Loan-to-cost (LTC) är kvoten mellan lånebeloppet och projektets totala kostnad, uttryckt i procent. Vid ett byggprojekt som kostar 40 000 000 kr ger en LTC på 70% ett lån på 28 000 000 kr, och resten är din egen insats.
Det skiljer sig från loan-to-value (LTV), som utgår från fastighetens marknadsvärde. Byggnadskreditiv har normalt en LTC på 60–90%, medan lån mot befintliga fastigheter sällan belånas över 75% av värdet.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur loan-to-cost fungerar vid bygg- och fastighetsprojekt rekommenderar vi Krea.
Krea konkurrensutsätter långivare som är specialiserade på byggnadskreditiv, där belåningsgraden räknas på projektets totala kostnad och ligger på 60–90% (Loan-to-cost). Du kan ansöka om 1–100 miljoner kronor med en enda kreditupplysning, och Krea har 4.8/5 på Trustpilot baserat på 528 omdömen. Det gör det enkelt att jämföra hur olika långivare sätter LTC, ränta och uppläggningsavgift för just ditt projekt.
📊 Jämförelse: Ledande fastighetslångivare
Tabellen visar de två aktörer vi har fastighetsspecifik data för. Belåningsgrad är det mått som avgör hur mycket du själv behöver skjuta till i ett LTC-baserat upplägg.
| Långivare | Typ | Belopp | Belåningsgrad | Trustpilot | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare som konkurrensutsätter fler än 30 banker och långivare | 1 000 000–100 000 000 kr | Byggnadskreditiv: 60–90% LTC. Lån mot värde: upp till 85% LTV | 4.8/5 (528 rec, trend: ➡️) | Jämför ränta → |
| Northmill Bank | Bank med banktillstånd under Finansinspektionens tillsyn | Upp till 200 000 000 kr | Sätts efter projektstorlek och fastighetstyp, ingen fast LTC publicerad | 4.6/5 (över 2 000 rec, trend: ➡️) | Se Northmills villkor → |
Krea är en förmedlare och inte själv långivare. En ansökan ger förslag från fastighetsspecialister som Kameo, FundingPartner och SBP Kredit för byggnadskreditiv. Crowd-långivarna har ofta något högre uppläggningskostnad, men ger i gengäld flexiblare villkor och ett högre belåningsvärde. Tjänsten är kostnadsfri för låntagaren, och Krea lovar lika bra eller bättre villkor än hos långivaren direkt.
Northmill Bank erbjuder fastighetskredit för att köpa, bygga eller utveckla fastigheter. Du betalar bara ränta på det belopp du använder, utan limitavgifter, och kan amortera extra utan avgift. Eftersom Northmill inte publicerar någon fast LTC bedöms varje projekt individuellt.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur LTC beräknas och vad som räknas som projektkostnad
- Skillnaden mellan LTC och LTV
- Vilka belåningsgrader som är vanliga och vad de kostar
- Vilka krav och säkerheter långivare ställer
- Hur du ansöker steg för steg
Vill du se siffror för ditt eget projekt kan du jämföra byggfinansiering hos Krea → innan du läser vidare.
🛡️ Loan-to-cost förklarat – från grunden
LTC, eller loan to cost för företagslån inom fastighet, anger hur stor del av projektets kostnad som långivaren finansierar. Resten, egen insats eller eget kapital, står du som projektägare för. Måttet är centralt vid LTC för fastighetsutveckling, eftersom en nybyggnad saknar ett färdigt marknadsvärde när pengarna ska betalas ut.
🧮 Så räknar du ut LTC
Formeln är enkel: LTC = lånebelopp ÷ total projektkostnad × 100.
Projektkostnaden omfattar allt som krävs för att nå ett färdigt projekt. Det inkluderar markförvärv, byggkostnader, projektering, bygglov och avgifter, finansieringskostnader under byggtiden samt en buffert för oförutsedda utgifter. Ju mer av detta som kan underbyggas i en kalkyl, desto lättare blir långivarens bedömning.
📊 LTC jämfört med LTV
Loan-to-value (LTV) räknar lånet mot fastighetens marknadsvärde. Det passar befintliga fastigheter med hyresflöden och en värdering att luta sig mot. LTC utgår i stället från vad projektet faktiskt kostar, vilket är ett mer objektivt ankare innan byggnaden finns.
Många långivare tittar på båda måtten. Vid ett byggprojekt kan lånet därmed begränsas både av hur stor andel av kostnaden de vill finansiera och av hur stor andel av det förväntade värdet de är beredda att belåna.
💡 Illustrativt exempel
Anta ett projekt med en total kostnad på 40 000 000 kr: mark 10 000 000 kr, byggkostnad 26 000 000 kr, projektering och avgifter 2 000 000 kr samt finansierings- och oförutsedda kostnader 2 000 000 kr. Det färdiga projektet antas vara värt 52 000 000 kr.
- Vid LTC 60% blir lånet 24 000 000 kr och din insats 16 000 000 kr.
- Vid LTC 70% blir lånet 28 000 000 kr och din insats 12 000 000 kr. LTV mot slutvärdet blir 53,8%.
- Vid LTC 90% blir lånet 36 000 000 kr och din insats 4 000 000 kr. LTV mot slutvärdet blir 69,2%.
Om kostnaderna skenar och långivaren inte höjer lånet måste din egen insats täcka överskridandet. Därför bör kalkylen innehålla en realistisk buffert.
🎯 Vilka nivåer är vanliga?
Enligt Kreas marknadsdata har byggnadskreditiv en belåningsgrad på 60–90% av projektkostnaden. Topplån ligger på 60–80% LTV, medan lån för att köpa fastighet kan sträcka sig från 0 till 80% LTV. Storbankernas bottenlån för hyresfastigheter stannar oftast vid 50–60%, och markförvärv belånas normalt med cirka 50%.
✅ Vad ingår i LTC – och vad ingår inte?
Flera vanliga missförstånd gäller vad en LTC-baserad kredit faktiskt täcker. Tabellen reder ut de viktigaste scenarierna.
| Scenario | Gäller? | Notering | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Lånet räknas på fastighetens slutvärde | ❌ | LTC utgår från projektets totala kostnad. Slutvärdet styr LTV, som långivare kan använda som komplement. | Jämför byggkredit → |
| Egen insats krävs | ✅ | Insatsen är skillnaden mellan projektkostnad och lån, så vid 70% LTC täcker du 30% själv. Inget lagstadgat krav på kontantinsats finns, nivån beror på projekt och fastighetstyp. | Få offert från Krea → |
| Markköpet belånas lika högt som bygget | ⚠️ | Banker tillämpar oftast cirka 50% belåning på mark. Ett egenfinansierat markköp ökar chansen till byggnadskreditiv betydligt. | Se Kreas villkor → |
| Hela krediten betalas ut direkt | ❌ | Byggnadskreditiv används för löpande utgifter och ränta betalas bara på använt belopp. Northmill tillämpar samma princip, utan limitavgifter. | Se Northmills villkor → |
| Personlig borgen krävs | ⚠️ | Kan krävas i begränsad form. Alternativ är fastighetspant, aktiepant eller moderbolagsborgen, och Northmill tillåter att säkerheter kombineras. | Se Northmills erbjudande → |
Den viktigaste avvikelsen från ett vanligt företagslån är att krediten följer projektets takt. Du får tillgång till pengar när kostnaderna uppstår, och räntekostnaden växer i takt med att du drar på krediten. Vill du se vilka upplägg som är möjliga för ditt projekt kan du jämföra byggkredit hos Krea →.
💰 Vad kostar LTC-baserad byggfinansiering?
Kostnaden beror främst på vilken typ av långivare du väljer och hur hög belåningsgrad du vill ha. Ju högre LTC, desto mer risk tar långivaren, och desto dyrare blir i regel finansieringen. Tabellen bygger på Kreas marknadsdata från december 2025, där den effektiva räntan även inkluderar en uppläggningsavgift på 2–5%.
| Finansieringsform | Typisk ränta | Belåningsgrad | Löptid | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Storbankens bottenlån | 1–2% över styrräntan | Cirka 50% (hyresfastigheter 50–60%) | 10–50 år | Jämför ränta → |
| Nischbankens fastighetslån | Från 8%, ofta 10–12% | 60–80% av värdet | Vanligen 2–4 år, upp till 10 år | Kolla Kreas pris → |
| Brygglån | 10–14% vid belåning upp till 80% | Upp till 80% | 3–24 månader | Se Kreas villkor → |
| Byggnadskreditiv | Ränta endast på använt belopp, uppläggning 2–5% ingår i effektiv ränta | 60–90% LTC | 12–24 månader vanligt | Få offert från Krea → |
| Fastighetskredit hos Northmill Bank | Ränta endast på använt belopp, nivå ej publicerad | Sätts efter projekt | Ej publicerad | Se Northmills erbjudande → |
Se räntan som en funktion av både LTC och projektets risk. Ett exempel: om du drar hela ett lån på 28 000 000 kr under ett år blir räntekostnaden 3 360 000 kr vid 12% och 4 480 000 kr vid 16%. Eftersom du i ett byggnadskreditiv bara betalar ränta på det du använt blir den verkliga kostnaden under byggtiden lägre, men siffrorna visar övre tak.
Du kan jämföra kostnaden för olika LTC-nivåer och uppläggningsavgifter direkt genom att kolla Kreas pris för ditt projekt → hos flera långivare samtidigt.
Faktorer som påverkar priset:
- Typ av långivare: Storbanker ligger 1–2% över styrräntan men belånar sällan över 50%, medan nischbanker börjar runt 8%.
- Belåningsgrad: Vid belåning upp till 80% ligger räntan vanligen på 10–14%.
- Amorteringsform: Amorteringsfria bulletlån prissätts oftast på 12–16%.
- Uppläggningsavgift: Den varierar mellan 2–5% och är högre hos crowd-långivare.
- Säkerhetspaket: Aktiepant, moderbolagsborgen eller begränsad personlig borgen ökar sannolikheten för godkännande och kan ge bättre villkor.
- Fastighetstyp och läge: Centrala lägen och storstäder ger oftast högre möjlig belåningsgrad.
- Egenfinansierad mark: Ett markköp som du finansierat själv stärker ansökan om byggnadskreditiv.
🎯 Krav och hur du ansöker om byggfinansiering
Kraven är högre än för ett vanligt företagslån, eftersom beloppen är större. Långivaren vill se att projektet går ihop både på kostnads- och kassaflödessidan.
Så ansöker du:
- Ta fram en projektkalkyl med total kostnad enligt LTC-modellen och en tidsplan.
- Bestäm önskad LTC och räkna ut hur stor egen insats du kan och vill bidra med.
- Samla underlag: värdering eller värdeutlåtande, fastighetsbeteckning och bygglov.
- Välj säkerhetspaket: fastighetspant, aktiepant, moderbolagsborgen eller begränsad personlig borgen.
- Skicka in ansökan. Firmatecknaren signerar med BankID. För lån över 2 000 000 kr rekommenderar Krea en skräddarsydd bedömning med rådgivare.
- Jämför förslagen på total kostnad, alltså ränta och uppläggningsavgift, samt villkor.
- Teckna avtalet. Utbetalning sker vanligen inom 2–10 dagar via Krea.
| Krav | Vad som gäller | Erbjudande |
|---|---|---|
| Bolagsform | AB, EF eller HB som är registrerat och aktivt i Sverige. Krea kan för närvarande inte hjälpa bostadsrättsföreningar | Jämför ränta → |
| Värdering och objekt | Aktuell värdering eller värdeutlåtande samt fastighetsbeteckning för ett specifikt objekt | Få offert från Krea → |
| Underlag vid komplexa affärer | Likviditetsplaner eller projektkalkyler med tidsplan och kostnader | Jämför byggkredit → |
| Erfarenhet | Tidigare genomförda fastighetsprojekt krävs i regel för byggnadskreditiv | Kolla Kreas pris → |
| Säkerheter | Hos Northmill: fastigheter, företagsinteckningar, moderbolagsborgen och personlig borgen, gärna i kombination | Se Northmills erbjudande → |
Är du redo att jämföra förslag kan du söka fastighetsprojektfinansiering via Krea → och få en dedikerad rådgivare som samlar in underlaget åt dig.
❓ Vanliga frågor
💡 Vad betyder loan-to-cost (LTC)?
LTC är lånebeloppet delat med projektets totala kostnad. Det visar hur stor andel av kostnaden som långivaren finansierar. Vid 75% LTC på ett projekt om 20 000 000 kr blir lånet 15 000 000 kr och din insats 5 000 000 kr.
📊 Vad är skillnaden mellan LTC och LTV?
LTV utgår från fastighetens marknadsvärde, medan LTC utgår från vad projektet kostar att genomföra. Byggnadskreditiv anges ofta i LTC (60–90%), medan topplån och förvärvslån anges i LTV (60–80%). Du kan jämföra hur olika långivare sätter respektive nivå genom att jämföra ränta hos Krea →.
🎯 Vilken LTC är vanlig vid byggnadskreditiv?
Enligt Krea ligger belåningsgraden för byggnadskreditiv på 60–90% av projektkostnaden. Var du hamnar i spannet beror på projektets risk, din erfarenhet, om bygglov finns och hur starkt säkerhetspaketet är. Crowd-långivare erbjuder ofta ett högre belåningsvärde än traditionella aktörer.
🏗️ Räknas markköpet in i projektkostnaden?
Ja, markförvärvet är normalt en del av den totala projektkostnaden. Men banker belånar mark oftast bara med cirka 50%, så en del av insatsen går åt redan där. Har du finansierat markköpet själv ökar chansen till byggnadskreditiv betydligt. Du kan se Kreas villkor för byggkredit → för att se vilka upplägg som finns.
💰 Vad kostar ett fastighetslån med hög LTC?
Räntan stiger i regel med belåningsgraden. Nischbanker erbjuder fastighetslån från 8%, brygglån med belåning upp till 80% ligger på 10–14%, och amorteringsfria bulletlån på 12–16%. Därtill tillkommer en uppläggningsavgift på 2–5%.
🛡️ Vilka säkerheter krävs?
Utöver fastighetspant kan långivare kräva aktiepant eller moderbolagsborgen, och i vissa fall en begränsad personlig borgen. Northmill Bank accepterar fastigheter, företagsinteckningar, moderbolagsborgen och personlig borgen, och du kan kombinera dem. Du kan se Northmills villkor → för att se hur säkerheterna prövas.
⚡ Hur snabbt får jag besked och utbetalning?
Hos Krea sker utbetalning vanligtvis inom 2–10 dagar efter att du valt förslag. Northmill anger att handläggningen vanligen tar 1–2 veckor och att utbetalning sker inom 3 dagar från godkännande. Tiden beror på projektets komplexitet och säkerheterna.
📋 Vilka dokument behöver jag?
Du behöver en aktuell värdering eller ett värdeutlåtande, fastighetsbeteckning för objektet och vid komplexa affärer likviditetsplaner eller projektkalkyler med tidsplan. Eftersom fastighetslån avser större belopp ställs högre krav på dokumentation än vid vanliga företagslån. Krea hjälper dig samla rätt underlag, och du kan få offert från Krea → utan att själv sätta dig in i alla detaljer.
⭐ Vad säger kunderna om Krea?
Krea har 4.8/5 på Trustpilot baserat på 528 omdömen (trend: ➡️ stabil). Cirka 95% av omdömena är positiva och berömmer främst snabb process, personlig rådgivning, att endast en kreditupplysning tas och att tjänsten är kostnadsfri. Den ringa kritiken (2–5%) rör kreditavslag och höga priser från vissa nischbanker. Omdömena avser Kreas verksamhet som helhet och inte enbart fastighetsfinansiering.
💬 Vad säger kunderna om Northmill Bank?
Northmill Bank har 4.6/5 på Trustpilot baserat på över 2 000 omdömen (trend: ➡️ stabil). Mellan 88–92% av omdömena om företagstjänsterna är positiva, med beröm för digital ansökan, snabb utbetalning och tillgänglig kundservice. De negativa omdömena (8–12%) gäller automatiska kreditavslag, krav på personlig borgen och krav på kompletterande dokumentation. Betygen avser Northmills företagserbjudande i stort. Du kan se Northmills erbjudande → för mer information om fastighetskrediten.
🏢 Kan en bostadsrättsförening ansöka?
Krea kan för närvarande inte hjälpa bostadsrättsföreningar. Företaget måste ha bolagsformen AB, EF eller HB och vara registrerat och aktivt i Sverige. För andra bolagsformer bör du kontakta långivare direkt.
🥇 Kan jag få byggfinansiering utan tidigare fastighetsprojekt?
För byggnadskreditiv krävs i regel att du som fastighetsägare har genomfört projekt tidigare. Saknar du den erfarenheten kan ett brygglån, ett renoveringslån eller ett fastighetslån med lägre belåningsgrad vara ett första steg. Ett egenfinansierat markköp och ett starkt säkerhetspaket förbättrar dina chanser. Du kan ansöka via Krea → och få en rådgivare att bedöma vilket upplägg som passar.
🏆 Sammanfattning
Loan-to-cost mäter lånebeloppet mot projektets totala kostnad, inte mot det färdiga värdet. Det gör måttet till standard vid byggnadskreditiv, där belåningsgraden ligger på 60–90% och du betalar ränta bara på det du använder.
De viktigaste lärdomarna:
- LTC = lånebelopp ÷ total projektkostnad × 100, och din egen insats är mellanskillnaden.
- LTV utgår från marknadsvärdet och används främst för befintliga fastigheter, där 75% sällan överskrids.
- Höjd belåningsgrad ger i regel dyrare finansiering, med ränta på 10–14% för brygglån och 12–16% för amorteringsfria bulletlån.
- Mark belånas oftast bara med cirka 50%, och ett egenfinansierat markköp stärker din ansökan.
- Tidigare projekt, bygglov, värdering och en realistisk projektkalkyl är avgörande för att få godkänt.
Vill du jämföra flera specialiserade långivare med en enda kreditupplysning är Krea det bredaste alternativet. Behöver du ett flexibelt kreditutrymme för större projekt kan Northmill Bank vara värt att undersöka.
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker.
Om författaren
