — |
| Amorteringsfritt bulletlån | 12-16% | Löptid oftast 2-4 år | Beror på projekt | — |
| Almi grönt företagslån | Individuell | Dokumenterad energibesparing krävs | Medfinansiering 50-80% | — |
Fem faktorer styr vad ni faktiskt betalar:
- Belåningsgrad: högre belåning ger högre ränta. Nischbankernas ränta ligger från 8%, men runt 10-14% vid belåning upp till 80%.
- Lånetyp och löptid: amorteringsfria bulletlån prissätts på 12-16%, medan långa bottenlån på 10-50 år nästan bara finns hos storbankerna.
- Långivartyp: storbankerna ligger ofta 1-2% över styrräntan, nischbankerna cirka 5% över.
- Grön kvalificering: energiklass A eller B, eller minst 30% lägre energianvändning, ger ränterabatt på 0,10-0,25 procentenheter.
- Uppläggningsavgift och säkerheter: avgiften ligger på 2-5%. Fastighetspant, aktiepant eller en begränsad personlig borgen ökar chansen till beviljande och kan ge bättre villkor.
Behöver ni en flexibel kredit under byggtiden finns även Northmills företagskredit, där ni bara betalar ränta på det belopp ni använder, utan limitavgifter och med möjlighet att amortera extra utan avgifter.
💡 Räkneexempel: Net Positive Cashflow med bergvärme
Modellen bygger på ett flerbostadshus på 2 000 m² boyta. Formeln är:
Netto kassaflödeseffekt = Årlig energibesparing – (Årlig ränta + Årlig amortering)
- Åtgärd: bergvärme för 1 500 kr/m², totalt 3 000 000 kr
- Energibesparing: 80 kWh/m² och år x 2 000 m² = 160 000 kWh per år
- Besparing i kronor: 160 000 kWh x 1,50 kr/kWh (snittpris för el och fjärrvärme) = 240 000 kr per år
🛑 Fas 1: Brygglån under genomförandet
- Ränta år 1 (10% på 3 000 000 kr): 300 000 kr
- Amortering (2%): 60 000 kr
- Netto: 240 000 – 360 000 = -120 000 kr per år
- Uppläggningsavgift (2-5%): 60 000-150 000 kr i engångskostnad
Om brygglånet är amorteringsfritt, vilket är vanligt, blir nettot 240 000 – 300 000 = -60 000 kr per år. Kassaflödet är alltså negativt så länge finansieringen ligger på nischbanksnivå.
✅ Fas 2: Refinansiering till grönt fastighetslån
- Ränta år 1 (4,5% på 3 000 000 kr): 135 000 kr
- Amortering (2%): 60 000 kr
- Netto: 240 000 – 195 000 = +45 000 kr per år
4,5% är ett modellantagande och inte en offererad ränta. Hur känslig kalkylen är för räntan ser du här, med 2% amortering och oförändrad besparing:
- 4,5% ränta: +45 000 kr per år
- 6,0% ränta: 0 kr per år (break-even)
- 8,0% ränta: -60 000 kr per år
- 10% ränta: -120 000 kr per år
- 12% ränta: -180 000 kr per år
Den enkla återbetalningstiden blir 3 000 000 / 240 000 = 12,5 år. Det är längre än den längsta löptiden hos nischbankerna, som är 10 år, och betydligt längre än de 2-4 år som är vanliga. Projektet kräver därför en refinansiering till ett långsiktigt lån för att kassaflödet ska bli positivt.
Värdeeffekten ser ut så här. 240 000 kr i årlig besparing motsvarar ett högre marknadsvärde på cirka 4,4-5,3 MSEK vid en yield på 4,5-5,5%, att jämföra med en investering på 3 000 000 kr. LTV sjunker om fastighetens nuvarande belåningsgrad är högre än kvoten mellan nytt lån och värdeökning, alltså cirka 56-69%, även om hela investeringen lånefinansieras. Krea anger att belåningsgraden på befintliga fastigheter sällan ligger över 75%.
🎯 Krav och hur du ansöker om ett energilån för fastigheter
Så här går ansökan till i sju steg:
- Dokumentera energibesparingen. Både Almi och storbankerna kräver dokumenterad besparing eller att energiklass A eller B uppnås.
- Räkna kassaflödet. Använd formeln ovan med de räntor ni faktiskt får offererade.
- Välj finansieringsstruktur. Brygglån under genomförandet, grönt banklån efteråt, eventuellt med Almi som medfinansiering.
- Samla underlag. Aktuell värdering eller värdeutlåtande, fastighetsbeteckning och vid komplexa affärer en likviditetsplan eller projektkalkyl med tidsplan och kostnader.
- Ansök och konkurrensutsätt. Hos Krea berättar ni om projektet, rådgivaren optimerar ansökan och ni väljer bland förslagen.
- Jämför effektiv ränta. Räkna in uppläggningsavgiften på 2-5%, inte bara den nominella räntan.
- Teckna och få utbetalning. Hos Krea sker utbetalning vanligtvis inom 2-10 dagar. Northmill anger handläggning inom 1-2 veckor och utbetalning inom 3 dagar från godkännande.
| Krav | Vad som gäller | Gäller hos | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Bolagsform | AB, EF eller HB. Bostadsrättsföreningar kan Krea för närvarande inte hjälpa | Krea | — |
| Registrering | Registrerat och aktivt i Sverige | Krea | — |
| Värdering | Aktuell värdering eller värdeutlåtande av fastigheten | Krea | — |
| Fastighetsobjekt | Fastighetsbeteckning måste anges | Krea | — |
| Kreditupplysning | En UC på företaget, och en på borgensman | Krea | — |
| Kassaflöde | Driftnettot ska klara ränta och amortering, vanligtvis minst 6-8% för bostäder | Storbanker | — |
| Energikrav | Energiklass A eller B, eller minst 30% lägre energianvändning | Storbanker | — |
| Dokumenterad besparing | Energibesparing eller minskade koldioxidutsläpp | Almi | — |
| Företagsstorlek | Upp till 250 anställda | Almi | — |
| Säkerheter | Fastighetspant, företagsinteckning, moderbolagsborgen eller personlig borgen | Northmill | — |
Vill ni se vilka förslag projektet får från flera långivare, med bara en kreditupplysning, kan ni börja här.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är ett miljö- och energilån för fastigheter?
Det är inte en enskild produkt utan en finansiering av åtgärder som sänker energianvändningen, till exempel bergvärme, tilläggsisolering och solceller. Det kan vara ett grönt fastighetslån hos storbank, ett grönt företagslån från Almi eller ett brygglån hos en nischbank som refinansieras efter färdigställande.
❓ Hur mycket lägre ränta får jag på ett grönt fastighetslån?
Storbankerna ger en ränterabatt på 0,10-0,25 procentenheter om fastigheten når energiklass A eller B, eller om åtgärderna sänker energianvändningen med minst 30%. På ett lån på 3 000 000 kr motsvarar det 3 000-7 500 kr per år. Nischbankernas ränta ligger från 8%, så skillnaden mot storbank är betydligt större än den gröna rabatten.
❓ Höjer en bättre energiklass verkligen fastighetens värde?
Effekten går via driftnettot. Sänkta energikostnader höjer driftnettot, och vid en yield på 4,5-5,5% ökar marknadsvärdet med cirka 1,8-2,2 MSEK för varje sparad 100 000 kr i årlig energikostnad. Förutsättningen är att fastighetsägaren själv bär energikostnaden.
❓ Hur påverkas belåningsgraden av en energiinvestering?
Belåningsgraden är lånebelopp delat med marknadsvärde. När värdet stiger mer än skulden sjunker LTV, vilket skapar belåningsutrymme för refinansiering eller lägre marginalpåslag. I vårt bergvärmeexempel sjunker LTV om den nuvarande belåningsgraden är över cirka 56-69%.
❓ Kan sparad energikostnad täcka lånets ränta och amortering?
Ja, men räntan avgör. Med en besparing på 240 000 kr per år, ett lån på 3 000 000 kr och 2% amortering ligger break-even på 6,0% ränta. Vid 4,5% blir kassaflödet +45 000 kr per år, vid 10% blir det -120 000 kr per år.
❓ Vad kostar bergvärme för ett flerbostadshus?
Typiskt 1 200-2 200 kr/m² boyta inklusive borrhål och central. För ett hus på 2 000 m² boyta blir det 2 400 000-4 400 000 kr. Besparingen ligger på 60-100 kWh/m² och år, vilket motsvarar 50-70% lägre köpt energi.
❓ Vad kostar solceller och hur mycket sparar de?
Investeringen ligger på 1 100-1 600 kr/m² takyta, eller cirka 10 000-13 000 kr/kWp. Anläggningen ger 30-60 kWh/m² tak och år och minskar fastighetselen med 30-60%.
❓ Kan ett fastighetsbolag få Almis gröna lån?
Almis gröna lån vänder sig till företag med upp till 250 anställda och det finns ingen övre gräns för lånebelopp. Det kräver dokumenterad energibesparing eller minskade koldioxidutsläpp och kan täcka upp till 50-80% av projektet som medfinansiering. Räntan är individuell.
Jämför fastighetslån hos Krea →
❓ Vad är skillnaden mellan brygglån och långsiktigt grönt lån?
Brygglånet har normalt 3-24 månaders löptid, ränta på 10-14% vid belåning upp till 80% och ofta flexibel amortering. Det gröna banklånet har lägre ränta men kräver energiklass A eller B, eller minst 30% lägre energianvändning. Många projekt använder brygglånet under byggtiden och refinansierar efter färdigställande.
❓ Hur snabbt får jag pengarna?
Hos Krea sker utbetalning vanligtvis inom 2-10 dagar. Northmill anger att handläggningen normalt tar 1-2 veckor och att utbetalning sker inom 3 dagar från godkännande. Tiden beror på projektets komplexitet och säkerheterna.
🏆 Sammanfattning
Energiåtgärder lönar sig för fastighetsbolag när två saker stämmer: besparingen är dokumenterad och finansieringskostnaden ligger under break-even. Det här är de viktigaste lärdomarna:
- Varje sparad 100 000 kr i årlig energikostnad höjer marknadsvärdet med cirka 1,8-2,2 MSEK vid en yield på 4,5-5,5%, vilket sänker belåningsgraden.
- Ett bergvärmeprojekt på 3 000 000 kr med 240 000 kr i årlig besparing har break-even vid 6,0% ränta. Nischbankslån på 10-12% ger negativt kassaflöde, ett grönt banklån kan ge positivt.
- Den gröna ränterabatten på 0,10-0,25 procentenheter är liten. Det är energibesparingen som bär kalkylen.
- Projekt kräver ofta två steg: brygglån under genomförandet och refinansiering till ett långsiktigt lån efteråt.
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker.
Om författaren
