En hög belåningsgrad höjer räntan eftersom långivarens säkerhetsmarginal krymper. Storbanker stannar oftast vid 50% belåning och tar då 1–2 procentenheter över styrräntan. Går du över 50–60% på en hyresfastighet hamnar du hos nischbanker och finansbolag, där påslaget är 6–8 procentenheter och räntan vanligtvis ligger på 10–14%.
Vid belåning över 70% är du i praktiken utanför storbankernas ram för hyresfastigheter. Belåning över 75% är sällsynt på befintliga fastigheter, och 80–85% förekommer bara i undantagsfall.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur en hög belåningsgrad påverkar räntan på företagslån rekommenderar vi Krea.
Eftersom priset vid samma belåningsgrad skiljer sig kraftigt mellan storbanker, nischbanker och crowd-långivare är konkurrens mellan långivare det som sänker kostnaden mest. Krea låter över 10 banker och långivare lämna förslag på samma fastighetsansökan, för lån mellan 1 och 100 miljoner kronor och med belåning generellt upp till 85% av fastighetens värde. Endast en kreditupplysning tas, och Krea har betyget 4.8/5 på Trustpilot baserat på 528 omdömen.
Se Kreas erbjudande och räkna på din belåningsgrad →
📊 Jämförelse: ledande långivare för belånade företagslån
Tabellen jämför långivare som kan hantera belånade företagslån och större belopp med två som främst prissätter på bolagets kreditvärdighet. Den som belånar en fastighet bör börja hos de långivare som uttryckligen tar fastighetspant.
| Långivare | Maxbelopp | Säkerhet och belåning | Trustpilot | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | 100 000 000 kr (fastighetslån) | Fastighetspant, aktiepant eller borgen. Generellt upp till 85% av värdet | 4.8/5 (528 rec) | Jämför ränta → |
| Northmill Bank | 200 000 000 kr | Fastigheter, företagsinteckningar, moderbolagsborgen eller personlig borgen | 4.6/5 (2 303 rec) | Jämför ränta → |
| Toborrow | 20 000 000 kr | Säkerhet eller personlig borgen, beroende på långivare | 4.4/5 (46 rec) | Jämför ränta → |
| Froda | 5 000 000 kr | Krav på säkerhet varierar. Priset sätts efter försäljning och kreditvärdighet | 4.9/5 (1 805 rec) | Jämför ränta → |
| Qred | 5 000 000 kr | Personlig borgen. Fast månadsavgift i stället för LTV-baserad ränta | 4.7/5 (1 169 rec) | Jämför ränta → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
Guiden förklarar hur långivare prissätter risk när du belånar fastigheter och andra tillgångar. Du får veta:
- Vad LTV är och hur du räknar ut din belåningsgrad
- Varför räntan stiger i trappsteg när belåningen passerar 50–60%
- Vad hög belåning kostar i kronor, med räkneexempel
- Vilka krav och säkerheter långivare ställer
- Hur du sänker din LTV och förhandlar bättre villkor
Vill du hoppa direkt till siffrorna kan Krea ta in förslag från över 10 banker och långivare på din fastighet.
Räkna på din belåningsgrad hos Krea →
🛡️ LTV och företagslån förklarat – från grunden
LTV står för loan-to-value och visar hur stor del av en tillgångs marknadsvärde som är belånad. Formeln är lånebelopp delat med marknadsvärde, gånger 100. Ett lån på 6 000 000 kr mot en fastighet värd 10 000 000 kr ger en belåningsgrad på 60%.
För långivaren fungerar belåningsgraden som en säkerhetsbuffert. Om företaget inte kan betala ska tillgången säljas, och ju mindre marginal som finns mellan skulden och försäljningspriset, desto större blir risken för en förlust. Därför prissätter långivare hög belåning med hög ränta. Verksamt.se beskriver samma princip: räntenivån beror på marknadsräntan, risken i företaget och vilken säkerhet som ställts.
Priset följer sällan en jämn kurva. I stället sker det i trappsteg där varje steg motsvarar en ny typ av långivare. Storbanker begränsar belåningsvärdet oftast till 50%, och för hyresfastigheter ligger de på 50–60%. Därutöver tar topplån, nischbanker och crowd-långivare över, med högre tak men också högre påslag.
Två mått till påverkar bedömningen. Vid nybyggnation används loan-to-cost (LTC), där lånet ställs mot projektets kostnad i stället för marknadsvärdet, och byggnadskreditiv ligger på 60–90% av kostnaden. Kassaflödet spelar också in: för fastigheter räknas kallhyra minus driftkostnad som driftnetto, och storbankernas krav på lånet i förhållande till driftnettot brukar vara minst 6–8% för bostäder och betydligt högre för konjunkturkänsliga fastigheter.
Företagslån utan säkerhet har ingen LTV alls. Där sätts räntan utifrån försäljning, historik och kreditbetyg, och den ligger oftast mellan 7 och 30% per år. LTV är därför ett begrepp för företag som belånar fastigheter eller andra objekt som kan ställas som säkerhet.
✅ Vad ingår i LTV-bedömningen – och vad ingår inte?
Belåningsgrad och ränta missförstås ofta. Många tror att räntan stiger jämnt för varje procentenhet, eller att LTV spelar roll även för lån utan säkerhet. Tabellen reder ut de vanligaste scenarierna.
| Scenario | Gäller? | Notering | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Storbank belånar en hyresfastighet till 70% | ❌ | Storbanker ligger oftast på 50–60% för hyresfastigheter. Resten kräver topplån eller annan långivare | Jämför ränta → |
| Belåning på 75–80% av en befintlig fastighet | ⚠️ | Sällan över 75% på befintliga fastigheter, och 80–85% är undantag. Räntan ligger ofta på 10–14% | Jämför ränta → |
| Kombinera flera säkerheter för att få bättre villkor | ✅ | Fastighetspant, aktiepant, moderbolagsborgen och begränsad personlig borgen kan kombineras och ökar sannolikheten att få lån | Jämför ränta → |
| Fastighetens värde faller efter att lånet tecknats | ⚠️ | Sveas allmänna villkor ger banken rätt att säga upp lånet om säkerheten inte längre är betryggande | Jämför ränta → |
| Företagslån utan säkerhet prissätts efter LTV | ❌ | Ingen LTV finns. Räntan sätts efter försäljning och kreditbetyg och ligger oftast på 7–30% | Jämför ränta → |
Ett kontantinsatskrav finns inte lagstadgat för fastighetslån till företag, utan nivån beror på projekt och fastighetstyp. Krea ger dessutom en villkorsgaranti som innebär att du alltid får lika bra eller bättre villkor hos Krea som hos långivaren.
Se Kreas fullständiga villkor →
💰 Vad kostar en hög belåningsgrad?
Priset på belåning stiger i steg. Storbanker ligger 1–2 procentenheter över styrräntan men stannar vid cirka 50%. Nischbanker och finansbolag börjar på 8%, vilket är runt 5 procentenheter över styrräntan, och för belåning upp till 80% ligger räntan vanligtvis på 10–14%.
Krea anger att fastighetslån normalt har ett påslag på 6–8 procentenheter över styrräntan, vilket i dagsläget motsvarar en ränta runt 10–12% per år. Amorteringsfria bulletlån på 2–4 år ligger runt 12–16%.
| Låneprofil | Typisk belåningsgrad | Ränteläge | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Bottenlån hos storbank | 50–60% | 1–2 procentenheter över styrräntan | Jämför ränta → |
| Topplån eller fastighetslån hos nischbank | 60–80% | Runt 10–12%, upp till 14% vid hög belåning | Jämför ränta → |
| Högsta belåning på befintlig fastighet | 80–85% (undantag) | Prissätts individuellt. Extra säkerheter kan ge bättre villkor | Jämför ränta → |
| Företagslån utan pant | Ingen LTV | 7–30% beroende på försäljning och kreditbetyg | Jämför ränta → |
💡 Räkneexempel: fastighet värd 10 000 000 kr
Vid 50% belåning lånar företaget 5 000 000 kr hos en storbank med ett påslag på 1–2 procentenheter över styrräntan. Det motsvarar 50 000–100 000 kr per år i påslag.
Vill företaget lyfta belåningen till 75% behövs ett topplån på 2 500 000 kr. Där är påslaget 6–8 procentenheter, vilket ger 150 000–200 000 kr per år enbart på topplånet. Det vägda påslaget på hela skulden på 7 500 000 kr stiger därmed från 1–2% till 2,7–4,0%.
Till det kommer en uppläggningsavgift som hos nischbanker varierar mellan 2 och 5%, vilket för ett topplån på 2 500 000 kr innebär 50 000–125 000 kr i engångskostnad. De sista 25 procentenheterna belåning kostar alltså 150 000–200 000 kr mer per år plus avgiften. Principen är tydlig: den sista delen av belåningen är den dyraste.
🎯 Faktorer som påverkar räntan vid belåning
- Belåningsgraden: ju högre LTV, desto högre påslag, och storbanker stannar oftast vid 50%.
- Fastighetstyp och läge: centrala lägen och storstäder har oftast bättre möjligheter till hög belåning.
- Likviditet i marknaden: när få fastigheter byter ägare, till exempel kontorsfastigheter under 2023, sänks ofta den möjliga belåningen.
- Kassaflöde: driftnettot måste klara ränta och amortering, och kraven är högre för konjunkturkänsliga fastigheter.
- Löptid och amortering: amorteringsfria bulletlån på 2–4 år ligger på 12–16%.
- Extra säkerheter: aktiepant, moderbolagsborgen eller begränsad personlig borgen kan ge mer fördelaktiga villkor.
- Uppläggningsavgift: den ingår i den effektiva räntan och varierar mellan 2 och 5% hos nischbanker och finansbolag.
🎯 Krav och hur du ansöker om belånat företagslån
Följ stegen nedan för att gå från värdering till utbetalning.
- Ta reda på fastighetens marknadsvärde. En aktuell värdering eller ett värdeutlåtande krävs vid fastighetslån.
- Räkna ut din LTV genom att dela önskat lånebelopp med värdet och kontrollera även driftnettot.
- Samla underlag: fastighetsbeteckning, bokslut, budget och vid komplexa affärer likviditetsplan eller projektkalkyl.
- Bestäm säkerhetspaketet, till exempel fastighetspant, aktiepant eller begränsad personlig borgen.
- Ansök via en förmedlare om du vill undvika flera kreditupplysningar, eftersom flera UC kan påverka kreditvärdigheten negativt.
- Jämför effektiv ränta inklusive uppläggningsavgift, belåningsgrad, amorteringsform och villkor för uppsägning.
- Teckna avtalet. Hos Krea sker utbetalning vanligtvis inom 2–10 dagar.
Generellt behöver företaget vara registrerat och aktivt i Sverige, ha ett svenskt bankkonto och sakna skuldsaldo hos Kronofogden. Många långivare vill även se minst sex månaders verksamhet och ett bokslut.
| Långivare | Bedömning | Säkerhet eller borgen | Utbetalning | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Rådgivare optimerar ansökan, en UC och värdering av fastigheten | Fastighetspant, aktiepant, personlig borgen eller moderbolagsborgen | Vanligtvis 2–10 dagar | Jämför ränta → |
| Northmill Bank | Personlig kontakt och bedömning av säkerheterna | Fastigheter, företagsinteckningar, moderbolagsborgen eller personlig borgen | Handläggning 1–2 veckor, utbetalning inom 3 dagar från godkännande | Jämför ränta → |
| Froda | Algoritmbaserad bedömning, aktivt bolag i minst 6 månader | Krav på säkerhet varierar | 0–1 dag | Jämför ränta → |
| Toborrow | UC på företag och företrädare, svar inom 1 dygn | Säkerhet eller personlig borgen, beroende på långivare | 3–10 dagar | Jämför ränta → |
Börja med värderingen och din nuvarande LTV, och låt sedan långivarna konkurrera om ditt objekt.
❓ Vanliga frågor
💡 Vad är LTV (belåningsgrad) för företag?
LTV, loan-to-value, anger hur stor del av ett objekts marknadsvärde som är belånat. Du räknar ut den genom att dela lånebeloppet med värdet och multiplicera med 100. Ett lån på 7 000 000 kr mot en fastighet värd 10 000 000 kr ger 70%. Begreppet används främst vid lån med säkerhet i fastigheter eller andra objekt, inte vid företagslån utan säkerhet.
🎯 Vad är en bra belåningsgrad för ett företagslån?
Lägst pris får du i regel runt 50%, där storbanker lånar ut med 1–2 procentenheter över styrräntan. För hyresfastigheter ligger storbankerna oftast på 50–60%. Upp till 75% är vanligt hos topplån och nischbanker, men den sista delen av belåningen är dyrast. En bra nivå är den du klarar med marginal även om räntan eller värdet rör sig åt fel håll.
💰 Hur mycket högre blir räntan vid hög belåningsgrad?
Skillnaden är stor. Storbankers påslag på 1–2 procentenheter står mot 6–8 procentenheter hos nischbanker och finansbolag, vilket motsvarar en ränta runt 10–12% per år. Vid belåning upp till 80% ligger räntan vanligtvis på 10–14%. Amorteringsfria bulletlån ligger i dagsläget runt 12–16%.
🏢 Hur mycket kan jag belåna en fastighet i företaget?
Företag kan vanligtvis låna 60–80% av fastighetens marknadsvärde. Krea anger att det generellt är möjligt att komma upp till 85%, men att belåningsgraden på befintliga fastigheter sällan går över 75%. För markförvärv ligger bankerna oftast på cirka 50%.
Se Kreas villkor för fastighetslån →
📊 Spelar LTV någon roll för företagslån utan säkerhet?
Nej, när det inte finns något objekt att belåna saknas LTV. Räntan sätts i stället utifrån försäljning, historik och kreditbetyg. Krea ser samma ansökan få erbjudanden från 6% upp till 50% beroende på långivare. Som tumregel kan du låna cirka 10% av årsomsättningen eller 1–4 gånger rörelseresultatet, och vill du låna mer krävs oftast fler säkerheter.
📋 Vad är skillnaden mellan LTV och LTC?
LTV ställer lånet mot marknadsvärdet på en befintlig tillgång. LTC, loan-to-cost, ställer lånet mot projektets kostnad och används vid nybyggnation. Byggnadskreditiv ligger på 60–90% LTC, medan lån för att köpa en befintlig fastighet ligger på 0–80% LTV. Topplån ligger på 60–80% LTV med löptid på 24–60 månader.
Se Northmill Banks erbjudande →
🛡️ Kan banken säga upp lånet om fastighetens värde sjunker?
Ja, i flera låneavtal. Sveas allmänna villkor ger banken rätt att säga upp lånet till omedelbar betalning om säkerheten enligt bankens bedömning inte längre är betryggande. Ett fallande värde höjer din faktiska belåningsgrad utan att du har lånat mer. Läs därför villkoren om förtida uppsägning noga innan du tecknar.
✅ Hur kan jag sänka min belåningsgrad?
Det finns fyra vanliga vägar. Du kan skjuta till eget kapital eller större kontantinsats, minska lånebeloppet eller komplettera banklånet med ett lån från Almi. Du kan också erbjuda extra säkerheter som aktiepant eller begränsad personlig borgen, vilket enligt Krea ökar sannolikheten att få lån och kan ge mer fördelaktiga villkor.
Få skräddarsydda ränteförslag från Krea →
⚡ Hur snabbt får jag besked och utbetalning på ett fastighetslån?
Hos Krea sker utbetalning vanligtvis inom 2–10 dagar efter att du valt förslag. Northmill Bank anger handläggning på 1–2 veckor och utbetalning inom 3 dagar från godkännande för lån upp till 200 Mkr. Fastighetslån kräver mer underlag än små digitala lån, bland annat en aktuell värdering. Ta därför fram värdeutlåtandet innan du ansöker.
⭐ Vad säger Trustpilot om Krea?
Krea har 4.8/5 på Trustpilot baserat på 528 omdömen. De vanligaste positiva temana är snabb handläggning, personlig rådgivning och att endast en kreditupplysning behövs. Kritiken gäller främst kreditavslag och höga räntor hos vissa nischbanker, där prissättningen görs av långivarna och inte av Krea. Cirka 95% av omdömena är positiva enligt vår genomgång.
🏆 Sammanfattning
Belåningsgraden är den enskilt viktigaste faktorn för räntan på företagslån med säkerhet, eftersom den avgör både långivartyp, påslag och avgifter. Det här är de viktigaste lärdomarna:
- LTV räknas som lånebelopp delat med marknadsvärde, och långivare ser den som en säkerhetsbuffert.
- Storbanker lånar oftast ut till cirka 50%, och till 50–60% för hyresfastigheter, med 1–2 procentenheter över styrräntan.
- Över den nivån tar topplån och nischbanker över, med påslag på 6–8 procentenheter och en ränta på 10–14%.
- Belåning över 75% är sällsynt på befintliga fastigheter, och 80–85% är undantag.
- Den sista delen av belåningen är dyrast: i räkneexemplet kostar 25 extra procentenheter 150 000–200 000 kr mer per år.
- Företagslån utan säkerhet saknar LTV och prissätts efter försäljning och kreditbetyg, oftast på 7–30%.
- Ett fallande fastighetsvärde kan höja din belåningsgrad och i vissa avtal ge banken rätt att säga upp lånet.
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker.
Om författaren
