Säkerhet i fastighet betyder att långivaren får pant i en specifik fastighet som skydd för lånet. Panten skapas genom en inteckning i fastighetsregistret, och ett pantbrev är beviset för inteckningen. Om lånet inte betalas har långivaren rätt att få betalt ur fastighetens värde.
Företag kan vanligtvis låna 60 till 80% av fastighetens marknadsvärde när fastigheten står som säkerhet. Nischbanker och finansbolag har en ränta från 8%, medan storbanker kan ligga 1 till 2% över styrräntan men ofta begränsar belåningen till 50%.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur säkerhet i fastighet fungerar vid företagslån rekommenderar vi Krea.
Krea låter över 10 banker och långivare lämna förslag på samma fastighetsobjekt, så att du kan jämföra hur olika långivare värderar just din fastighetssäkerhet. Fastighetslån via Krea ligger mellan 1 och 100 miljoner kronor, och belåning upp till 85% av fastighetens värde är generellt möjlig. Rådgivaren hjälper dig samla rätt underlag, du får bara en kreditupplysning, och kundbetyget är 4.8/5 på Trustpilot baserat på 528 omdömen.
📊 Jämförelse: ledande långivare för lån med fastighetssäkerhet
Tabellen visar långivare och förmedlare där fastighet, mark eller inteckning är en dokumenterad del av säkerhetsupplägget. Skillnaden mellan förmedlare och bank är viktig. En förmedlare som Krea eller Kompar hämtar förslag från flera långivare, medan en bank som Northmill Bank eller Svea lämnar ett eget erbjudande.
| Långivare | Typ | Maxbelopp | Säkerhet i fastighet | Utbetalning | Trustpilot | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Förmedlare | 100 000 000 kr (fastighetslån) | Fastighetspant, vid behov aktiepant eller begränsad personlig borgen | Vanligtvis 2 till 10 dagar | 4.8/5 (528 rec) | Jämför ränta → |
| Northmill Bank | Bank | 200 000 000 kr | Fastigheter, företagsinteckningar, moderbolagsborgen och personlig borgen – kan kombineras | Handläggning 1 till 2 veckor, utbetalning inom 3 dagar från godkännande | 4.6/5 (2 303 rec) | Jämför ränta → |
| Froda | Långivare | 5 000 000 kr | Säkerhetskrav varierar – ingår bland långivarna som kan lämna fastighetslånsförslag via Krea | 0 till 1 dag | 4.9/5 (1 805 rec) | Jämför ränta → |
| Svea | Bank | 5 000 000 kr+ | Pant och borgen ingår i villkoren – fastighetskrediter är ett eget produktområde | 3 till 7 dagar | Trustpilot-data ej tillgänglig för denna långivare | Jämför ränta → |
| Kompar | Förmedlare | 7 000 000 kr | Hypotek och fast egendom (fastighet, mark, tomt) samt borgen är vanliga säkerheter | 2 till 5 dagar | Trustpilot-data ej tillgänglig för denna långivare | Jämför ränta → |
Northmill Bank beskriver tydligast hur fastighet, företagsinteckning och borgen kan kombineras i ett och samma upplägg. Krea ger däremot den bredaste jämförelsen, eftersom flera långivare lämnar bud på samma objekt med en enda kreditupplysning.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad inteckning och pantbrev är och hur de fungerar som säkerhet
- Vilka kommersiella fastigheter långivare accepterar och hur mycket du kan belåna
- Vad som ingår i säkerheten och vad som inte gör det
- Vad ett lån med fastighetssäkerhet kostar i ränta och avgifter
- Vilka krav som gäller och hur du ansöker steg för steg
Vill du se vad olika långivare erbjuder på just din fastighet? Krea samlar förslag från över 10 banker och långivare med en ansökan.
Jämför fastighetslån hos Krea →
🛡️ Säkerhet i fastighet förklarat – från grunden
🏢 Vad är fastighetssäkerhet?
När ett företag lånar mot fastighet ställs fastigheten som pant för lånet. Det ger långivaren rätt att få betalt ur fastighetens värde om lånet inte betalas tillbaka.
Verksamt.se beskriver inteckning i fast egendom som en av de vanligaste säkerheterna vid banklån. Den kan bestå av bostadsfastighet, affärs- eller industrifastighet eller mark.
📜 Inteckning och pantbrev – så hänger det ihop
En inteckning är en registrering i fastighetsregistret hos Lantmäteriet som gör att fastigheten kan användas som säkerhet för lån. Som bevis för inteckningen utfärdas ett pantbrev. I dag är pantbrev i huvudsak digitala och förvaras elektroniskt hos Lantmäteriet.
Inteckningsbeloppet är inte samma sak som lånebeloppet. Pantbrevet anger hur stort belopp fastigheten som mest får belånas till, inte hur mycket du faktiskt har lånat. Ett exempel: pantbrev på 10 000 000 kr kan ligga bakom ett lån på 6 000 000 kr.
🥇 Rangordning mellan inteckningar – botten- och topplån
När flera inteckningar finns på samma fastighet avgör turordningen vem som får betalt först. Pantbrevets inomläge visar vilken turordning det har i förhållande till andra pantbrev.
Bottenlånet ligger oftast hos en storbank och har bäst plats i kön, med löptider på 10 till 50 år. Ett topplån ligger ovanpå och bär större risk för långivaren, vilket normalt syns i priset.
🏭 Vilka kommersiella fastigheter fungerar som säkerhet?
Långivare accepterar bland annat industrilokaler, verkstäder, lagerlokaler, butiker och hyresfastigheter. Även mark, tomter samt skogs- och jordbruksfastigheter kan användas. Äger du redan din verksamhetslokal kan den anges som säkerhet för att låna till renovering.
Läget spelar roll. Centrala lägen och storstäder ger oftast bättre möjligheter till hög belåning, och likvida fastighetstyper värderas mer förmånligt än sådana som är svåra att sälja.
🧾 Fastighetsinteckning eller företagsinteckning?
En fastighetsinteckning belastar en specifik fastighet. En företagsinteckning är i stället en generell pant av tillgångarna i bolaget.
Många långivare vill kontrollera hur dessa säkerheter används. Svea Banks låneavtal förbjuder till exempel att företagsinteckning upplåts till någon annan utan bankens skriftliga samtycke.
📈 Så bedömer långivaren fastigheten
Långivaren utgår från fastighetens värde men kräver också att kassaflödet klarar ränta och amortering. För hyresfastigheter räknas kassaflödet som kallhyra minus driftkostnad, vilket kallas driftnetto.
Hos storbankerna ligger kravet på driftnetto vanligtvis på minst 6 till 8% för bostäder och betydligt högre för konjunkturkänsliga fastigheter. Utöver det krävs en aktuell värdering eller ett värdeutlåtande för fastigheten.
✅ Vad ingår i säkerheten – och vad ingår inte?
Missförstånden kring fastighetssäkerhet handlar oftast om omfattningen. Fastighetspanten gäller det specifika objektet, men långivaren kan begära kompletterande säkerheter. Tabellen reder ut de vanligaste scenarierna.
| Scenario | Gäller? | Notering | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Långivaren kan få betalt ur fastighetens värde om lånet inte betalas | ✅ | Företag kan vanligtvis låna 60 till 80% av marknadsvärdet mot fastighetspant | Jämför ränta → |
| Fastighet kombineras med företagsinteckning eller borgen | ✅ | Flera säkerheter kan kombineras för att skapa ett bättre upplägg | Se erbjudande → |
| Mark eller tomt godtas som säkerhet | ⚠️ | Räknas som fast egendom, men belåningen vid markförvärv ligger ofta runt 50% | Jämför ränta → |
| Personlig borgen krävs trots fastighetspant | ⚠️ | I vissa fall krävs begränsad personlig borgen eller aktiepant | Se erbjudande → |
| Lån utan angivet fastighetsobjekt | ❌ | Fastighetsbeteckning måste anges och en värdering behövs | Få offert → |
Kompletterande säkerheter ökar chansen att få lånet beviljat. Krea uppger att sannolikheten ökar om aktiepant, personlig borgen eller moderbolagsborgen inkluderas i ansökan, och att det kan ge mer fördelaktiga villkor. Samtidigt påminner Verksamt.se om att alla lämnade säkerheter kan utnyttjas av långivaren om du inte kan betala.
Säkerhetens värde måste dessutom förbli betryggande under hela lånetiden. Svea Banks villkor ger banken rätt att säga upp lånet i förtid om säkerheten inte längre bedöms vara betryggande. Banken får också fritt bestämma i vilken ordning pant och borgen tas i anspråk.
🧩 Kompletterande säkerheter förklarade
Aktiepant innebär att aktierna i ägarbolaget pantsätts utöver själva fastigheten. Det ger långivaren ett extra skydd när fastigheten ägs genom ett bolag.
Moderbolagsborgen betyder att moderbolaget går i borgen för dotterbolagets lån. Personlig borgen innebär att en person, ofta företagets ägare, blir skyldig att ta över skulden om företaget inte kan betala. Borgensmannen bedöms utifrån sin taxerade inkomst i Sverige, och saknas inkomst de senaste åren kan långivarna avstå från att acceptera personen.
💰 Vad kostar ett företagslån med fastighetssäkerhet?
Enligt Verksamt.se sätts räntan utifrån marknadsräntan, risken i företaget och vilken säkerhet som ställts. Räntan på fastighetslån för företag är vanligtvis betydligt högre än på ett bolån. Nedan syns typiska nivåer för tre vanliga upplägg.
| Upplägg | Typisk ränta | Belåning och löptid | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Bottenlån hos storbank | 1 till 2% över styrräntan | Belåning ofta högst 50%, löptid 10 till 50 år | Jämför ränta → |
| Fastighetslån hos nischbank eller finansbolag | Från 8%, i dagsläget ofta 10 till 12% | Belåning 60 till 80% | Se erbjudande → |
| Brygglån eller amorteringsfritt bulletlån | Cirka 10 till 16% | Löptid 3 till 24 månader för brygglån, 2 till 4 år för bulletlån | Få offert → |
Den effektiva räntan inkluderar utöver räntan även en eventuell uppläggningsavgift som varierar mellan 2 och 5%. Jämför därför alltid effektiv ränta och inte bara nominell ränta.
🎯 Faktorer som påverkar räntan
- Belåningsgrad: vid belåning upp till 80% ligger räntan på kortare bryggor vanligtvis runt 10 till 14%.
- Fastighetstyp och läge: centrala lägen och storstäder ger oftast bättre villkor.
- Likviditet på andrahandsmarknaden: fastighetstyper som är svåra att sälja sänker ofta den möjliga belåningen.
- Driftnetto: ett högre kassaflöde ger en tryggare bedömning för långivaren.
- Löptid och amorteringsform: amorteringsfria bulletlån ligger kring 12 till 16%.
- Extra säkerheter: aktiepant, moderbolagsborgen eller personlig borgen kan ge mer fördelaktiga villkor.
🧾 Kostnader utöver räntan
Nya inteckningar kräver stämpelskatt och en administrativ avgift hos Lantmäteriet, som räknas på det intecknade beloppet. Fråga långivaren eller rådgivaren om befintliga pantbrev kan användas så att du slipper ta ut nya. Räkna också med kostnaden för den värdering eller det värdeutlåtande som långivaren kräver.
Byggs eller köps fastigheten stegvis kan en kreditram bli billigare än ett fast lån. Hos Northmill Bank betalar du ränta bara på använt belopp och inga limitavgifter, för krediter upp till 200 miljoner kronor.
🎯 Krav och hur du ansöker om företagslån med fastighetssäkerhet
📋 Steg för steg
- Samla fastighetsuppgifter: fastighetsbeteckning och en aktuell värdering eller ett värdeutlåtande.
- Räkna ut belåningsgrad och driftnetto så att du vet hur stort lån fastigheten och kassaflödet bär.
- Bestäm säkerhetsupplägget: fastighetspant, och vid behov aktiepant, moderbolagsborgen eller personlig borgen.
- Skicka in ansökan med BankID. Hos förmedlare som Krea och Kompar registreras bara en kreditupplysning.
- Jämför förslagen på effektiv ränta, uppläggningsavgift, löptid och amorteringsform.
- Signera avtalet och få pengarna utbetalda, vanligtvis inom 2 till 10 dagar via Krea.
📊 Kravöversikt
| Krav | Vad som gäller | Erbjudande |
|---|---|---|
| Bolagsform och registrering | Registrerat och aktivt i Sverige, bolagsform AB, EF eller HB hos Krea | Jämför ränta → |
| Värdering och objekt | Aktuell värdering eller värdeutlåtande samt fastighetsbeteckning | Se erbjudande → |
| Kassaflöde | Driftnetto som klarar ränta och amortering, ofta minst 6 till 8% för bostäder hos storbanker | Få offert → |
| Handläggning | Hos Northmill Bank tar bedömningen vanligtvis 1 till 2 veckor, utbetalning sker inom 3 dagar från godkännande | Se erbjudande → |
Vid komplexa affärer behövs även likviditetsplaner eller projektkalkyler med tidsplan och kostnader. Eftersom fastighetslån avser större belopp än vanliga företagslån ställs generellt högre krav på dokumentation.
Får du avslag rekommenderar Verksamt.se att du tar reda på anledningen. Fråga om du kan lämna ytterligare säkerheter eller minska lånebeloppet, och jämför flera långivare eftersom bedömningarna skiljer sig åt.
❓ Vanliga frågor
🏢 Vad menas med säkerhet i fastighet vid företagslån?
Det betyder att en specifik fastighet står som pant för lånet. Långivaren har rätt att få betalt ur fastighetens värde om företaget inte kan betala tillbaka. Fastigheten måste anges med fastighetsbeteckning, och den kan vara allt från en verksamhetslokal eller hyresfastighet till mark eller en jordbruksfastighet.
📜 Vad är skillnaden mellan inteckning och pantbrev?
Inteckningen är själva registreringen i fastighetsregistret hos Lantmäteriet. Pantbrevet är beviset för inteckningen, och är i dag i huvudsak digitalt. Inteckningsbeloppet anger hur mycket fastigheten som mest får belånas till, inte hur mycket du faktiskt har lånat. Hos Krea kan du ansöka om fastighetsfinansiering från 1 miljon kronor.
📊 Hur mycket kan jag låna mot en fastighet?
Belåningsgraden är på dagens marknad sällan över 75% på befintliga fastigheter, med undantag på 80 till 85%. För hyresfastigheter erbjuder storbanker oftast 50 till 60%, och ett topplån kan lyfta nivån till runt 75%. Vid markförvärv ligger belåningen ofta runt 50%, medan byggnadskreditiv kan nå 60 till 90% av byggkostnaden.
🛡️ Vilka andra säkerheter kan krävas utöver fastighetspanten?
Vanliga tillägg är aktiepant, moderbolagsborgen, personlig borgen och företagsinteckning. Northmill Bank accepterar fastigheter, företagsinteckningar, moderbolagsborgen och personlig borgen, och du kan kombinera dem för att få ett bättre upplägg.
💰 Vad kostar ett fastighetslån i ränta?
Hos nischbanker och finansbolag börjar räntan från 8% och ligger i dagsläget ofta på 10 till 12%. Storbanker erbjuder 1 till 2% över styrräntan men begränsar oftast belåningen till 50%. Amorteringsfria bulletlån ligger kring 12 till 16%, och en uppläggningsavgift på 2 till 5% ingår i den effektiva räntan.
⚡ Hur snabbt får jag pengarna?
Via Krea sker utbetalningen vanligtvis inom 2 till 10 dagar. Northmill Bank anger handläggning på 1 till 2 veckor och utbetalning inom 3 dagar från godkännande, och via Kompar tar det vanligtvis 2 till 5 dagar. Tiden beror på lånets komplexitet och på hur snabbt värderingen och säkerheterna kan bedömas.
📋 Vilka dokument behöver jag?
Du behöver fastighetsbeteckning och en aktuell värdering eller ett värdeutlåtande. Etablerade företag behöver dessutom balansräkning, bokslut och ofta en deklaration. Vid komplexa affärer tillkommer likviditetsplaner eller projektkalkyler.
🔍 Påverkar flera ansökningar min kreditvärdighet?
En enstaka kreditupplysning påverkar inte nämnvärt bolagets kreditvärdighet. Det är först om flera tas under kort tid som det kan påverka negativt. Kompar registrerar bara en kreditupplysning hos UC för företaget, och Krea gör likadant.
⚠️ Vad händer om fastighetens värde sjunker?
Långivarens villkor kan ge rätt att säga upp lånet i förtid om säkerheten inte längre bedöms vara betryggande. Svea Banks villkor innehåller en sådan bestämmelse. Belåna därför inte fastigheten till maxgränsen om du vill ha marginal om värdet förändras.
🎯 Går det att få företagslån utan fastighetssäkerhet?
Ja, men då krävs oftast personlig borgen i stället. Krea uppger att du kan få erbjudanden både med och utan säkerhet, men att fler och bättre erbjudanden ofta följer med en säkerhet. Hos Froda varierar säkerhetskraven och lån kan i vissa fall beviljas utan borgen, beroende på kreditvärdighet och om annan säkerhet kan ställas.
🏆 Sammanfattning
- Säkerhet i fastighet innebär pant i en specifik fastighet, skapad genom inteckning och styrkt av ett pantbrev.
- Företag kan vanligtvis låna 60 till 80% av marknadsvärdet, och belåningen varierar med fastighetstyp, läge och likviditet.
- Fastighetspanten kan kompletteras med aktiepant, moderbolagsborgen, personlig borgen eller företagsinteckning.
- Räntan ligger från 8% hos nischbanker och 10 till 16% för brygg- och bulletlån, plus uppläggningsavgift på 2 till 5%.
- Förbered värdering, fastighetsbeteckning och kassaflödeskalkyl, och jämför flera förslag med en kreditupplysning.
Räntor, avgifter och villkor ändras löpande. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker.
Om författaren
